Что такое совет дома собственников жилья и зачем он нужен?

Редакция портала Всеостройке.рф разбиралась, кто может стать членами этого органа и как выбирают председателя.

Совет МКД – это группа собственников, представляющая и защищающая интересы жильцов конкретного дома. Он взаимодействует с управляющей компанией, контролируя выполнение ею своих обязанностей, и позволяет жильцам активно участвовать в жизни дома.

Формы управления многоквартирными домами в России:

В России существуют три основные формы управления многоквартирными домами:

1. Самоуправление. Собственники квартир управляют домом самостоятельно (разрешается при количестве квартир не более 30).

2. ТСЖ (товарищество собственников жилья) и кооперативы. Управление осуществляется ТСЖ, жилищным кооперативом или иным потребительским кооперативом. ТСЖ может заключить договор с УК на обслуживание, но не на управление.

3. Управляющая компания (УК). Самая распространённая форма управления, предполагающая передачу полномочий УК.

Обязательность создания совета МКД

Если дом управляется не ТСЖ/кооперативом и имеет более 4 квартир, жильцы обязаны создать совет МКД. При отсутствии совета в течение года эта задача переходит к местной администрации, которая созывает общее собрание собственников (ОСС) для выбора совета и его председателя. Также местная администрация может предложить создать ТСЖ. Право созвать такое собрание есть и у УК.

Особенности создания совета

Отдельный совет для каждого дома

Для каждого многоквартирного дома создается свой отдельный совет. Объединение нескольких домов в один совет не допускается.

Количество участников совета

Количество членов совета определяется собственниками на общем собрании и зависит от количества подъездов, этажей и квартир в доме.

Председатель и комиссии

Совет обязан иметь председателя и комиссии.

Права и обязанности совета многоквартирного дома

Основные полномочия совета МКД

Совет многоквартирного дома (МКД) наделен определенными правами и обязанностями, четко регламентированными Жилищным кодексом РФ. Согласно ст. 161.1 ЖК РФ, совет дома призван:

1. Контроль исполнения решений общего собрания

Следить за выполнением решений, принятых на общем собрании собственников, касающихся содержания общего имущества. Например, при утверждении списка работ и услуг по содержанию дома совет обязан уведомить об этом управляющую компанию.

1. Предложение по вопросам общего имущества

Выносить на обсуждение и предлагать решения по различным аспектам использования и содержания общего имущества, включая участок земли, на котором расположен дом, планирование работ по содержанию и ремонту, предоставление коммунальных услуг и полномочия самого совета.

1. Предложения по ремонту и благоустройству

Активно предлагать решения по содержанию и ремонту общего имущества (подъезды, фасады) и благоустройству дворовой территории.

1. Заключение по проектам договоров аренды

Предоставлять собственникам заключение по проектам договоров на сдачу в аренду общего имущества до их обсуждения на общем собрании.

1. Контроль качества услуг и работ

Контролировать качество услуг и работ, связанных с обслуживанием дома, включая уборку территории, ремонт лифтов и мусоропроводов, и качество коммунальных услуг для всех жильцов (как жилых, так и нежилых помещений).

1. Ежегодный отчет о деятельности

Предоставлять жильцам отчет о проделанной работе за прошедший год.

1. Утверждение текущего ремонта

Утверждать проведение текущего ремонта общего имущества, если такое решение принято на общем собрании.

Срок полномочий и оплата работы совета дома

Совет многоквартирного дома (МКД) избирается на срок, который определяется собственниками. По умолчанию совет переизбирается каждые два года. Если собственники не определяют другой срок, действующий совет автоматически продлевает свои полномочия на последующие два года. При неэффективной работе совета собственники могут инициировать досрочные выборы нового состава.

Оплата труда членов совета МКД

Члены совета МКД не получают зарплату. Однако собственники имеют право оплачивать труд членов совета. Для этого необходимо определить условия, порядок и размер вознаграждения в соответствии с принятым решением общего собрания.

Различия между советом МКД и ТСЖ

Совет многоквартирного дома (МКД) и товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это разные формы управления домом. ТСЖ – это юридическое лицо, зарегистрированное в государственных органах с соответствующими полномочиями. Совет МКД – это группа собственников, осуществляющая определенные функции, но не обладающая статусом юридического лица. ТСЖ необходимо регистрировать в налоговой инспекции, в то время как совет МКД таковой регистрации не требует.

Полномочия председателя совета дома и ответственность за обработку персональных данных

Избрание и роль председателя

Председатель совета многоквартирного дома (МКД) избирается собственниками на общем собрании из числа членов совета. Его функция – руководство деятельностью совета, а не обладание особым статусом среди остальных жильцов. За свою деятельность председатель отвечает перед собственниками.

Права и обязанности председателя

1. Переговоры и заключение договоров

Председатель может участвовать в обсуждении условий договоров на управление домом с управляющей компанией (УК) или, если дом управляется собственниками, в обсуждении договоров на коммунальные услуги, содержания общего имущества и ремонта. Он заключает эти договоры, имея соответствующие полномочия, полученные от собственников в виде доверенностей или на основании решений общего собрания.

1. Прием и контроль работ

Председатель принимает работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества, оценивает их качество, оформляет претензии по некачественным услугам или отсутствию коммунальных услуг. Полномочия на эти действия должны быть четко определены собственниками. Без специальных полномочий председатель может только контролировать выполнение работ согласно заключенным договорам.

1. Представление интересов в суде

Председатель может представлять интересы собственников в суде по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг, при наличии соответствующих доверенностей или полномочий, предоставленных ему собственниками.

Ответственность председателя за обработку персональных данных

Председатель (физическое лицо) является оператором персональных данных в деятельности совета МКД, не являющегося юридическим лицом. Он обязан соблюдать требования законодательства о персональных данных:

Целевое использование данных

Данные собираются только для целей, предусмотренных Жилищным кодексом (например, для проведения собраний, начисления платежей).

Получение согласия

Для сбора сведений, не предусмотренных законом (например, номера телефонов, электронные адреса) необходимо получить письменное согласие собственников с указанием цели сбора, перечня данных, сроков и условий обработки.

Конфиденциальность данных

Гарантировать конфиденциальность персональной информации собственников. Запрещено передавать данные по незащищенным каналам (мессенджеры, открытая почта) и хранить их в иностранных сервисах. Предпочтительно использовать государственные платформы и хранить бумажные документы в защищенных местах.

Уведомление Роскомнадзора

Перед началом сбора данных председатель обязан уведомить Роскомнадзор.

Удаление данных

После окончания полномочий председатель обязан удалить собранные данные, не предусмотренные законом. Как электронные, так и бумажные.

Роль комиссий в совете дома

Совет МКД может создавать комиссии для подготовки предложений по вопросам управления домом. Состав и полномочия комиссий определяются собственниками на общем собрании или самим советом.

Комиссии совета дома и создание совета МКД

Комиссии создаются для оказания помощи совету многоквартирного дома (МКД) в ситуациях, когда совет не обладает достаточными знаниями или ресурсами для решения определенных вопросов. Например, при подготовке к выбору управляющей компании может быть создана комиссия по оценке предложений разных управляющих компаний. Члены комиссии изучают условия договоров с потенциальными управляющими компаниями, сравнивают их и помогают председателю совета подготовиться к переговорам с выбранной компанией.

Как узнать о существовании совета в вашем доме

Если вы не знаете, есть ли в вашем доме совет МКД или не знаете его состав, можно получить эту информацию, изучая протоколы общих собраний собственников. Протоколы обычно доступны в приложении «Госуслуги.Дом» во вкладке «Голосования по дому» – «Архив прошедших голосований». Также можно обратиться в управляющую компанию или поинтересоваться у соседей.

Как создать совет МКД

Создание совета МКД требует активного участия собственников. Процесс создания можно разделить на следующие этапы:

Шаг 1. Формирование инициативной группы

Для начала необходимо найти единомышленников среди жильцов. Это может быть сделано через обсуждения в чатах дома/подъезда с последующим созданием отдельной группы для обсуждения вопроса.

Шаг 2. Подготовка к общему собранию

1. Повестка дня

Совместно с единомышленниками необходимо определить повестку дня общего собрания собственников (ОСС), включив в нее вопросы о выборах членов совета и председателя.

1. Список кандидатов

Составить список кандидатов на должности в совете возможно после предварительных обсуждений между жильцами каждого подъезда.

1. Дата, место и форма проведения ОСС

Определить дату, место и форму проведения ОСС (очная или очно-заочная).

1. Информационные материалы

Подготовить информационные материалы для ознакомления остальных собственников.

1. Уведомление о собрании

Составить уведомление о собрании, содержащее следующую информацию:

Сведения о собственнике, инициировавшем собрание.

Форма проведения (очная или очно-заочная).

Дата, время, место проведения ОСС (и время начала/окончания очно-заочного голосования, если таковое применяется).

Повестка дня.

Место ознакомления с материалами собрания.

Шаг 3. Выбор председателя и секретаря на общем собрании

На общем собрании собственников (ОСС) необходимо избрать председателя и секретаря, которые будут вести протокол собрания. Это ключевые фигуры для организации и документирования процесса принятия решений.

Шаг 4. Выбор членов совета дома и председателя

После выбора председателя и секретаря на общем собрании обсуждаются кандидатуры членов совета дома и его председателя. Голосование проводится среди собственников или их уполномоченных представителей по доверенности.

Шаг 5. Объявление результатов голосования

Секретарь общего собрания подсчитывает голоса и оформляет протокол, фиксирующий результаты выборов совета дома и его председателя. В течение 10 дней председатель и секретарь сообщают собственникам о результатах голосования, размещая информацию в доступном для всех жильцов месте. Аналогичное уведомление направляется управляющей компании в тот же срок.

Краткое резюме

1. Совет дома

Группа собственников, стремящихся активно участвовать в управлении и развитии дома.

1. Функции совета

Совет дома не управляет домом напрямую, но оказывает помощь управляющей компании (УК) в решении вопросов, связанных с содержанием и эксплуатацией дома.

1. Срок полномочий

Совет дома переизбирается каждые два года.

1. Оплата труда

Вопрос об оплате труда членов совета решается собственниками на общем собрании.

1. Процедура выбора

Выбор совета дома и его председателя происходит на общем собрании собственников (при соблюдении требований к кворуму и количеству голосов).

Ранее мы также писали о том, как быстро и бесплатно проверить свою кредитную историю через интернет, а еще о том, как работает умный домофон в многоквартирном доме.