В мире инвестиций в недвижимость земельный участок часто воспринимается как актив, который просто ждёт своего часа – начала строительства. Однако, период между приобретением земли и стартом строительных работ, известный как период владения до начала строительства, может стать значительной статьёй расходов, если не управлять им грамотно. Эти издержки на содержание земельного участка могут исчисляться миллионами рублей и существенно влиять на рентабельность инвестиционного проекта или инвестиции в землю. Цель данной статьи – подробно рассмотреть все виды расходов, которые возникают у собственника земли до того, как на ней появится фундамент, и предложить эффективные стратегии по их оптимизации и минимизации.
Найти поставщиков на портале Ten-X.pro
Введение. Спящий капитал, который требует внимания
Приобретая земельный актив для будущего строительства жилого комплекса, индустриального парка или логистического центра, инвестор часто фокусируется на стоимости приобретения и бюджете строительства. Однако, мало кто изначально полностью просчитывает операционные расходы на содержание участка, который ещё не приносит дохода. Этот спящий капитал, не будучи эффективно управляемым, может стать чёрной дырой для бюджета проекта.
Ключевые вопросы, которые мы рассмотрим
Какие основные виды издержек возникают на земельном участке до начала строительства?
Как эти издержки влияют на общую стоимость проекта и инвестиционную привлекательность земли?
Какие существуют стратегии и методы для их снижения и оптимизации?
Какие нормативно-правовые акты регулируют некоторые из этих издержек?
Как жизненные примеры демонстрируют важность активного управления расходами на землю?
Понимание и прогнозирование этих издержек является фундаментом для успешного финансового планирования инвестиций и позволяет избежать неприятных сюрпризов, обеспечивая экономическую эффективность и финансовую устойчивость проекта.
Часть 1. Классификация издержек на содержание земельного участка
Издержки, связанные с владением и содержанием земельного участка до начала строительства, можно разделить на несколько категорий: прямые финансовые, косвенные и неочевидные.
1.1. Прямые финансовые издержки – то, что лежит на поверхности
Это самые очевидные и часто ощутимые расходы, которые собственник несёт регулярно.
Земельный налог или арендная плата за землю
Это, безусловно, самая значительная и постоянная статья расходов.
Механизм
Налоговая база для земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который исчисляется налог. Ставки земельного налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, или законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя и не могут превышать:
0,3% от кадастровой стоимости для земель сельскохозяйственного назначения, занятых жилищным фондом или приобретённых для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, а также для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд.
1,5% от кадастровой стоимости для прочих земель, к которым часто относятся участки под промышленное или коммерческое строительство.
Пример
Участок в Московской области под промышленное строительство с кадастровой стоимостью 200 млн. рублей будет облагаться налогом в размере 1,5%, что составляет 3 млн. рублей в год. Это существенная сумма, которая съедает капитал, пока земля простаивает.
Нормативная база
Глава 31 Налогового кодекса РФ Земельный налог,
Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ Земельный кодекс Российской Федерации;
Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ О государственной кадастровой оценке.
Охрана и безопасность участка
Незастроенный участок, особенно большой площади или расположенный вдали от населённых пунктов, подвержен риску вандализма, хищений, несанкционированного складирования мусора, незаконного проникновения.
Виды затрат
Установка ограждения -заборы, колючая проволока, наём физической охраны, установка систем видеонаблюдения, сигнализации, датчиков движения.
Стоимость
Зависит от площади, местоположения и требуемого уровня безопасности. Услуги ЧОП для охраны участка могут стоить от 50 000 до 200 000 рублей в месяц и выше. Установка системы видеонаблюдения – разовые затраты от 100 000 до 500 000 рублей плюс ежемесячная плата за обслуживание.
Уборка, благоустройство и содержание территории
Затраты
Вывоз мусора, строительного и бытового, который могут сбрасывать третьи лица, покос травы, особенно важно для предотвращения пожаров и соблюдения противопожарных норм, борьба с сорной растительностью, очистка от снега для обеспечения доступа, мелкий ремонт ограждений.
Периодичность
Регулярная уборка, особенно в весенне-летний период.
Стоимость
Зависит от площади и состояния участка, может составлять от 10 000 до 50 000 рублей в месяц для средних участков.
Коммунальные платежи и содержание временных коммуникаций
Даже, если строительство ещё не началось, могут быть расходы на:
Временное электроснабжение
Для освещения, работы охранных систем, минимальных бытовых нужд.
Водоснабжение
Для хозяйственных нужд, пожаротушения.
Вывоз ЖБО (жидких бытовых отходов) из временных сооружений.
Страхование
Страхование гражданской ответственности за причинение вреда третьим лицам, например, если кто-то пострадает на территории участка, страхование имущества, если есть временные постройки, оборудование.
Юридические и консультационные услуги
Сопровождение: Консультации по вопросам *изменения ВРИ*, *оспаривания кадастровой стоимости*, получения разрешительной документации, разрешения споров с соседями или местными властями.
Стоимость
Зависит от сложности вопроса. Оспаривание кадастровой стоимости через суд может обойтись от 50 000 до 300 000 рублей только за юридическое сопровождение, не считая экспертиз.
Административные сборы и пошлины
Платежи за получение различных справок, выписок, разрешений, например, ГПЗУ, градостроительные заключения, за регистрацию прав.
1.2. Косвенные и неочевидные издержки – то, что часто упускается из виду
Эти издержки не всегда выражаются в прямых ежемесячных платежах, но могут существенно влиять на финансовый результат проекта.
Упущенная выгода
Самая крупная и наименее очевидная статья. Деньги, вложенные в земельный участок, могли бы быть использованы в других, более доходных проектах или инструментах. Каждый месяц простоя – это потеря потенциального дохода, который мог бы принести уже построенный объект или альтернативная инвестиция.
Инфляционные риски
Затягивание сроков строительства приводит к росту стоимости строительных материалов, рабочей силы и прочих компонентов проекта.
Риски вандализма и кражи
Убытки от повреждения или хищения временных строений, ограждений, оборудования, которые могут быть размещены на участке.
Риски порчи имущества третьих лиц
Если на участке происходят инциденты, например, пожар из-за нескошенной травы, которые приводят к ущербу соседним участкам или объектам, собственник несёт ответственность.
Ухудшение имиджа и отношений с местным сообществом
Заброшенный, неухоженный участок может вызвать негативную реакцию у жителей района, что может привести к жалобам, бюрократическим проволочкам при получении разрешений или даже протестам против будущего строительства.
Риски изменения законодательства
Новые налоги, ужесточение требований к строительству, изменение градостроительной документации – всё это может увеличить затраты или снизить инвестиционную привлекательность участка.
Часть 2. Ключевые стратегии минимизации и оптимизации издержек
Эффективное управление издержками требует активного подхода и планирования.
2.1. Оптимизация земельного налога – самый весомый рычаг
Поскольку земельный налог часто составляет основную часть расходов, его оптимизация является приоритетной задачей.
Оспаривание кадастровой стоимости
Если кадастровая стоимость участка значительно превышает его рыночную стоимость, её можно оспорить.
Процедура
Подаётся заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, при Росреестре, или напрямую в суд.
Основания
Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости; установление рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Требования
Необходимо проведение независимой оценки рыночной стоимости участка аккредитованной оценочной компанией.
Эффект
Успешное оспаривание кадастровой стоимости может снизить налоговую нагрузку в несколько раз. Например, участок стоимостью 200 млн. руб. по кадастру может быть оценён в 100 млн. руб. по рынку, что снизит налог с 3 млн. до 1,5 млн. руб. в год. Это 1,5 млн. руб. экономии ежегодно.
Сроки
Процесс оспаривания может занять от 3 месяцев до года.
Изучение налоговых льгот
В некоторых регионах или для определённых категорий земель и видов разрешённого использования могут быть предусмотрены налоговые льготы или временные освобождения от налога. Например, для резидентов особых экономических зон, технопарков или индустриальных парков.
Сроки регистрации права собственности
Покупка участка в конце года может позволить отсрочить начало уплаты налога до следующего налогового периода.
2.2. Рациональное управление безопасностью и содержанием
Оценка рисков
Не каждому участку нужна круглосуточная физическая охрана. Для удалённых, менее привлекательных участков достаточно установки информационных табличек, периодических объездов, а для более ценных – видеонаблюдения или сигнализации.
Временные ограждения
Установка временного, но эффективного ограждения по периметру участка. Это дешевле капитального забора, но создаёт барьер и обозначает территорию.
Автоматизация
Использование датчиков движения с оповещением на телефон или пультовую охрану для минимизации затрат на физическое присутствие.
Договорённость с местными жителями/фермерами
В некоторых случаях можно договориться о присмотре за участком за небольшую плату или услугу, например, покос травы в обмен на сено.
График уборки и покоса
Планирование этих работ с учётом сезона и интенсивности роста растительности. Один хороший покос в начале лета эффективнее нескольких бессистемных.
2.3. Временное использование участка для генерации дохода – превращаем пассив в актив
Это одна из наиболее*эффективных стратегий оптимизации расходов, которая позволяет не только сократить издержки, но и получить дополнительный доход.
Условия
Важно, чтобы вид разрешённого использования (ВРИ) земли позволял такое временное использование или чтобы это было легко согласовать с местными властями.
Варианты временного использования
Автостоянка или парковка, если участок расположен в зоне с высокой потребностью в парковочных местах, например, рядом с торговыми центрами, станциями метро, вокзалами, офисными центрами. Доходность может достигать от 50 000 до 300 000 рублей в месяц для среднего городского участка.
Размещение рекламных конструкций
Размещение баннеров, билбордов, рекламных щитов на участке или вдоль его границы. Это может приносить от 20 000 до 150 000 рублей в месяц в зависимости от размера и локации.
Временный склад или хранение
Сдача части участка под временное хранение стройматериалов, техники, контейнеров или других грузов. Актуально для участков с хорошим подъездом.
Сельскохозяйственное использование
Если вид разрешённого использования ВРИ позволяет, то участок может быть сдан в аренду фермерам для выращивания сельскохозяйственных культур. Доходность невысока, но позволяет избежать затрат на покос и уход.
Размещение мобильных торговых точек или павильонов
Для участков в проходных местах, с возможностью установки лёгких быстровозводимых конструкций. Требует согласования.
Организация ярмарок, выставок, мероприятий
Для крупных участков в зонах активности. Доходность эпизодическая, но может быть высокой.
Размещение вышек сотовой связи или базовых станций
Компании-операторы готовы платить за размещение своего оборудования, это приносит стабильный пассивный доход.
Установка солнечных панелей или ветряных генераторов
Если это не противоречит будущему проекту и ВРИ, и есть соответствующая солнечное освещение и ветровая нагрузка.
Риски временного использования
Необходимость получения дополнительных разрешений, возможное увеличение налоговой нагрузки, если доход существенен, риск повреждения временных конструкций.
2.4.Тщательная юридическая проверка и планирование сроков
Юридический аудит
Проведение полной проверки участка перед покупкой
категория земель, вид разрешённого использования ВРИ, наличие обременений -сервитуты, охранные зоны, залоги, споры, возможность подключения к коммуникациям. Это позволяет избежать сюрпризов, которые могут затянуть период владения и увеличить издержки.
Получение разрешительной документации
Максимально быстрое получение всех необходимых разрешений и согласований - ГПЗУ, технических условий, разрешения на строительство. Каждая задержка – это дополнительные месяцы содержания участка.
Взаимодействие с местными властями
Налаживание конструктивного диалога с администрацией, что может ускорить получение документов и избежать ненужных проверок и штрафов.
Своевременное изменение вида разрешённого использования ВРИ
Если требуется, начинать процесс изменения вида разрешённого использования или категории земли максимально оперативно, так как это длительный процесс.
2.5. Финансовое планирование и бюджетирование
Создание детального бюджета
Включите все возможные издержки на содержание участка в финансовую модель проекта.
Прогнозирование сроков
Реалистично оценивайте сроки получения всех разрешений, проектирования и начала строительства. Заложите буферные периоды на случай непредвиденных задержек.
Формирование резервного фонда
Отложите средства на покрытие непредвиденных расходов, которые могут возникнуть в период владения.
Часть 3. Нормативно-правовая база, регулирующая издержки
Эффективное управление затратами невозможно без знания правового поля.
Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ), Глава 31 "Земельный налог"
Определяет налогоплательщиков, объект налогообложения, налоговую базу, кадастровая стоимость, налоговые ставки, порядок исчисления и уплаты налога, и налоговые льготы.
Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ "Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ)"
Определяет категории земель, виды разрешённого использования, порядок предоставления и изъятия земельных участков, права и обязанности собственников земли.
Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке":
Регулирует процедуру кадастровой оценки, порядок формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости..
Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ)
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
Устанавливают градостроительные регламенты для каждой территориальной
зоны, включая виды разрешённого использования, предельные параметры разрешённого строительства. Критически важно для понимания, что и как можно строить, и, соответственно, какие виды разрешённого использования ВРИ, могут быть установлены для временного использования.
Генеральный план
Документ территориального планирования, определяющий основные направления развития территории.
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
Содержит информацию о земельном участке, необходимую для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство, и о всех возможных обременениях.
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральные стандарты оценки (ФСО)
Регулируют деятельность оценщиков, к которым обращаются для определения рыночной стоимости земельного участка, при оспаривании его кадастровой стоимости.
Местные нормативно-правовые акты
Решения муниципалитетов, постановления администраций, которые устанавливают конкретные ставки земельного налога, правила благоустройства территории, порядок вывоза мусора и другие местные нормативы, влияющие на расходы.
Часть 4. Жизненные примеры и кейсы
Кейс 1. Успешное оспаривание кадастровой стоимости и значительная экономия
Ситуация
Компания приобрела земельный участок 7 га в Московской области под строительство логистического центра. Кадастровая стоимость участка была установлена в размере 450 млн. рублей, что при ставке 1,5% означало ежегодный земельный налог в размере 6,75 млн. рублей. Компания планировала начать строительство через 1,5-2 года.
Проблема
Высокий налог съедал оборотные средства, делая период до начала строительства чрезвычайно дорогим.
Действия
Компания заказала независимую оценку рыночной стоимости участка, которая показала, что реальная рыночная стоимость составляет около 250 млн. рублей. С этими данными был подан иск в суд, потому, что комиссия Росреестра отказала в изменении кадастровой стоимости.
Результат
Суд удовлетворил требования, и кадастровая стоимость была снижена до 250 млн рублей. Ежегодный земельный налог сократился до 3,75 млн. рублей. За 2 года до начала строительства экономия составила 6 млн. рублей. Эти средства были перенаправлены на финансирование проектной документации.
Кейс 2. Неудачный опыт – затягивание сроков и рост издержек
Найти выгодные условия на оборотный кредит на платформе Ten-X.pro.
Ситуация
Инвестор купил участок 3 га в черте города для строительства торгового центра. Вид разрешённого использования (ВРИ) был «для размещения объектов общественного питания», требовалось изменение вида разрешённого использования ВРИ на «для размещения объектов торговли».
Проблема
Инвестор недооценил сложность и длительность процесса изменения вида разрешённого использования ВРИ.
Процедура затянулась на 1,5 года из-за бюрократических проволочек, необходимости проведения публичных слушаний, изменений в местных ПЗЗ. Всё это время участок простаивал.
Издержки
Помимо земельного налога, около 1,5 млн. руб./год, компания несла расходы на охрану, периодическую уборку, и значительные юридические издержки. Общие прямые расходы за этот период составили более 3,5 млн. рублей, к которым добавились колоссальные упущенные выгоды от не начатого проекта и рост стоимости строительства из-за инфляции.
Урок
Недостаточная юридическая проработка и оценка сроков привели к существенному увеличению общей стоимости проекта.
Кейс 3. Эффективное временное использование – земля работает
Ситуация
Собственник участка 2 га, расположенного недалеко от крупного жилого массива, планировал строительство многофункционального центра через 3-4 года. Кадастровая стоимость участка была высокой, и земельный налог составлял около 2 млн. рублей в год. Вид разрешённого использования ВРИ, позволял размещение временных объектов.
Действия
Для оптимизации расходов было принято решение сдать часть участка под организованную платную парковку для жителей ближайших домов и сотрудников офисов. На другой, оставшейся части участка, были установлены рекламные щиты, сданные в аренду крупным компаниям.
Результат
Парковка приносила около 150 000 рублей в месяц - 1,8 млн. руб./год, а рекламные щиты – 50 000 рублей в месяц - 0,6 млн. руб./год. Суммарный доход от временного использования составил 2,4 млн. рублей в год. Это позволило полностью покрыть затраты на земельный налог и даже получить небольшую прибыль,
превратив участок из пассива в актив до начала основного строительства.
Заключение
Управление издержками на содержание земельного участка до начала строительства – это не второстепенная задача, а критически важный элемент финансового планирования любого инвестиционного проекта. Отсутствие внимания к этому вопросу может привести к значительным финансовым потерям снижению рентабельности инвестиций и затягиванию сроков реализации.
Ключевыми инструментами для оптимизации расходов являются:
1. Активное оспаривание кадастровой стоимости для снижения налоговой нагрузки.
2. Рациональный подход к обеспечению безопасности и содержанию участка, основанный на реальных рисках и потребностях.
3. Поиск возможностей для временного использования участка с целью генерации дополнительного дохода.
4. Тщательный юридический аудит и оперативное получение всех разрешений, которые приводят к снижению административных задержек до минимума.
5. Детальное финансовое планирование и бюджетирование, учитывающее все прямые и косвенные издержки.
В условиях динамичного рынка недвижимости и постоянно меняющейся экономической ситуации, эффективное управление земельными активами становится залогом успеха. Инвестиции в землю должны быть не просто капиталовложением, но и стратегически управляемым процессом, в котором каждый квадратный метр приносит максимальную пользу, даже до того, как на нём появится первое строение. Игнорирование издержек в период до начала основного строительства – это путь к неоправданным финансовым потерям, тогда как их грамотная оптимизация открывает путь к повышению инвестиционной привлекательности и финансовой устойчивости проекта в целом.
Если вы планируете застраивать коммерческий участок или ищете строительную компанию, то переходите на портал Ten-X.pro и выбирайте из десятков поставщиков.
Понравилась статья? Поставьте лайк и подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!
Смежные темы:
Период владения земельным участком до начала строительства
Издержки на содержание земельного участка
Эффективное управление земельными активами
Активное оспаривание кадастровой стоимости
Временное использование земельного участка
Налоговая база для земельного налога
Кадастровая стоимость земельного участка
Проведение полной проверки земельного участка перед покупкой
Оптимизация земельного налога
Варианты временного использования земельного участка