Вы нашли квартиру мечты, уже готовы подписать договор купли-продажи, как вдруг продавец предлагает «схему» – указать в договоре цену ниже реальной. Причины у него, как правило, понятны – желание уменьшить налоги. Но стоит ли идти на такой риск покупателю? Разбираем нюансы на простом языке и с опорой на действующее законодательство.
Почему продавцы предлагают занижать цену
Занижение стоимости недвижимости в договоре – распространённая практика, которой некоторые продавцы пытаются «сэкономить» на налогах.
Согласно пункту 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ, если продавец владеет квартирой меньше минимального срока владения, он обязан заплатить НДФЛ.
Минимальные сроки:
• 3 года, если жильё единственное, получено в порядке дарения или наследства от близких родственников, приватизировано или передано по договору ренты с пожизненным содержанием.
• 5 лет – во всех остальных случаях.
Если срок владения меньше, налог считается так:
• Доходом признаётся цена продажи.
• Доход можно уменьшить на имущественный вычет (до 1 млн руб.) или на расходы по приобретению жилья.
Пример: продавец купил квартиру за 3 млн руб., продаёт через 2 года за 4 млн руб. Разница – 1 млн, с неё налог 13%, т.е. 130 тыс. руб. Чтобы не платить этот налог, он предлагает занизить цену в договоре.
Почему покупателю это опасно
На первый взгляд, предложение продавца кажется безобидным – формально вы просто подписываете документ с другой цифрой. Но рисков для покупателя намного больше, чем потенциальной выгоды.
• Проблемы с ипотекой – банк может не одобрить сделку или изменить условия кредита, из-за чего вы потеряете часть налогового вычета.
• Потеря субсидий – если используются материнский капитал, военная ипотека или региональные программы, сделку с заниженной ценой не одобрят.
• Меньший налоговый вычет – возврат подоходного налога с покупки жилья зависит от суммы в договоре. Чем ниже цена, тем меньше вы сможете вернуть.
• Налоги при продаже – если вам самим придётся продавать жильё раньше нормативного срока, налог посчитают с искусственно заниженной стоимости.
• Риски при проблемах с регистрацией – в случае оспаривания сделки вернуть можно будет только сумму из договора.
• Судебные риски – продавец может заявить, что его вынудили занизить цену, и суд может встать не на вашу сторону.
Законные способы уменьшить налоги
Вместо сомнительных схем можно использовать легальные инструменты, которые действительно помогают снизить налоговую нагрузку:
• Дождаться минимального срока владения (3 или 5 лет).
• Подтвердить расходы на приобретение жилья.
• Использовать имущественный вычет (до 1 млн рублей).
• Применять льготы для семей, предусмотренные в регионе.
Мой комментарий как юриста с опытом более 10 лет
Меня зовут Субботина Галина Николаевна, я юрист по вопросам недвижимости, член Ассоциации юристов России, спикер Департамента предпринимательства Москвы.
Более 10 лет я помогаю предпринимателям, инвесторам и частным лицам безопасно оформлять сделки с недвижимостью. За это время:
• более 120 выкупленных помещений;
• 250 млн рублей сэкономлено моим клиентам;
• десятки выигранных дел по оспариванию спорных договоров и защите покупателей от недобросовестных продавцов.
Я часто сталкиваюсь с ситуациями, когда люди соглашаются на «схему» занижения цены и потом приходят ко мне, когда уже поздно что-то исправить. В судах доказать реальную стоимость сделки очень сложно, а риски полностью ложатся на покупателя.
Мой совет – никогда не соглашайтесь на занижение цены, если продавец предлагает его как способ «сэкономить». Все налоги – это его обязанность, а ваша задача – обезопасить свои деньги и право собственности.
Если хотите защитить себя от подобных ситуаций, перед подписанием договора проконсультируйтесь с юристом, который проверит условия сделки и предложит безопасные решения.
📌 Контакты:
📞 WhatsApp: wa.me/+79366161299
📢 Telegram-канал: t.me/subbotina_pravo
🏢 Москва, Золоторожский Вал 11, стр. 22, эт. 1, оф. 56