Лето — пора отпусков, и время, когда многие задумываются: а не сдать ли жильё кому-нибудь другому, чтобы оно не простаивало зря? Временно передать квартиру действительно можно, но важно сделать это правильно — чтобы не возникло проблем ни с собственником, ни с соседями, ни с имуществом.
Рассказываем, что такое поднаём, чем он отличается от обычной аренды и как правильно оформить документы, чтобы не попасть в неприятную ситуацию
Что такое поднаём
С точки зрения закона договор аренды между двумя физическими лицами правильно называть договором найма жилого помещения. И если человек, который уже снимает квартиру, хочет передать её в пользование третьему лицу, то им нужно заключить договор поднайма (субаренды). Регулируются такие отношения ст. 685 ГК РФ.
Субаренда разрешена только с письменного согласия владельца недвижимости. При этом важно понимать: сам собственник остаётся стороной основного договора, а жилец получает право заключить дополнительный договор поднайма с временным жильцом. Последний не становится арендатором в классическом смысле, а лишь временно занимает помещение на условиях, согласованных с нанимателем.
С чего начать
Если в вашем основном договоре нет пункта о поднайме, первое, что нужно сделать, — получить письменное согласие собственника. Оно может быть оформлено либо как отдельный документ, либо как дополнительное соглашение. В согласии хозяин должен подтвердить, что он:
- осведомлён о планируемой передаче квартиры третьим лицам;
- не возражает против временного проживания других жильцов;
- ознакомлен с предполагаемыми условиями: срок, порядок оплаты, ответственность сторон.
Если в основном договоре прямо указано, что наниматель имеет право передавать жильё в поднаём без дополнительного согласования — формально собственника можно не уведомлять. Но такой подход возможен только в том случае, если вы действительно уверены в человеке и знаете, что он не нарушит правил проживания.
Разделение ответственности
Если вы планируете пересдать квартиру по договору поднайма, важно помнить, что ответственность всё равно будет лежать на вас — как на основном жильце. Это значит, что если временный наниматель нарушит тишину, повредит имущество, не оплатит свет — претензии будут предъявлены вам.
Если мебель или техника повреждена, можно потребовать компенсацию с временного жильца, но для этого должны быть основания.
Защита от неприятных сюрпризов
Никто не планирует потоп или поломку бытовой техники, но такие случаи происходят чаще, чем хочется. Чтобы избежать крупных убытков, можно оформить страховку ответственности или предложить временному жильцу внести залог — сумма определяется по договорённости, но чаще всего это половина или полный размер ежемесячной платы.
Если вы — наниматель, который передаёт квартиру в поднаём, страхование может быть оформлено только с согласия собственника.
Проверка временного жильца
До подписания договора поднайма обычно достаточно:
- запросить паспорт;
- уточнить, кто будет жить в квартире;
- обсудить правила проживания.
Дополнительно стоит оценить надёжность человека по косвенным признакам: наличию работы, готовности подписывать документы, пунктуальности.
Договор поднайма
С временным жильцом нужно подписать отдельный договор. В нём обязательно должны быть:
- данные нанимателя и поднанимателя;
- срок проживания;
- сумма и порядок оплаты;
- отсылка к основному договору найма с указанием собственника;
- порядок передачи и возврата имущества;
- правила проживания и перечень ограничений (можно ли приводить гостей, курить, включать громкую музыку, размещать животных).
Важно: собственник не подписывает договор поднайма, но должен быть уведомлён о его заключении. Также желательно зафиксировать письменно, кто несёт ответственность за возможный ущерб, и указать контакты для экстренной связи.
Подписывая документ, убедитесь, что временные жильцы принимают условия проживания и готовы их соблюдать. Для собственного спокойствия приложите к договору опись имущества — подойдёт простой список или фотографии с описаниями.
«Когда я уезжала в отпуск, передала квартиру друзьям знакомых. В целом они оказались нормальными ребятами, не шумели, соседей не беспокоили. Но по приезде я обнаружила, что встроенная микроволновка не работает. Когда я попросила их оплатить ремонт, мне ответили, что она уже была неисправна. Описи у нас не было, поэтому в итоге я осталась без компенсации и со сломанной техникой. После этого я решила, что всегда буду всё оформлять письменно».
Ольга, 38 лет, разработчик
Передача квартиры в поднаём без рисков — это полноценная юридическая процедура, где жильцы берут на себя обязательства не только перед временным жильцом, но и перед собственником. Даже если вы уезжаете всего на пару недель, рекомендуем оформить всё официально: получите согласие хозяина, проверьте временного жильца, обсудите правила проживания, ответственность за возможный ущерб и только потом подписывайте договор.
Квартиры, которые сдаются через Яндекс Аренду, заранее проверены специалистами: это значит, что арендаторов не встретит гора подводных камней или сюрпризы от собственника. Сервис делает аренду удобной: мы публикуем только реальные объявления, помогаем с заключением договора и решением проблем, которые могут возникнуть во время проживания.
Подписывайтесь, чтобы знать всё об аренде жилья