Курорт Архыз в Карачаево-Черкесии переживает своё «второе рождение». Его включили в масштабную федеральную программу развития горнолыжной инфраструктуры, он набирает популярность среди туристов, а вместе с этим — вызывает интерес у девелоперов и инвесторов. Пока кто-то присматривается, другие уже заходят в проекты.
Мы расспросили экспертов рынка недвижимости о будущем Архыза, его потенциале и подводных камнях.
Не второй Сочи — и это плюс
Пожалуй, главный вопрос, который задают себе инвесторы: может ли Архыз повторить успех Красной Поляны или хотя бы Сочи? Ответ от большинства участников рынка — нет. Но это не минус, а скорее сильная сторона.
– Это не “второй Сочи”, а скорее — альпийская ниша с высоким потенциалом. Проект для тех, кто умеет работать с горизонтом 5–10 лет и ориентирован на активы, которые будут расти вместе с территорией, — считает Филипп Шраге, генеральный директор Kronung Group.
Он подчёркивает, что Архыз — не массовое направление, а курорт для тех, кто хочет «войти на ранней стадии, когда ещё есть что покупать за адекватные деньги».
С этим согласна и основатель агентства недвижимости FORMULA (Сочи) Наталья Попова. По её словам, Архыз развивается как часть единой курортной агломерации, которая объединит Красную Поляну, Архыз и Лагонаки. Поляна останется флагманом и самым дорогим направлением, Архыз займёт «средний ценовой сегмент», а Лагонаки предложит «разумную товарную линейку» для массового потребителя.
– Архыз действительно идёт путём Красной Поляны. Похожий рельеф, те же “управляющие”, только другой ценовой диапазон. И, конечно, трассы здесь преимущественно “синие”, курорт не про суперэкстремалов, — добавляет она.
Никита Курносов, коммерческий директор General Estate, рекомендует сравнивать Архыз не с Сочи, а с похожими по функционалу курортами: Шерегеш, Приэльбрусье, Алтай. По его словам, именно близость к Сочи и развитие авиасообщения могут сыграть на руку Архызу и обеспечить приток туристов не только зимой, но и летом.
– Развитие авиасообщения создает предпосылки к росту данного направления, а близость к Сочи дает повод прогнозировать более высокий туристический поток в летние месяцы. Если рассматривать Архыз как исключительно горнолыжный курорт, то с учетом протяженности существующих и планируемых трасс показатели курорта будут близки к показателям Мамисона и Аджигардака, – уверен Курносов.
Вложиться сейчас или подождать?
Если говорить об инвестициях, то Архыз сегодня — это редкий случай «живого» курорта, который ещё можно купить до пика спроса.
– Курорт действует уже 15 лет, но только недавно вышел на окупаемость. С этого момента начался настоящий рост: сменился собственник, запущены новые стройки. Мы имеем дело с ситуацией, где курорт уже работает, но ценник ещё не “взорвался”, — говорит основатель FORMULA.
Этот отложенный рост, по мнению экспертов, создаёт уникальное окно возможностей. В отличие от Красной Поляны, где уже всё дорого, или от Лагонаки, где пока нет почти ничего, Архыз — «живой» рынок с инфраструктурой, но без перегретых цен.
Шраге подчёркивает: турпоток в Архыз вырос на 30% за 2024 год, и это сразу отразилось на спросе на недвижимость. Курорт работает круглый год, что снижает сезонные риски и делает инвестиции более устойчивыми.
По данным Елены Чегодаевой, руководителя аналитического отдела компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», сейчас на первичном рынке представлен только один жилой проект — ЖК «Горы здесь», где цена составляет в среднем 480,3 тыс. рублей за кв.м, а минимальная стоимость квартир — от 14–15 млн рублей. Проект ещё не сдан (срок — 1 квартал 2027 года), но уже продан на 30%.
– На вторичке — всего 32 лота, а средняя цена квадратного метра — 399,5 тыс. рублей. Это очень ограниченный рынок, — уточняет Чегодаева.
Что покупают: земля, апартаменты, отельные номера
На фоне низкого предложения все форматы жилья в Архызе пользуются спросом. Апартаменты, отельные номера, частные дома — всё это рассматривается и под инвестиции, и под личное использование.
– Основной интерес — к апарт-отелям и гостиничным резиденциям, которые можно сдавать посуточно. Это формат с понятной моделью доверительного управления, — отмечает Шраге. — Средний бюджет сделки — от 10 до 25 млн рублей.
В сегменте гостиниц, по словам Никиты Курносова, востребованы номера под управлением профессиональных операторов — таких как Alean и Mantera. Это позволяет инвестору минимизировать участие и получать стабильную доходность.
При этом, как подчёркивает эксперт из Сочи Наталья Попова, земля в Архызе — тоже привлекательный актив, но требует особого внимания:
– Те, кто купил землю в Архызе 5 лет назад — молодцы. Сейчас цена входа уже выше, а суды завалены земельными спорами. Риски надо оценивать тщательно, — говорит она.
Кстати, стоимость «сотки» земли в Архызе уже доходит до 1,5–2,5 млн рублей, тогда как цена квадратного метра в апартаментах — 450–650 тыс. рублей, что делает жилую недвижимость более предсказуемым и «чистым» активом для частных инвесторов.
Почему строить сложно?
Почти все девелоперы говорят об одном: строительство в горах — это отдельный жанр. И Архыз не исключение.
– Молодые горы, повышенная сейсмоопасность, логистика, лавины — всё это нужно учитывать при проектировании и стройке, — говорит спикер из Сочи. — Даже транспортировка материалов — это отдельный квест.
Филипп Шраге отмечает, что инженерные системы в горах требуют дополнительных затрат, а строительство ограничено по сезонам и требует прохождения экологических экспертиз. Всё это влияет на стоимость, но одновременно делает каждый реализованный проект более ценным — рынок ограничен по площадям, и это создаёт инвестиционную премию.
Крупные игроки или частные инвесторы?
В Архызе сегодня пока доминируют частные инвесторы и локальные застройщики, однако интерес со стороны системных игроков — очевиден.
– Федеральные застройщики уже в Архызе. Курорт — под вниманием президента, а значит, стратегически важен, — подчёркивает Попова.
Шраге подтверждает: масштабные проекты появятся, если курорт подтвердит устойчивость турпотока в течение ближайших 2–3 лет. Потенциал для создания арендных комплексов, санаторно-курортных объектов и новых туристических деревень — очевиден.
Никита Курносов добавляет, что большинство курортных проектов реализуются в гибридной модели — это сочетание:
- классических гостиниц от институциональных инвесторов (в том числе по госпрограммам 141-ПП),
- инфраструктуры по модели ГЧП,
- сервисных апартаментов под частных инвесторов.
Вывод: кому подходит Архыз сегодня
Архыз — не хайп и не точка перегрева рынка. Это место, где ещё можно купить «по входу», но с понятным вектором роста. Спрос на отдых есть, аренда работает круглый год, а девелопмент только набирает обороты.
– Он в начале пути. И именно сейчас — тот момент, когда рынок наиболее интересен для тех, кто готов заходить на старте, — резюмирует Филипп Шраге.
О недвижимости в фактах пишем в нашем Телеграм-канале.