Добрый день, дорогие читатели, продавцы и покупатели квартир в Москве и Московской области!)
Один из самых часто задаваемых вопросов в теме недвижимости:
"Что будет с рынком недвижимости вторичного жилья до конца 2025 года?"
Попробую ответить на данный вопрос, опираясь на данные проведенных мною и моей командой сделок за последние 12 месяцев.
Начну с того, что по за текущий год, цены на вторичное жильё снизились в среднем по Москве и области на 18-20%.
Исходя из среднего показателя 1,3-1,6% в месяц.
Ещё раз повторюсь и напомню, что эти данные я собрал по проведенным сделкам за последние 12 месяцев.
Теперь, для того, чтобы немного понимать и ориентироваться в сути основного вопроса , немного разберемся и узнаем:
"Что именно влияет на снижение или поднятие цен на рынке жилья?"
1. Размер ставки ЦБ РФ.
От данной ставки остальные банки формируют ипотечные программы и размер ипотечной ставки для желающих купить в ипотеку вторичное жильё.
По данным за последние 15 лет, в РФ на растущем рынке недвижимости, количество ипотечных сделок составляет 80-85%, то конечно, мы с вами понимаем, что количество выданных ипотек напрямую влияет на движение рынка недвижимости вверх, если их много, и вниз, если выданных ипотек мало.
Теперь, наверное, многим понятно, почему высокие ставки ипотек создают дефицит покупателей на рынке, что приводит к снижению рынка недвижимости!)
2. Уровень дохода населения.
Данный показатель отражает инфляцию и соотношение поднятия з/п к текущей инфляции. Если простыми словами, то от этого зависит какой процент жителей РФ на свою зарплату, помимо трат на необходимые нужды, могут спокойно скапливать первоначальный взнос и досрочно гасить ипотечные платежи.
Почему досрочно?
Потому что, исходя из практики нашей действительности, стабильная зарплата может и не сохраниться на длительный период 20 и более лет, поэтому, по оплате ипотеки нужно закладывать максимум 10 лет, чтобы понимать свои возможности погашения.
3. Количественный показатель среднего класса.
Какой % населения составляет средний класс!
Сегодня, уровень среднего класса составляет примерно10-12% от всего населения РФ, когда в 2019 году этот показатель составлял 20-22%. Чтобы вы понимали, в эту категорию попадают те семьи, которые обходятся без кредитов, имеют накопления от 3 000 000 рублей или размер первоначального взноса, и имеет средний доход семьи минимально от 400 000 р в месяц.
4. Внешняя геополитическая ситуация .
В данном случае, закончится СВО или будет продолжаться. Это также влияет на спрос , так как отсутствие стабильного виденья мужской частью населения своего карьерного будущего из-за возможной мобилизации многих заставляет не брать ипотеку из-за нестабильной ситуации .
Ну а теперь, вернёмся к основному вопросу !)
Все , конечно , в курсе, что 25 июля 2025 года Центробанк РФ снизил ставку на 2% , и на данный момент ставка составляет 18%.
Что это значит?
Это значит, что банки с 28 июля снизили ставки на 2% и стали предлагать ипотечные программы (не льготные) от 19,8% и выше.
Теперь давайте посчитаем!
Чтобы купить 1-2х кв в Москве за 12 500 000 р, при первоначальном платеже 20,1 % нужен ипотечный кредит примерно в размере 10 000 000 р.
Исходя из фактической средней ставки Сбербанка 22,7% , чтобы взять ипотечный кредит 10 000 000 р. на 20 лет, платеж составит примерно 200 000 р/месяц.
Исходя из того, что в среднем , в Москве средний доход семьи составляет 200 000-250 000 р, то понимаем, что среднестатистическая семья не сможет позволить взять себе данную ипотеку, так как на прожиточный минимум на необходимые расходы составит 130 000-150 000 р. Остается 70 000- 100 000 р на оплату ипотеки .
Если рассчитать платёжеспособность средней семьи, то получается, что взять ипотеку такие семьи смогу , если ставка вернется к показателям 10-12 % годовых.
Таким образом, мы с вами выяснили, до какой позиции нужно вернуть ипотечные ставки, чтобы рынок недвижимости вернулся в своё растущее русло и квартиры стали стабильно расти в цене.
Но, тем не менее. Прогнозируется снижение ставки ещё на 2-3% до конца текущего года.
Следующее заседание ЦБ планируется в сентябре, где скорее всего будет снижение на 1-2% .
Таким образом, можем смело прогнозировать, что ближе в сентябре- октябре покупательский спрос несколько увеличиться , что приведет к увеличению сделок по вторичному жилью.
Так же это означает, что в сентябре-октябре снижение (падение) цен на вторичное жильё несколько замедлиться , но не остановится, так как покупательский спрос всё равно будет достаточно низким по отношению к общему количеству продаваемого жилья.
Теперь общий вывод и ответ на основной вопрос:
Что будет с рынком вторичного жилья в Москве и области до конца 2025 года?
Ответ: Предполагаемое снижение ставок до 16% несколько замедлят падение цен, но до конца не остановят снижение цен на квартиры вторичного рынка.
Всем хорошего настроения!)
И до новых встреч, дорогие гости и подписчики!) 🙋