Совсем скоро в РФ отменяется повышенное возмещение банкам по льготным ипотечным программам со стороны государства.
Сами по себе льготные программы сохранятся. К примеру, семейная ипотека действуют до 2030 года, но её привлекательность для банков значительно снизится, что неизбежно отразится на условиях для заемщиков.
В статье разберем как это ударит по льготной ипотеке в России...
В общих чертах про компенсацию банкам от государства
С момента запуска льготных ипотечных программ государство компенсировало банкам часть недополученного дохода из-за сниженных ставок. Это логично! Ключевая ставка, к примеру, 15%, а ставка по льготной ипотеке 6%, очевидно, что банкам кто-то должен быть компенсировать разницу.
Размер этой компенсации банкам со стороны государства с 2023 года начал снижаться… А привело это к тому, что с начала 2024 года банки начали вводить так называемое субсидирование. То есть, чтобы прошла сделка по льготной программе, застройщики брали на себя обязательство заплатить банкам комиссию, а это комиссия закладывалась в стоимость квартиры и ее, по сути, оплачивал клиент.
Для примера возьмем семейную ипотеку, так как она самая популярная… В конце 2024 года размер компенсации рассчитывался по формуле «ключевая ставка ЦБ, увеличенная на 2 п.п. минус ставка по ипотеке».
И банкам этого было мало. Многие заявляли о том, что они работают с нулевой маржинальностью или вообще в убыток. Таким образом они оправдывали получение комиссий от застройщиков… мол хотите льготную ипотеку – платите.
Что уже произошло и еще произойдет в 2025 году?
В начале 2025 года почти одновременно происходят два события:
- С января ЦБ РФ запускает новый ипотечный стандарт, в рамках которого запрещает получать банкам комиссии от застройщиков. Подробно о стандарте писали здесь.
- Правительство увеличивает с февраля 2025 года банкам размер компенсации со своей стороны, чтобы выдачи льготной ипотеки не просели в начале года, когда рынок и так крайне тяжело себя чувствовал. Размер компенсации по семейке вырос с 2 до 3 п.п.
И в целом, более-менее, рынок как-то держался. Банки постепенно начали отменять комиссии от застройщиков, но при этом ужесточения условий по льготным программам кредитования не было.
Однако с 7 августа возмещение сокращается, и банкирам придется либо мириться с меньшей прибылью, либо ужесточать требования…
Но мы же все понимаем, какой путь выберут банки? 😉
Как следствие, нас ждут следующие изменения:
- ✅ Увеличение первоначального взноса – банки поднимут минимальный порог, чтобы снизить свои риски. К примеру, Альфа банк, ВТБ уже подняли первый взнос, а ВТБ еще отменил программу получения ипотеки по двум документам. Другие банки точно будут «подтягиваться» к лидерам рынка.
- ✅ Более строгий отбор заемщиков – будет рост количества отказов. Банки будут ужесточать рисковую политику и точно увеличиться процент отказов по кредитной истории, некоторые банки не будут принимать к рассмотрению неофициальный доход, вырастет доля отказов или урезания суммы кредитов по уровню текущей долговой нагрузки клиентов.
Некоторые крупные банки, в том числе Альфа и ВТБ, уже скорректировали условия, рассылая клиентам уведомления о том, что прежние параметры кредитования действуют только до 6 августа.
Могут ли банки полностью отказаться от льготной ипотеки?
Эксперты не исключают, что часть кредитных организаций, особенно небольших, могут пересмотреть свое участие в госпрограммах. Если доходность по таким кредитам окажется слишком низкой, некоторые игроки могут свернуть выдачу льготной ипотеки или значительно ужесточить условия, сделав ее менее доступной. В итоге такие программы будут «висеть» в линейке продуктов банка, но фактических сделок по ним не будет.
Интересно, что на ИТ-ипотеку данные изменения не должны повлиять, так как по данной программе Правительство не вводило повышенные выплаты банкам. А значит по ней все должно двигаться без изменений, только если ужесточения ее не зацепят просто «до кучи».
А прямо грядущие изменения будут влиять на семейную, арктическую и дальневосточную ипотеку.
Что делать потенциальным заемщикам?
Тем клиентам, у которых высокий официальный доход, хорошая кредитная история и первый взнос выше 30%, им можно вообще не волноваться
Всем остальным уже сложно что-то предпринять, так как времени до «дня ИКС» осталось крайне мало… Даже если сейчас подавать заявку, то после этой 6 августа банки могут изменить условия и пересмотреть все заявки по новым требованиям.
Остается только готовиться к повышенным требованиям по льготным программам или рассмотреть альтернативные варианты – например, рассрочка.
Вместо эпилога…
Отмена повышенного возмещения банкам ударит по доступности льготной ипотеки. Хотя госпрограммы не закроются, их условия станут жестче, а количество одобрений сократится.
Эксперты прогнозируют, что это может привести к сокращению выдачи льготных кредитов на 15–20%, что в свою очередь может повлиять на цены.
Как обычно… будем наблюдать!
🟢 Спасибо за внимание!
А если нужна помощь с получением ипотеки - мы готовы помочь! 😊
Читайте также наши рубрики:
- Новости рынка недвижимости
#льготная_ипотека #ипотека #банки #субсидия #ЦБ #новостройки