В первом полугодии 2025 года объем средств, не поступивших на счета эскроу из-за роста продаж жилья по рассрочке, достиг 1,2 трлн рублей. Такие данные приводит аналитический центр «Дом.РФ», на основе информации Банка России и отраслевых экспертов. Это уже на 200 млрд больше, чем в начале года.
Механизм эскроу-счетов — ключевой элемент проектного финансирования, внедренный для защиты дольщиков. Однако рост популярности рассрочек снижает его эффективность. По оценкам ЦБ, доля проектного кредитования, обеспеченного средствами с эскроу, опустилась до 71%. Без частичных предоплат по рассрочке она могла бы упасть до 60–65%.
Параллельно растут ставки по проектному финансированию. На июнь доля заемных средств для девелоперов с процентами свыше 20% достигла 16%, а средняя ставка по таким кредитам составила 10,6%. По прогнозам «Дом.РФ», к концу года доля дорогих займов может вырасти до 18%.
Несмотря на ослабление роли эскроу, рассрочки помогают поддерживать продажи. Обычно покупатели вносят до 50% стоимости жилья сразу и погашают остаток до момента сдачи дома. Это делает рассрочку привлекательной альтернативой ипотеке — особенно на фоне высоких ставок. По мнению экспертов, такой подход может быть удобен, например, для тех, кто ожидает крупных поступлений в течение года.
Тем не менее, у модели есть слабые места. Застройщики не обладают достаточными компетенциями для полноценной оценки платежеспособности клиентов. Если часть покупателей не завершит выплаты к моменту сдачи дома, счета эскроу останутся недофинансированными. Кроме того, рассрочки заканчиваются в разное время, что затрудняет управление денежным потоком.
Эксперты считают, что при доле рассрочек в пределах 20–25% риски остаются управляемыми. Однако дальнейшее распространение схемы может усилить системные угрозы. Уже сейчас Банк России рекомендует банкам внимательнее анализировать проекты, где значительная часть сделок проходит в обход классического ипотечного механизма.
В перспективе ситуация может стабилизироваться. По мере поступления платежей по текущим рассрочкам и ослабления денежно-кредитной политики, традиционная ипотека, вероятно, вернёт себе лидирующие позиции. Рассрочка же останется дополнительным инструментом — скорее исключением, чем правилом.
---
Читайте нас там, где вам удобно. Подписывайтесь на Аверс в Telegram!