Вопрос, что выбрать — новостройку или готовую квартиру — традиционно упирается в два фактора: комфорт и выгоду. Если с комфортом всё более-менее понятно (кто-то не готов ждать несколько лет, кто-то, наоборот, ценит новые дома и планировки), то с выгодой ситуация сложнее. Особенно, если смотреть на жильё как на актив, который может вырасти в цене.
Разберём, что показывает практика последних лет и какие тенденции видны на 2025 год.
⚡️ Новострой-М: подписывайся, в нашем телеграм-канале есть всё о новостройках Москвы и области (и не только)
1. Цены на новостройки: рост «по этапам»
Новостройка — это, по сути, инвестиция в будущее. Стоимость на старте строительства обычно ниже, а по мере готовности дома цена растёт.
В среднем, за последние три года квартиры в крупных городах прибавляли 15–25 % от котлована до ввода в эксплуатацию. Причём рост мог быть резче, если в процессе поднималась ключевая ставка или застройщик корректировал цены из-за подорожания стройматериалов.
Факторы роста цен на новостройки:
- Переход с котлована на средний этап — значительный скачок стоимости.
- Запуск госпрограмм — льготная ипотека стимулирует спрос.
- Новая инфраструктура в районе — школы, дороги, торговые центры.
Важно: максимальный рост новостройки часто происходит до момента получения ключей. После заселения темпы роста замедляются, но цена уже редко возвращается к первоначальному уровню.
2. Цены на вторичное жильё: стабильность с нюансами
Готовое жильё растёт в цене иначе. Здесь нет «переходных этапов» стройки, зато есть другие драйверы:
- Локация — чем престижнее район и лучше транспортная доступность, тем выше шанс подорожания.
- Состояние дома и квартиры — в старом фонде без ремонта цена растёт медленнее.
- Дефицит предложения — в популярных локациях вторичка может дорожать быстрее, чем новостройки, особенно если свободных участков под застройку нет.
В 2023–2024 годах вторичка в среднем показывала прирост 5–12 % в год, но в некоторых сегментах (особенно в эконом- и комфорт-классе в городах-миллионниках) рост был выше из-за высокого спроса и ограниченного предложения.
3. Что происходит в 2025 году
Сейчас ситуация неоднородная.
- В крупных городах новостройки продолжают дорожать быстрее, особенно на ранних этапах строительства, но рост не такой резкий, как в 2020–2021 годах.
- Вторичка чувствует давление: высокие ставки и снижение доступности ипотеки сужают круг покупателей. Тем не менее, ликвидные квартиры в готовых домах в хороших районах держат цену и иногда растут быстрее — просто потому, что «ждать стройку» готовы не все.
4. Долгосрочный прогноз
Если смотреть на горизонте 2–3 лет, то:
- Новостройки в развивающихся районах будут показывать максимальный процентный рост — за счёт эффекта «заполнения пустоты» инфраструктурой и новыми домами.
- Вторичка в топ-локациях будет расти медленнее в процентах, но в абсолютных цифрах может обгонять новостройки (например, +5 % от 15 млн рублей больше, чем +10 % от 8 млн рублей).
- Сегмент старого панельного фонда без ремонта, скорее всего, будет расти минимальными темпами и в некоторых регионах даже терять в цене.
5. Что выбрать, если цель — заработать на росте
Если ориентироваться на скорость удорожания, то:
- Новостройка на котловане даёт больше шансов на быстрый прирост цены за короткий срок — особенно, если дом в перспективном районе и с надёжным застройщиком.
- Вторичка в уникальных локациях (центр, береговая линия, рядом с парком) выигрывает в долгосрочной перспективе и более устойчива к рыночным колебаниям.
6. Итог
Нет универсального ответа, что подорожает быстрее — новостройка или готовое жильё. Но если смотреть на текущую статистику, то новостройки на раннем этапе чаще обгоняют вторичку по процентам роста, в то время как ликвидная вторичка в лучших районах может опережать по абсолютному приросту стоимости.
В любом случае, при покупке важно учитывать не только цифры сегодняшнего дня, но и потенциал района, динамику спроса и общий вектор развития города. Ведь даже самая выгодная инвестиция на бумаге может не оправдаться, если объект окажется в месте, куда через пять лет не захочется возвращаться.
⚡️ Новострой-М: подписывайся, в нашем телеграм-канале есть всё о новостройках Москвы и области (и не только)