Законодательство
Согласно п. п. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.
В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Пример расчета налога
Продавец продал жилье по договору купли-продажи за 20 000 000 руб. Также был составлен договор продажи неотделимых улучшений на 18 000 000 руб. Итого продавец получил 38 000 000 руб. с данной сделки от покупателя.
Через 2 года покупатель решил продать квартиру за 35 000 000 руб. Какой налог в декларации он должен заявить и оплатить на следующий год после продажи?
Расчет налога будет таким: (35 000 000 – 20 000 000) * 13% = 1 950 000 руб.
Подать декларацию необходимо до 30 апреля года, следующего после года получения дохода. Оплатить налог до 15 июля года, следующим за годом получения дохода.
Так как покупатель изначально купил квартиру уже с отделкой, то неотделимые улучшения нельзя принять в расходы.
Как можно уменьшить налог в этом случае? Если ранее не был использован, можно применить имущественный вычет на покупку жилой недвижимости в размере 2 000 000 руб. А если когда-либо брали ипотеку и платили проценты по ней, то применить вычет в сумме выплаченных процентов (до 3 000 000 руб.). Налог можно уменьшить таким образом на 260 000 + 390 000 = 650 000 руб.
ВАЖНО! Если заявляете вычет по процентам по квартире из примера, то вычет одобрят только на сумму процентов, пропорциональную сумме в договоре покупки квартиры – если кредитный договор взят на 38 млн руб., а в договоре покупки 20 млн, то в декларации заявляем сумму процентов из справки банка, умноженную на коэффициент 20/38=0,5263. В этом случае такую сумму процентов также можно включить в сумму расходов при продаже. Подробнее о таком случае писали тут.
Что говорит налоговая и суд? Какие риски? Реальный случай налогоплательщика
Человек захотел продать квартиру по двум договорам, чтобы уменьшить налог с продажи – в договоре покупке указал 20 035 200 руб., в договоре неотделимых улучшений - 18 032 799 руб.
Через пару лет покупатель перепродал квартиру за 30 000 000 руб. Имущественным вычетом за покупку данной квартиры не пользовался.
Наступил год, в котором нужно было подать декларацию о продаже квартиры. Налогоплательщик посчитал, что декларацию ему подавать не нужно – ведь он продал квартиру дешевле, чем купил, а значит налог будет 0 руб.
Через несколько месяцев обнаружилось, что в ЛК Налогоплательщика на ЕНС отображается задолженность на 2 млн руб. При обращении в налоговую выяснилось, что расходы на улучшения ФНС в вычет при продаже не одобрила, а значит сумма налога с продажи составила (30 000 000 - 20 035 200) * 13% = 1 295 424 руб. Плюс начислили штрафы по ст. 119 и 122 НК РФ в размере 388 627,2 и 259 084,8 руб. и пени за просрочку платежа — 39 186,5 руб. Итого задолженность составляла 1 982 322,5 руб.
Налогоплательщик направлял в налоговую жалобы и 2 раза обращался в суд, но на результат это не повлияло. Ситуация даже стала хуже – пени росли с каждым днем.
На решение не повлияло даже то, что в отчете об оценке квартира стоила 38 068 000 руб., а по кредитному договору была принята в залог и вовсе за 39 928 400 руб.
Из определения суда:
«По смыслу положений подпункта 1 пункта 2 и подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры, а не неотделимых улучшений.
Предоставление имущественного налогового вычета в сумме расходов на приобретение налогоплательщиком неотделимых улучшений, произведенных в квартире, налоговым законодательством не предусмотрено.
Договор купли-продажи неотделимых улучшений по своему содержанию применительно к статье 431 ГК РФ о толковании договора, не может свидетельствовать о приобретении налогоплательщиком квартиры, и, как следствие, оплату им стоимости квартиры.»
В итоге налогоплательщику пришлось заплатить в бюджет более 2 000 000 руб.
Вывод
Перед оформлением любых сделок (особенно, с недвижимостью), рекомендуем ознакомиться со всеми нюансами оплаты налогов в будущем. Ориентироваться необходимо на законодательство, а не на слова второй стороны сделки или иных ее участников.
Следите за нашими новостями. Поможем подать 3-НДФЛ и не только, а также ответим на все Ваши вопросы здесь.