Редакция Всеостройке.рф поговорила с Артемом Глухих, CEO и основателем «Базис Недвижимость», о том, как застройщикам в настоящих условиях контролировать стройку и снижать себестоимость проектов.
«Базис Недвижимость» — цифровая платформа для управления процессами в строительстве и недвижимости. Она объединяет работу с гарантийными заявками, приемкой и заселением, позволяя автоматизировать задачи, контролировать исполнение и улучшать коммуникацию между участниками процесса.
— Вы как-то говорили, что 90% застройщиков не знают реальную себестоимость своих проектов? Почему?
— Знаете, раньше деньги текли рекой, компании строили и не считали, сейчас другие времена настали — приходится считать. Но большинство застройщиков не знает себестоимость, потому что объемы работ часто меняются в ходе строительства, а данные по ним поступают из разных источников, которые не синхронизированы между собой и легко могут быть искажены. Например, по проекту заложено 287 кубов бетона, а к середине стройки оказывается в 2–3 раза больше — и никто не понимает, откуда взялась такая разница.
— И как понять, откуда взялась такая разница?
— Чтобы работать со стройкой, всё должно быть точно, как в аптеке: нужны верифицированные данные, которым можно доверять. Такие данные есть в BIM-модели, отгруженной проектным институтом заказчику. Это верифицированные данные.
— То есть достаточно в модель заглянуть?
— Условно — да, если вы умеете анализировать данные. У «Базиса», кстати, есть решение: мы напрямую интегрированы с BIM-моделью через систему Tangl value. Она дает нам данные из модели в виде цифрового слепка со всеми элементами, их параметрами и рассчитанной ведомостью объёмов работ. Загрузка такого слепка, в отличие от ревитовского файла, занимает 3-5 минут, после чего можно работать с ним до следующей актуальной версии модели. Данные автоматически обновляются при изменениях в проекте.
— И что дает вам такой слепок?
— Мы можем автоматически подтянуть верифицированные данные по объемам работ и в удобном виде показать застройщику точные цифры — объемы работ с разбивкой по этажам и видам работ. Это помогает исключить ошибки и контролировать, куда уходят деньги, и не платить за несуществующие объемы, оперативно выявляя расхождения плана/факта. Для застройщика это означает полную прозрачность и возможность экономить бюджет проекта и снижать риски его перерасхода.
— А отловить «серые схемы» между подрядчиками и заказчиками можно?
— Конечно, на то у нас продукт и заточен. Данные из BIM-модели — это истина в последней инстанции. Если подрядчик пытается сдать больше работ, чем заложено в проекте, система сразу фиксирует расхождение и ставит вопрос к проектному институту. Раньше такие споры решались месяцами, сейчас — в пару кликов. Это исключает возможность двойного учета и «накруток», а значит, застройщик платит только за реально выполненные и проверенные работы.
— А как застройщик контролирует ход работ в вашей системе? Насколько легко можно понять, что где-то проблема?
— У нас есть условная система светофора, по которой собственник в реальном времени может сориентироваться в своем бизнесе и принять решение, основанное на данных из модели. Мы визуализируем ход строительства с помощью цветовой маркировки выполнения работ. Это позволяет видеть статус выполнения работ прямо на 3D-модели: зеленый цвет означает, что 70–100% выполнено, желтый — 30–70%, красный — менее 30%. Мгновенно видно, где отставания или проблемы.
— То есть мы наконец-то видим, как BIM приносит выгоду на этапе строительства, а не только траты на внедрение?
— И не только на этапе строительства. В цифровом слепке модели присутствуют все элементы и их параметры — столько данных, которые BIM-отделы могут использовать для совершенно разных задач. Например, не обращаясь к проектировщикам, посчитать, сколько денег можно сэкономить на смеси, если сделать перекрытия тоньше на 10 сантиметров. Буквально за пару–тройку минут показать заказчику три цифры: сколько сейчас, сколько может быть и разницу между ними. Все это можно через нашу интеграцию сделать.
Или вот на этапе эксплуатации возможна интересная история. Представьте: у вас башня со стеклопакетами, есть задача их помыть, и нужно посчитать квадратуру. И вот мы позволяем это сделать одной кнопкой: берем площади из слепка, где есть данные по количеству, типу, производителю этих стеклопакетов. Вот такая будничная, но нетривиальная задача тоже может быть решена.
— Вы же помогаете не только с подсчетом объемов работ, но и с исполнительной документацией. Рсскажите подробнее об интеграции с HARDROLLER.
— Интеграция с HARDROLLER позволяет застройщику контролировать полноту исполнительной документации и всё, что касается приемки работ и произведенных оплат проведенных. Потому что если не донести вовремя исполнительную документацию, то можно и разрешение на ввод в эксплуатацию не получить.
То есть у застройщиков есть такая больная вечная тема: они могут авансом закрыть работу перед своим контрагентом, но тот должен не только работу выполнить, но и закрыть исполнительную документацию, с чем периодически запаздывает. Это особенно важно при работе с монолитными конструкциями, когда есть заключения по бетону, который должен набрать прочность по нормативам. Был кейс, когда застройщику пришлось разбирать 5 этажей, потому что заключение лаборатории на пятом этаже дало им информацию о том, что бетон не набрал прочности, дальше строить нельзя.
— То есть застройщики начинают понимать, насколько у них полная исполнительная документация — в этом суть инструмента?
— Не только. Во-первых, теперь исполнительную документацию можно сдавать в электронном виде и не распечатывать КАМАЗы бумаг для Госстройнадзора. Во-вторых, застройщик начинает контролировать подрядчика и стимулировать того представлять всю необходимую документацию, особенно по скрытым работам, в установленные сроки.
В общем, исполнительная документация — это основа: и для приёмки работ, и для оплаты, и для получения всех разрешений дальше. Нет её — никуда дальше не двинешься. И «Базис Недвижимость» — место, где можно посмотреть все разделы исполнительной документации по удобным ссылкам. Мы помогаем визуализировать ситуации, когда оплата есть, а исполнительной документации по этим работам нет. Помогаем избежать ситуаций, что всё выплатили, всё сдали, а ЗОС получить не могут, потому что исполнительной документации нет на определенные этапы работы.
— Большой функционал описали, а что нового планируете в ближайшее время?
— В версии 2.0 «Базис Недвижимости» мы откроем клиентам возможность не только работать с объемами работ, но и автоматически учитывать потребляемые материалы, что позволит планировать закупки и контролировать расход. Больше не получится сдать работу по 10 раз, пряча ее за хитрыми КС-ками, — наша система все увидит. Сейчас еще работаем над интеграцией с системой «Альфа Алгоритм», чтобы автоматически проводить тендеры. Мы сможем брать проверенные данные о наименовании материала, его количестве и расценках, принятых у застройщика, прямо из модели и отправлять их на тендерную площадку. Это значит, что подрядчика станет выбирать еще проще и честнее.
Кроме того, появится функция приемки работ прямо на 3D-модели: инженер или подрядчик сможет выбрать конкретный участок или элемент, и система автоматически формирует вызов и объемы для приемки: просто кликаешь на участок — и собирается вся работа, которая к нему привязана. То есть можно будет сдавать объемы работы в удобном формате. Сделал стену — предъявил к освидетельствованию стену.
И привязка элементов не к плану 2D, а 3D — это ошеломительная фича: можно проследить всю «жизнь» элемента. Например, стена: когда построена, принята и как эксплуатируется. Так мы реально делаем стройку понятнее и удобнее в управлении.
— А новые интеграции будут?
— Конечно, мы же — платформенное решение и интегрируемся с любыми продуктами, чтобы клиентам было удобно работать. Поэтому один из векторов нашего развития — сделать еще больше крутых интеграций для бизнеса.
Сейчас в приоритете — направление «Управление строительством». Мы работаем с застройщиками из ТОП-10 и активно дорабатываем системы под нужды серьезных интерпрайз-заказчиков. Прежде всего — в части технологической гибкости и высокого уровня информационной безопасности. В работе — система по принципу Nо Code, чтобы заказчик самостоятельно мог сделать любую настройку и интеграцию без нашего участия. Гибкость — наше главное преимущество!
— А вот сегодня все говорят про искусственный интеллект…
— Сейчас все везде пишут про ИИ — можно сказать, саму технологию опошлили маркетинговыми слоганами, как в свое время и с BIM было. Поэтому многие компании не понимают, что это на деле, им кажется, что ИИ — просто неработающий пшик. Так вот: это не так. Большие верифицированные данные заказчика и нейросети дают много для BI-аналитики. «Базис» может интегрироваться в любой ИТ-ландшафт, собирать и агрегировать данные из самых разных систем и строить на этом отчеты для собственников и учредителей бизнеса с любой стадии девелоперского цикла.
— Интересно звучит! Есть готовый кейс про ИИ, которым можете поделиться?
— Мы сейчас совместно со Сбером и заказчиком-застройщиком делаем один очень интересный проект с применением ИИ, но сейчас я рассказать об этом не могу. Дождитесь осени. Это будет «бомба» — такого рынок еще не видел.
— Почему BIM в России пока не стал стандартом, и как вы планируете изменить отношение к этому инструменту в строительной отрасли?
— В России BIM часто воспринимается как дорогой и сложный инструмент, а также «красивые картинки», которые не дают реальной экономии. У всех сформировалось представление, что это бесполезная штука какая-то. Потому что все только говорят: BIM использует уже 30–40–50% застройщиков, но мало кто говорит на языке денег — что это внедрение дает застройщику. Ощущение, что внедряют только потому, что по закону должны. Вот наша задача — показать, как модель, положенная в основу цифровых инструментов, делает стройку прозрачнее, быстрее и выгоднее.
Сейчас в России идут к тому, чтобы не работать с социалкой и госстройкой без модели. А насколько знаю, со следующего года это все начнут интерпретировать и на коммерческую недвижимость.
Наша задача — сформировать правильное отношение к этому инструменту, потому что во всем остальном цивилизованном мире, например, в тех же Штатах, BIM — основополагающий принцип работы строительной организации. Только сначала нужно показывать, как сделать стройку выгоднее, а потом раскрывать, что это, оказывается, BIM задействовали. Разбивать сомнения и предубеждения против этой аббревиатуры конкретикой цифр и экономики площадки.
— То есть вы предлагаете коробочное решение, которое позволяет застройщику начать экономить деньги на стройке?
— Отмечу, мы не просто ИТ-компания, мы — полноценный интегратор. Перед тем, как начать работать с заказчиком, мы погружаемся в его бизнес-процессы и выстраиваем ему карту цифровой трансформации, помогая выбрать решения именно под его задачи с точки зрения связки движения данных в его компании. Мы отвечаем за результат и поэтому не продаем ИТ-продукт, если знаем, что он сейчас не нужен заказчику. Мы работаем вдолгую — это наш основной принцип работы и коммуникации. Если мы знаем, что мы не можем быть полезны, мы так и скажем: «Вам сейчас не нужен наш продукт».
В чем «Базис Недвижимость» помогает застройщикам контролировать и управлять стройкой от фундамента до передачи объекта, решая ключевые проблемы:
- Точный контроль себестоимости и объемов работ через интеграцию с BIM-моделью и цифровым двойником Tangl. Это исключает ошибки и накрутки, позволяет видеть реальные затраты и экономить бюджет.
- Прозрачность строительства в реальном времени с цветовой визуализацией выполнения работ, что помогает оперативно выявлять отставания и принимать решения.
- Контроль исполнительной документации и блокировка оплаты подрядчикам без полного пакета документов, что снижает риски и защищает от убытков при получении разрешений.
- Автоматизация приемки работ и учета материалов с возможностью выбора участков прямо на 3D-модели, упрощая контроль и планирование.
- Оптимизация работы с подрядчиками и внутренним контролем, сокращение штата и повышение точности учета.
- Автоматизация передачи ключей и работы с покупателями через электронные очереди и личные кабинеты, ускоряя процесс заселения и повышая лояльность.
- Интеграция с тендерными площадками и CRM, что делает управление стройкой комплексным и прозрачным.
- Таким образом, система обеспечивает полный контроль над расходами, минимизирует риски и повышает эффективность строительства и передачи объектов.
Ранее редакция Всеостройке.pф писала про то, как застройщик 4D перевел приемку квартир на продукт «Базис.Ключи» от «Базис Недвижимость».