Коротко о решении ЦБ
25 июля Банк России вторым шагом подряд снизил ставку – сразу на 200 б.п., до 18 % годовых. Регулятор фиксирует охлаждение внутреннего спроса и быстрее, чем ждали, затухание инфляции; в базовом сценарии средняя ставка по году 18,8-19,6 % и только в 2026-м она сможет опуститься к 12-13 %.
Как это чувствует рынок денег
• Депозиты уже откатились: максимальная ставка топ-10 банков в первой декаде июля – 17,9 % и падает дальше.
• Банки оперативно режут цены на кредиты, но спред к ключевой остаётся 3-4 п.п.; Сбер к 28 июля сдвинул ставки МСП сразу на 4 п.п. вниз.
• Пока деньги всё ещё «дорогие», однако импульс к удешевлению задан — каждые −100 б.п. исторически добавляют 7-9 % потенциальных покупателей на рынке коммерции.
Инвест-расклад
• Доходность против вклада. Даже при 18 % ключевой депозит уже ниже 18 % и стремится к 16-17 %; коммерция сохраняет премию, особенно с индексацией аренды.
• Финансирование сделок. Девелоперский долг остаётся двузначным — новых ТЦ будет меньше, что через 12-18 мес. вызовет дефицит свежих метров и поддержит аренду.
• Фокус на «готовый кеш-флоу». Когда плечевая модель не работает, побеждают объекты с якорным арендатором и прозрачным управлением.
Почему стрит-ритейл сохраняет форму
1. Снижение вакантности. В Петербурге пустуют лишь 6,5 % помещений на основных коридорах; на “основной” части Невского – всего 2 %. В Москве свободное предложение держится у 6-7 % и в ряде улиц исчезло вовсе.
2. Трафик шаговой доступности. Кафе, аптеки, пункты выдачи — форматы, которые человек не переносит «онлайн». Чем выше ставка, тем заметнее у потребителя склонность «покупать рядом» вместо поездки в ТЦ.
3. Быстрая ротация вместо простоя. За первое полугодие в центре Петербурга открылось 270 новых точек, закрылось 300; освободившиеся лоты, как правило, переезжают под нового арендатора в течение 1-2 месяцев.
4. Чек входа. Средний лот 40-100 м² по-прежнему дешевле даже «однушки» в новых ЖК-бизнес-класса; для инвестора с собственным капиталом это способ диверсифицировать портфель без ипотечного плеча.
5. Индексация аренды. Договоры чаще «привязаны» к ИПЦ или обороту. При ставке 18 % и инфляции 6-7 % это даёт защиту кеш-флоу — тот самый аргумент, которого не хватает депозиту.
Риски, о которых надо помнить
Субъективная ставка входа. На витринах ещё встречаются ценники, сформированные под бывшие 20 %+.
Перепрофилирование улиц. Реновации и новые схемы движения могут «перевернуть» пешеходный поток. Проверяйте планы города до сделки.
Рост доли общепита. Ресторан на первом этаже даёт трафик, но и износ: бюджет кап.расходов рассчитывайте заранее.
Что дальше
Консенсус крупнейших банков ждёт 16-17 % уже к декабрю. Трансмиссия к сделкам займёт 3-6 кварталов: реальный всплеск активности мы увидим ближе к середине 2026 г., а позиционирование и подбор объектов надо делать сейчас, пока депозиты ещё выглядят заманчиво.
Вывод
Ключевая ставка всё ещё двузначная, но вектор сменился. В такой фазе выигрывают активы, которые:
• генерят живой поток без тяжёлого девелоперского долга,
• держат низкую вакансию за счёт бытового/фуд-спроса,
• имеют встроенную защиту от инфляции.
Стрит-ритейл сегодня как раз об этом — не «замена банковскому вкладу», а инструмент сохранить капитал и остаться в плюсе, если инфляция упрётся, а ставка продолжит сползать.