Как получить «золотую визу» Греции и зачем это нужно: всё о ВНЖ за инвестиции в европейскую недвижимость

Для тех, кто планирует путешествовать без виз, работать в ЕС и при этом вложиться в недвижимость.

«Золотая виза» Греции за покупку недвижимости — один из выгодных способов получить ВНЖ в Европе. Без обязательного проживания, с возможностью сдачи в аренду и с продлением ВНЖ каждые 5 лет.

Разбираемся, сколько стоит участие, какие налоги придётся платить, где покупать жильё и как оформить ВНЖ россиянам.

Что даёт «золотая виза» Греции

Это вид на жительство за покупку недвижимости. В отличие от обычного ВНЖ, по этой программе не нужно учиться, работать или постоянно жить в стране.

Преимущества:

• свободное перемещение по странам Шенгена;
• ВНЖ сразу на 5 лет с правом продления;
• оформление на всю семью до 10 человек;
• доступ к международному банкингу и разблокировка активов;
• возможность сдавать жильё в аренду;
• льготный режим налогообложения;
• путь к гражданству ЕС после 7 лет проживания;
• несмотря на общий тренд на сворачивание инвестиционных программ, Греция сохраняет одну из немногих доступных «золотых виз» за покупку недвижимости в ЕС.

Главное: вам не нужно жить в Греции, чтобы сохранить статус — достаточно владеть недвижимостью.

Какие суммы нужны

После реформ 2024 года минимальный инвестиционный порог стал различаться по районам:

Район

Минимум

Аттика, Салоники, Санторини, Миконос и острова с населением более 3 100 человек

от 800 000 € за объекты от 120 м²

Остальные регионы

от 400 000 € за объекты от 120 м²

Исключение: реновация бывшей коммерческой недвижимости в жилую и реставрация культурных и исторических зданий

от 250 000 €

Для «золотой визы» можно купить только один объект и его нельзя сдавать в краткосрочную аренду.

Карта Греции с инвестиционными порогами

Где выгоднее покупать недвижимость

Самый востребованный регион — Афины и пригороды. Выделим самые популярные районы в столице:

• Центр Афин — реновации зданий и инфраструктуры, стабильный спрос на аренду от студентов и экспатов.
• Север Афин — престижные, зелёные и спокойные районы для семей с международными школами.
• Юг Афин — курортная Афинская Ривьера с премиальной недвижимостью.
• Запад Афин — район для студентов: здесь расположен ведущий университет Западной Аттики.
• Пирей — крупный логистический хаб в Греции и Европе.

Другие популярные регионы:

• Салоники — второй по величине город в Греции с оживлённым рынком аренды.
• Пелопоннес — природа, море, античные достопримечательности и более доступная курортная недвижимость.
• Халкидики — озеленённый полуостров со спокойными курортными городами.
• Крит, Родос, Корфу — острова с туристическим потенциалом.

Спрос растёт — особенно в центре и на юге Афин. За последние 3 года цены в столице выросли на 42%.

Индекс цен Spitogatos

Можно ли сдавать жильё?

Жильё для ВНЖ можно сдавать в долгосрочную аренду. Для этого многие застройщики предлагают дополнительные услуги УК, которые помогают в поиске арендаторов и решении других организационных вопросов. Доходность — в среднем 3–6% годовых.

Налоги: какие льготы и сколько придётся платить

Режим Non-Dom — фиксированный налог вместо сложных расчётов

Для состоятельных иностранцев действует специальный налоговый режим: вы платите фиксированные 100 тыс. евро в год и освобождаетесь от налога на доходы, полученные за пределами Греции. Неважно, сколько именно вы зарабатываете за рубежом — налог всё равно останется фиксированным.

Можно подключить членов семьи — за каждого доплачивается ещё 20 тыс. евро.

Подоходный налог для резидентов

Ставки зависят от дохода:

• до 10 000 € — 9%;
• от 10 001 до 20 000 € — 22%;
• от 20 001 до 30 000 € — 28%;
• от 30 001 до 40 000 € — 36%;
• свыше 40 000 € — 44%.

Резиденты платят налог со всех доходов по всему миру, нерезиденты — только с доходов из источников в Греции.

Налоги на недвижимость

При покупке недвижимости вы платите 3,09% от стоимости:

• 3% — налог на переход права собственности;
• 0,09% — местный муниципальный сбор.

Также в Греции действует ежегодный налог на недвижимость ENFIA. Он рассчитывается индивидуально в зависимости от локации, площади и возраста здания — в среднем от 2 до 16 евро за кв. метр.

Доход от аренды

Если вы сдаёте жильё, то ваш доход облагается по прогрессивной ставке:

• до 12 000 € — 15%;
• от 12 001 до 35 000 € — 35%;
• свыше 35 000 € — 45%.

Важно: по условиям программы ВНЖ сдавать можно только на длительный срок; краткосрочная аренда (например, через Airbnb) — не учитывается.

Ставки налога на наследство и дарение

Греция — одна из немногих стран Европы, где налог на наследство и дарение для ближайших родственников составляет всего 1%. Для дальних родственников или при крупной передаче имущества ставка может достигать 40%.

Снижение налогов для пенсионеров

Если вы пенсионер, переезжаете в Грецию и переводите своё налоговое резидентство, вы можете платить всего 7% подоходного налога с доходов из-за рубежа. Это выгодное решение для тех, кто получает пенсию или другие пассивные доходы.

Налоговый резидент

Если вы живёте в Греции более 183 дней в году, вы становитесь налоговым резидентом. Это значит, что нужно платить налог со всех мировых доходов. Если же вы живёте в стране меньше этого срока или просто владеете недвижимостью, налогом облагаются только доходы, полученные в Греции.

Как проходит оформление

1. Выбор недвижимости (можно дистанционно).
2. Бронирование объекта.
3. Покупка недвижимости.
4. Подготовка и подача документов на ВНЖ.
5. Сдача биометрии лично в Греции.
6. Получение карты ВНЖ.

Весь процесс занимает от 4 месяцев.

Что нужно, чтобы получить «золотую визу» Греции: список требований и документов

Если вы планируете оформить ВНЖ через инвестиции, стоит заранее подготовить пакет документов и учесть требования.

Основные требования к инвестору:

1. Возраст от 18 лет.
2. Чистая репутация — отсутствие судимостей и проблем с законом.
3. Легальное происхождение средств — при открытии счёта в греческом банке потребуется подтвердить источник дохода.
4. Медицинская страховка.
5. Оплата всех налогов и пошлин.
6. Возможны и другие документы — чиновник может запросить дополнительные сведения в зависимости от вашей ситуации.

Заранее проконсультируйтесь с юристом — это поможет избежать задержек и лишних расходов.

Какие документы понадобятся:

1. Загранпаспорт и копии всех его страниц.
2. Свидетельство о рождении.
3. Заявления на получение ВНЖ (2 шт.).
4. Цветные фотографии формата 35×45 мм (4 шт.).
5. Подтверждение инвестиций (например, договор купли-продажи недвижимости).
6. Греческий ИНН.
7. Квитанция об оплате госпошлины.
8. Медицинская страховка.
9. Документы, подтверждающие родственные связи, если подаются члены семьи.

Весь пакет документов нужно подавать уже с переводом на греческий язык, заверенным уполномоченным переводчиком.

Можно ли получить паспорт ЕС?

Паспорт Греции можно получить только при условии проживания в стране не менее 7 лет. Нужно также:

• сдать экзамен по языку и истории;
• пройти собеседование;
• показать связи с Грецией (жильё, налоги, интеграция).

Если вы не живёте в Греции, но хотите просто иметь ВНЖ Европы и недвижимость, карту можно продлевать каждые 5 лет без ограничений.

Как получить ВНЖ Греции россиянам, если программа для них закрыта?

Если у вас есть второе гражданство, вы можете подать заявку как гражданин другой страны, не подпадающей под ограничения. Проще всего получить гражданство в стране, где действует программа инвестиций (например, Вануату или Турции).

Обладатели уже выданных ВНЖ могут просто продлевать их без смены паспорта. Кроме того, по российскому паспорту можно оформить ВНЖ для других членов семьи, если основной инвестор уже получил гражданство другой страны.

Альтернативные инвестиции в Греции

Получить ВНЖ можно не только за покупку недвижимости. Другие менее популярные варианты:

Сумма инвестиций

Гособлигации от 500 000 €

Корпоративные акции от 800 000 €

Банковский депозит от 500 000 €

Инвестиционные фонды от 350 000 €

Аренда отелей от 400 000 €

Статистика программы «золотой визы» в Греции

С момента запуска программа «золотой визы» Греции остаётся одной из самых востребованных в Европе — было выдано более 30 000 видов на жительство основным заявителям и членам их семей.

Согласно данным Министерства миграции Греции, в 2024 году был зафиксирован рекордный рост интереса:

• поступило 9 289 новых заявок — на 9,5% больше, чем в 2023 году;
• число заявлений на продление ВНЖ выросло почти вдвое: 3 992 против 1 890 годом ранее.

Такая динамика подтверждает стабильный интерес к программе и доверие со стороны иностранных инвесторов.

Заявки на «золотые визы» в 2024 году

Основные участники программы — инвесторы из Китая, на них приходится почти половина всех заявок. Далее по числу полученных виз идут граждане Турции (10,8%) и Ливана (4,9%). Статистика охватывает как первичные заявки, так и случаи продления ВНЖ.

Основные инвесторы по странам

Наиболее популярный регион для инвестиций — Аттика и Афины. Именно здесь заключается 82% всех сделок с недвижимостью в рамках «золотой визы».

Немного о жизни в Греции

Оформить ВНЖ — это ещё и про комфортную жизнь. Рассказываем, чего ждать от образования, медицины и бизнес-климата в Греции.

Образование

1. В Греции можно учиться бесплатно в гос. школах и университетах даже иностранцам.
2. Есть частные школы с обучением на английском, французском и немецком языках.
3. Дипломы признаются по всему ЕС, а значит, ребёнок сможет поступать и работать в любой стране Европы.
4. Вступительных экзаменов нет, знание греческого не обязательно.
5. Для поступления в вуз достаточно аттестата о среднем образовании и свидетельства о рождении.

Медицина

1. Все резиденты получают доступ к государственной системе здравоохранения.
2. Медицинская страховка обходится дешевле, чем в большинстве стран Западной Европы, но покрывает всё необходимое.

Бизнес и работа

1. По «золотой визе» можно открыть бизнес, инвестировать и управлять компанией.
2. При этом инвестор не имеет права на наёмную работу, но может зарабатывать через предпринимательскую деятельность.
3. Греция активно поддерживает малый и средний бизнес, особенно в туризме, IT, агросекторе и стартапах.

Почему «золотую визу» Греции удобно оформить с Tranio?

Tranio работает в Греции с 2017 года. Мы открыли собственную девелоперскую компанию Tranio Hellas и с тех пор активно строим и реновируем жилые дома в Афинах. Благодаря глубокому погружению в местный рынок мы предлагаем доступ к надёжной недвижимости и проверенным инвестиционным решениям.

Все этапы — от подбора инвестиционной программы до «золотой визы» — ведём под ключ.

Наша команда в Афинах:

• сотрудничает с ведущими юристами, агентствами и застройщиками;
• самостоятельно реализует девелоперские проекты;
• предлагает партнёрские объекты по всей стране;
• строит и реновирует недвижимость;
• управляет арендой;
• открывает банковские счета;
• оформляет ВНЖ на всю семью;
• сопровождает россиян при получении альтернативного гражданства.

Читайте подробнее про «золотую визу» Греции на сайте. Также подписывайтесь на наш телеграм-канал Жизнь и инвестиции в Греции от Tranio, чтобы следить за новостями.