Вот честно, вы тоже замечаете, что квартиры в новых домах год от года становятся все меньше? Открываете планировку, а там всё ужато до предела: кухня совмещена с комнатой, метр на ванную и, если повезет, балкон - подарок судьбы. И, возможно, вы уже не раз задавались вопросом: почему строят такие крошечные квартиры, кто вообще в них живет и как потом с этим всем уживаться?
Почему квартиры в новостройках стали такими маленькими? Основные причины
Давайте разложим всё по полочкам. Последние десять лет средняя площадь новых квартир в России заметно сокращается. Еще в 2010 году это было около 62-65 кв. м, а уже к 2021 году показатель опустился до 52-54 кв. м
В новых комплексах больше половины всех лотов - это однокомнатные квартиры или студии. Причины? Всё просто:
- Покупательская способность населения падает. Люди не могут позволить себе большие квартиры, поэтому берут самое минимальное по площади - лишь бы «свое».
- Банки ужесточают условия по ипотеке, а стоимость квадратного метра растет быстрее зарплат. Отсюда - минимальный стартовый взнос, минимальные ежемесячные платежи, а значит - минимальная площадь.
- Мода на инвестиционную покупку жилья для сдачи или перепродажи. В такие маленькие лоты проще зайти с относительно низкими рисками, быстро сдавать и оборачиваться.
Покупатели чаще всего выбирают не простор, а возможность уже сегодня позволить себе хоть какой-то уровень приватности. Такую тенденцию отмечают и эксперты рынка: застройщики подстраиваются под спрос, а спрос пошел на малогабаритку.
Как застройщики снижают себестоимость: кухня-крошка, потолки низкие
Теперь давайте разберем, как застройщик «выжимает» из проекта максимум финансовой выгоды:
- Урезает площадь. Чем меньше метр, тем меньший чек для покупателя, но при этом стоимость каждого квадрата получается выше, чем у крупной квартиры.
- «Нарезка» жилья - минимальные планировки, студии, объединенная кухня-гостиная, проходные комнаты, места для коридоров - нет.
- Оптимизация проектных решений: минимум несущих стен, максимум простых форм.
- Современные, но дешевые материалы: имитация паркета вместо настоящего, «бюджетные» двери, окна и сантехника.
- Дешевая чистовая отделка «под ключ», массовые одинаковые решения без индивидуальности.
Здесь очень важный нюанс: застройщики очень хотят снизить высоту потолков, но с потолками ниже 2,5 м застройщик выйти в законную плоскость не может - по нормативам минимальная высота 2,5 м для жилья, и большая часть «эконома» держится у этой минимальной цифры. В бизнесе, конечно, потолки повыше: до 2,7–3 м. Но игра за каждую копейку приводит к тому, что потолки в новых дешевых домах могут быть визуально «давящими», несмотря на формальное соответствие закону.
Лазейка для застройщика тут - апарты. Это нежилые помещения и в них можно уменьшить высоту потолков без нарушения законов. На рынке уже появляются проекты с потолками 2.4 м(!).
Как на это смотрят эксперты и сами застройщики?
Мнение рынка - неоднозначное. Есть те, кто считает, что малогабаритки нужны рынку как первый шаг для молодых или мотивированных, есть и те, кто видит в этом угрозу комфортной городской среды.
Кирилл Холопик, глава ЕРЗ.РФ:
«Избыток небольших квартир - это плохая практика. Такие дома рискуют превратиться в аналоги общежитий, соседние дома страдают из-за повышенной нагрузки на социальную и транспортную инфраструктуру».
Мария Котова, Knight Frank:
«Главное - запрос покупателя. Люди голосуют рублем за маленькие квартиры, а застройщик просто дает то, что спросом пользуется».
Еще добавлю: крупные застройщики сейчас вынужденно сокращают объемы строительства, потому что просто не могут конкурировать с переизбытком малогабаритного предложения на рынке - выясняется, что на капсульные условия готовы далеко не все.
Как реально жить в квартире-«капсуле»: личные истории и инсайты
Лично знаю десятки людей, которые купили или сняли такие квартиры. Делятся следующими наблюдениями:
- Одиноким людям или парам без детей реально жить на 20–25 кв. м - если все зонировано и хранение продумано.
- Для семьи с детьми такой формат - стресс. Эмоционально сложно жить «по головам», не говоря о быте.
- Чаще всего мини-метраж выбирают инвесторы или приезжие: остаться на старте, пересидеть, «зацепиться».
- Если потолки ниже 2,5 м, многим физически некомфортно: давит, душно, ощущение «мышеловки».
Из лайфхаков - зонируют пространство стеллажами, подвешивают кровать к потолку или заказывают мебель-трансформер. Но даже так жить долго на малых метрах - испытание.
Такое уменьшение площади напоминает мне советский опыт - наверняка многие читатели моего блога сами жили (или имеют знакомых/родственников, кто так жил) в комнатах в коммуналках, площадью 6-10м2. И в таких комнатах часто жили не по одному, а целыми семьями и жили годами, ожидая нормального жилья в очереди на улучшение.
Есть ли предел малометражности? Правовые и рыночные ограничения
Ситуация в последние годы возвращается к балансу: запрещены квартиры-«капсулы» меньше 28 кв. м в Москве. В других городах пока нет столь жестких ограничений, но региональные власти присматриваются к опыту столичных регуляторов.
В элитном и бизнес-сегменте наоборот - площади квартир слегка растут, спрос на просторную жизнь не исчезает.
Последствия тренда на минимализм в новостройках
- Рост нагрузки на инфраструктуру: район превращается в «муравейник», очереди в магазины, коммунальные проблемы.
- Нехватка парковочных мест, рост плотности жизни - падает качество среды.
- Формируется неустойчивая структура спроса: рынок хотя и насыщен небольшими метрами, но спрос на них ограничен, и периодически наступает «пересыщение».
- Перепродажа малометражек осложнена - иногда спустя годы их ликвидность падает.
- Реальный удар по комфорту жителей: ощущение тесноты, конфликтность, быстрая усталость от «жизни на головах».
Средняя площадь квартир в новостройках по годам (Россия)
Реальные кейсы: самые маленькие квартиры в Москве
В ряде новых ЖК встречаются квартиры-студии на 13 кв. м! А мелкие девелоперы, превращающие в апартаменты бывшие коммуналки или офисные площади, предлагают даже 7–8 кв. м для «апартаментов». Практически вся площадь занята спальным местом, санузлом, иногда нет кухни вообще.
Такие квартиры часто приобретаются «под инвестиции» - для посуточной сдачи рядом с ключевыми транспортными узлами (например, Внуково).
Чего ждать дальше? Развязка, прогноз и мои выводы
- Тренд к уменьшению площадей остановился: средняя площадь новых квартир перестала падать и даже чуть выросла за последний год в Москве.
- Вводятся ограничения на минимальную площадь, чтобы не поощрять строительство «клетушек».
- Девелоперы стараются делать простор из мини-площадей: рациональные планировки, грамотное зонирование, больше света.
- Сегмент малогабариток всё больше смещается в сторону инвесторов и временного жилья - муравейников для постоянной жизни на рынке будет становиться меньше.
Я верю: рынок все-таки найдет баланс между желанием застройщика и возможностями покупателя. «Клетушки» не решают проблему доступности жилья. Надо не только уметь строить дешево, но и создавать для людей удобную городскую среду. Поэтому если стоите перед выбором - не берите самую маленькую площадь из принципа. Проанализируйте район, комфортабельность, инфраструктуру, реальную перспективу продать квартиру через 5–10 лет.
Надеюсь, статья помогла взглянуть на малометражки трезво. Напоследок - вопрос для всех: а вы бы смогли жить в таком формате или это перебор?