Бывают ситуации, когда продавец пытается снизить налог с продажи квартиры, а покупатель не хочет афишировать свои доходы. Поэтому в документах отражают не всю стоимость жилья, а лишь ее часть.
С точки зрения закона все в порядке. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Поэтому в договоре купли-продажи стороны по взаимному согласию могут указать любую сумму.
Но в этом случае есть свои минусы для покупателя. Какие? Рассмотрим подробнее.
Имущественный вычет с покупки недвижимости
Согласно п. п. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, не превышающем 2 000 000 рублей.
Максимально можно вернуть 13% от этой суммы – 260 000 руб.
Если по факту за покупку квартиры Вы заплатили 5 млн руб., а в договоре прописали 2 млн, то все в порядке. Вы сможете вернуть максимально возможную сумму, положенную Вам государством.
Но если Вы потратили 5 млн, а в договоре прописали 1,5 млн, то вернуть можно лишь 13% от 1,5 млн – 195 000 руб.
ВАЖНО! Даже если у Вас будет платежка или расписка на сумму большую, чем в договоре, то вычет можно будет вернуть лишь с суммы по договору. Каждый договор купли продажи фиксируется в Росреестре. А это значит, что стоимость, прописанная в договоре — единственно верная для государства и суда. И если вдруг будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.
Имущественный вычет по процентам по ипотеке
Согласно п. 4 ст. 220 НК РФ можно получить вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей.
Если сумма кредита больше, чем цена квартиры по договору, вычет Вам дадут только в сумме процентов, пропорциональной стоимости квартиры (Письмо Минфина от 22 августа 2014 г. N 03-04-05/42128).
Допустим, Вы взяли ипотечный кредит в сумме 3 млн рублей, а в договоре купли-продажи указали стоимость квартиры 1,5 млн. Получается, Вы потратили на приобретение жилья только 50% от общей суммы кредита.
Значит, имущественный налоговый вычет по процентам Вы получите в размере, пропорциональном стоимости квартиры, которую указали в договоре купли-продажи. Например, если проценты за 2023 год составляют 200 тысяч, вернуть сможете только 13% от 200 000 * 50% = 100 000 руб. Итого 13 000 руб. вместо 26 000 руб.
Имущественный вычет с продажи недвижимости
Согласно п. 2 ст. 220 НК РФ при продаже квартиры продавец может уменьшить доход от продажи либо на 1 млн руб., либо на расходы по ее приобретению.
Допустим, Вы продали квартиру за 7 млн руб., а купили за 5 млн. Но при покупке квартиры в договоре указали не всю стоимость, а только 2 млн руб. Значит уменьшить доход можно будет не на 5, а на 2 млн. Налог составит (7 млн – 2 млн) * 13% = 650 000 руб., что в 2,5 раза больше, чем если бы в договоре покупки отразили реальные расходы.
Отметим, что риски для продавца в этой ситуации тоже есть. Например, если цена по договору продажи сильно ниже кадастровой стоимости, то налог при продаже придется платить с 70% от кадастровой стоимости, а не с цены продажи.
Поэтому перед заключением договора рекомендуем взвесить все риски и уже тогда принимать окончательное решение.
Поможем подать декларацию 3-НДФЛ на имущественный вычет, вычет по процентам по ипотеке, отразить продажу недвижимости и максимально оптимизировать налог здесь.