На что обратить внимание при выборе жилья, как организовать процесс продажи своей квартиры и какие нюансы стоит учесть при работе с недвижимостью в другом городе?
Подписывайтесь на наш официальный телеграм-канал ИпoтeкaPRO I Этaжи. Там мы регулярно делимся актуальными новостями и советами, которые помогут вам сделать правильный выбор!
Как продать квартиру в другом городе дистанционно
Для начала можно удостовериться, что на вашем имуществе нет такого запрета. Дело в том, что пару лет назад Росреестр начал предоставлять возможность поставить запрет на сделки без участия продавца.
К слову, снимать запрет для продажи дистанционно не требуется, если сделка не проводится нотариально.
Если сделка проводится по электронной регистрации, то продавец может находиться не в городе, где продаваемая недвижимость, а в любом месте.
Но что надо проверить, так это на наличие других запретов и ограничений. Редко, но для продавцов могут быть такие неприятные "сюрпризы" в виде наличия ипотеки, которую забыли снять с объекта, или ареста/ограничения приставами из-за долгов (алименты, коммунальные услуги и прочее).
Если планируется продавать недвижимость по доверенности, то запрет нужно снять через Госуслуги или МФЦ.
Вопрос? Если доверенность оформляется на третье лицо, в том числе риелтора, может ли доверенное лицо получить деньги за квартиру и скрыться с ними или указать в договоре сумму меньше и передать только ее, а остальное забрать себе?
Ответ! В доверенности должны быть четко прописаны все действия, которые доверенное лицо может совершать. Обязательно нужно указать стоимость, ниже которой доверенное лицо не может продать объект. Важно, чтобы расчеты в данном случае происходили в безналичном варианте с безопасными расчетами, а доверенное лицо не получало деньги на руки – они сразу переводятся на счет собственника. Указывается и возможность передоверия, ограничивается доверенность по времени. А еще при необходимости доверенность можно отозвать.
Нужно ли выписываться из квартиры перед продажей дистанционно
Если вы не выписались из недвижимости, то это можно сделать удаленно. В таких ситуациях в договоре купли-продажи просто прописывается срок, в течение которого продавец обязуется выписаться из квартиры.
Так как по закону нельзя быть без прописки более 1 недели, обычно люди выписываются и сразу прописываются уже в новое место.
Например, возьмем ситуация, когда человек работает в другом городе и снимает жилье, в котором довольно трудно прописаться. Так вот, он может продать прежнюю квартиру, купить новую в нужном ему городе и сменить прописку.
Время на эти действия необходимо учесть максимально точно. Это связано с тем, что при нарушении сроков обычно предусматривается штраф в пользу покупателя. Или же тот может обратиться в суд за принудительным снятием с регистрационного учета и потребовать расходы на судебные издержки. Плюс нужно взять во внимание расходы на коммунальные платежи, связанные с количеством проживающих, а также моральную компенсацию.
Как проходит межрегиональная сделка
Наиболее частый формат удаленной сделки проводится без использования нотариальной доверенности – лично собственником. Это возможно с помощью услуги электронной регистрации сделки, которую предоставляют как банки (в рамках ипотечной сделки), так и компания «Этажи» по сделкам без ипотеки.
При ипотечной сделке сервис обычно оплачивается покупателем, но возможно и по согласованию сторон. По не ипотечным сделкам сервис электронной регистрации обычно дешевле, а оплата делится между сторонами.
Для проведения такой сделки каждому участнику выпускается электронная подпись, а его личность удостоверяет банк или ответственное лицо. Действия обязательно подтверждаются через сервис Госключ.
Далее стороны изучают электронный договор и подписывают электронно-цифровой подписью, а потом совместное заявление направляется в Росреестр.
Сделка по электронной регистрации имеет преимущество по срокам – Росреестр обычно регистрирует ее за 1-2 дня и направляет документы в электронном виде каждой стороне. Дополнительно бумажных документов получать не потребуется.
Особенности удаленного оформления
Иногда сделки проходят без личного присутствия и по доверенности. Такой формат выбирается, если человек лично не может даже удаленно проводить сделку.
Доверенным лицом может стать любой человек старше 18 лет. Обычно, конечно, люди выбирают собственных родственников или друзей семьи.
Нередки и случаи, когда доверенным лицом выступают юристы или риелторы. Это помогает, не смешивать родственные и дружеские отношения с товарно-денежными.
Этапы проведения сделки по доверенности
- Покупатель должен найти доверенное лицо и обсудить с ним все этапы сделки.
- Далее доверитель идет к нотариусу с оригиналом своего паспорта и копией паспорта доверителя и делает доверенность.
- Доверенность пересылается в бумажном варианте (также может быть сделан электронный вариант, тождественный бумажному) доверенному лицу.
- Все стороны сделки подписывают документы у нотариуса.
- Нотариус отправляет документы для регистрации в Росреестр.
Необходимые документы
- паспорт собственника квартиры;
- договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРН;
- согласие второго супруга на продажу, если недвижимость была приобретена в браке;
- любые правоустанавливающие документы – будь то договор дарения или свидетельство о праве на наследство;
- расширенная выписка из домовой книги – так проверяется, что в жилье точно больше никто не прописан;
- справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- в случае задействования доверенного лица – доверенность.
Представитель по доверенности
Для упрощения процессов продажи можно привлечь доверенное лицо. Он сможет представлять вас на всех этапах сделки.
Однако по доверенности можно продавать квартиру только без ипотечного договора. Если же покупатель планирует оформить ипотеку в банке, продавец должен действовать без доверенного лица.
Как оформить доверенность
Для оформления доверенности достаточно обратиться к нотариусу в городе, где вы проживаете.
Требования к доверенному лицу
Главные требования к доверенным лицам – быть признанными дееспособными, совершеннолетними и не иметь банкротства.
Полномочия представителя
Представитель (доверенное лицо) может участвовать в самом важном этапе – продавать жилье.
Важно! Компания «Этажи» предоставляет гарантию безопасности сделки. Наши специалисты всегда готовы подключиться к процессу продажи и помочь все оформить быстро и качественно, в том числе, дистанционно.
Электронная регистрация сделки
Сделку можно совершить в банках в разных городах. То есть вы приезжаете в ваше отделение, а доверенное лицо в это же время посещает отделение в городе, где совершается продажа. Тогда сделка будет совершена электронно.
Предварительный договор и задаток
При продаже квартиры дистанционно предварительный договор и задаток играют важную роль, поскольку они помогают обеспечить обязательства сторон и защитить интересы как продавца, так и покупателя.
Условия предварительного договора
В предварительном договоре должны быть четко прописаны условия сделки – например, цена недвижимости, порядок расчетов, сроки продажи и другие.
Также важно убедиться, что обе стороны ознакомлены и согласны со всеми аспектами сделки.
Размер и порядок внесения задатка
В договоре, в том числе, необходимо прописать размер задатка и сроки его внесения. Его можно выплатить при помощи банковского перевода или эскроу-счета.
Как правило, задаток составляет до 5% от стоимости продаваемой недвижимости.
Также в предварительном договоре можно прописать, что произойдет с уже внесенным задатком, если по вине покупателя или продавца сделка не будет совершена.
Важно! Обязательно оформите передачу задатка документально, чтобы в будущем можно было легко доказать факт передачи денег.
Способы расчета по сделке
Расчеты по любым сделкам, включая дистанционные, лучше проводить безопасно. Это значит, что деньги закладываются на аккредитив или номинальный счет банка. И уже сам банк по результату регистрации переводит их продавцу (но если сделка не состоялась, то деньги вернутся покупателю). Банк в данном случае является гарантом передачи денег.
Такой формат безопасен и для покупателя, и для продавца. Продавец уверен, что деньги у покупателя есть для полного расчета и он не сможет их потратить за время регистрации – сумма заморожена на счете в банке.
Покупатель также не рискует в случае, если Росреестр не сможет зафиксировать сделку и всплывут какие-либо ограничения (деньги переводятся строго после регистрации сделки, когда покупатель уже стал собственником).
Что еще важно знать о межрегиональных сделках
Для проведения дистанционной сделки людям часто приходится оплачивать сервис безопасных расчетов. Например, по ипотечным сделкам оплата порой доходит до 50 тысяч рублей.
Важно! Сервис безопасных расчетов не обязательно должен быть платным! Для клиентов компании «Этажи» существует несколько предложений сделать это бесплатно с помощью банков.
Также при удаленной продаже необходимо решить еще несколько важных вопросов:
- Каким образом получить необходимые документы по объекту – справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, выписку из домовой книги и т.д. Для этого можно оформить доверенность.
- Как будет происходить передача и подписание задатка, договора дарения вещей, если что-то в жилье остается при продаже. Об этом мы расскажем немного позднее.
Кстати, с этими пунктами могут помочь наши специалисты.
Риски и способы их минимизации
Основные риски при продаже недвижимости дистанционно для покупателей:
- Возможность столкнуться с мошенниками и потерять в деньгах и времени. Для минимизации этого риска можно доверить выбор вариантов недвижимости опытному риелтору.
- Потенциальные покупатели могут не получить полной информации о квартире, что может привести к недовольству или юридическим спорам. ДЛя исключения такой ситуации попросите полное описание квартиры, включая фотографии, планы, информацию о коммунальных услугах и окрестностях. Также будет не лишним запросить онлайн-тур по квартире, чтобы там точно не оказалось неприятных сюрпризов.
- Ошибки в документации или несоответствие законодательству могут привести к юридическим последствиям. Чтобы этого избежать, обратитесь к юристу для подготовки всех необходимых документов и проверки их соответствия законодательству. Также ведите тщательный учет всех документов.
Основные риски при продаже недвижимости дистанционно для продавцов:
- Продавцы также могут столкнуться с мошенниками. Так что тут важно продавать квартиру через надежные онлайн-платформы или риелторские компании, тщательно проверять потенциальных покупателей, их финансовую состоятельность и намерения.
- Необходимо избежать юридических ошибок при оформлении документов. Для этого можно подключить к процессу нотариуса и юриста.
Сроки проведения сделки
Важно учесть сроки, в течение которых банк раскроет аккредитив. Обычно он прописывается в договоре аккредитива 5 рабочих дней, хотя часто банкам требуется на это 1-2 суток.
Таким образом, оптимальные сроки проведения сделки с электронной регистрацией и безопасными расчетами составляют 2-3 рабочих дня.
Например, провели сделку в понедельник, во вторник Росреестр зарегистрировал сделку и передал документы, их в этот же день направили в банк для перевода средств. В среду продавец получил деньги. Но сроки лучше учитывать с запасом.
Альтернативные варианты продажи
Одним из альтернативных вариантов продажи является обмен квартирами. Причем, это могут быть как варианты в одном городе, так и в разных.
Обмен квартиры на недвижимость в другом регионе
Обмен бывает актуален в самых разных ситуациях – от переезда по работе, до необходимости смены климата.
Такой обмен должен быть оформлен либо через договор мены, либо через договор купли-продажи с последующей покупкой нового жилья.
Процесс мало чем отличается от стандартной купли-продажи недвижимости. По-прежнему необходимо подобрать подходящий вам вариант, договориться с продающей стороной, заключить договор и совершить государственную регистрацию.
Работа с риелторскими агентствами
Не многим нравится тратить часы на подготовку документов. обсуждение каждой детали с продавцом или покупателем, поэтому люди часто обращаются в риелторские агентства.
Так, например, компания «Этажи» всегда готова подключиться к процессу поиска недвижимости и провести полное сопровождение сделки от первой минуты до последней.
А еще в нашей базе сейчас находятся тысячи вариантов жилья в самых разных городах и районах страны. С нами удобно продавать и покупать!
Напомним, «Этажи» – единственная риелторская компания, гарантирующая безопасность сделки. Для заказа бесплатной консультации переходите на сайт etagi.com.
