✅ 6 признаков надёжного инвестиционного проекта
Чеклист от команды ПИС
Рынок апарт-отелей переживает стадию взросления: закручиваются регуляторные гайки, государство усиливает контроль, участники “серых” схем постепенно исчезают. Всё чаще звучат слова:
— “этот проект закрылся”, “оператор ушёл”, “гарант перестал платить”.
📉 Инвесторы становятся осторожнее. И правильно: вложения в апартаменты — это бизнес, а не картинка на рендере.
Как отличить надёжный проект от красивой обёртки?
Мы в ПИС ежедневно проверяем десятки объектов по всей России и собрали чеклист из 6 признаков, по которым можно распознать “белый” проект — с понятной моделью, прозрачной юридической базой и работающей экономикой.
✅ Признак 1. Целевое назначение земли — гостиничное
Проверить можно по кадастровому номеру через ЕГРН.
📌 Обратите внимание:
Жилое назначение — это не гостиница и не средство размещения.
“Многофункциональное” или “апарт-комплекс” — допустимо, но нужна юридическая экспертиза и требует проверки соответствия ПЗЗ.
“Размещение гостиниц или гостиничного обслуживания” — то что нужно, но требует проверки соответствия ПЗЗ, градостроительной документации и назначения помещения.
✅ Признак 2. Управляющая компания зарегистрирована и лицензирована
Оператор обязан быть:
- включён в Единый реестр гостиничных операторов
- иметь Паспорт антитеррористической защищённости (ПАтЗ),
- заключать прозрачный договор управления с инвестором.
⚠️ Если УК “появится позже” или зарегистрирована “на Кипре” — это тревожный сигнал.
⚠️ Попросите ИНН, регистрационные документы и кейсы по другим объектам.
✅ Признак 3. Договор управления — чёткий и детализированный
Что обязательно должно быть в договоре:
- срок действия и порядок пролонгации,
- % комиссии, фиксированные расходы и переменные,
- KPI оператора,
- метод доходности: гарантированный или котловой,
- порядок расторжения и выхода из схемы.
📌 Опасные формулировки:
- “мы не гарантируем доход” — а кто отвечает?
- “до 12%” — без модели это маркетинг
- “вы сами сдаёте” —нарушаем Постановление Правительства РФ от 18 ноября 2020 г. N 1853, может повлечь штрафы
✅ Признак 4. Статус помещения — не “смешанный”
Объект должен быть:
- зарегистрирован как средство размещения
- соответствовать назначению земли
- не иметь статуса “жилое помещение” при сдаче через УК
📌 Если в рекламе говорится “для жизни и сдачи” — это манипуляция. Такой гибрид почти всегда нарушает законодательство.
✅ Признак 5. Прозрачность: оператор не прячется
Честный проект:
- предоставляет финансовую модель и P&L
- показывает расчёты ADR, RevPAR, загрузки
- даёт контакт отельного оператора, доступ к демо-кабинету
- может познакомить с инвесторами, которые уже получают доход.
⚠️ Скрытность, “акция до пятницы”, давление — признаки проекта, которому нечего показать по факту.
✅ Признак 6. Финансовая модель, а не “до 10%” в воздухе
Попросите расчёты:
- прогноз загрузки по сезонам,
- тарифы (ADR) по сегментам,
- OPEX, CAPEX, OTA-комиссии,
- налоги и расходы УК.
📌 Доходность “на руках” — это RevPAR × загрузка − расходы. Никакие “до 12%” без таблицы в Excel и подтверждённой статистики — не аргумент.
⚠️ Обязательно проверьте дополнительно:
- срок сдачи, стадия строительства, наличие отельного опартора
- договор — ДДУ, ПДКП, КП, Инвестиционный договор, договор кооператива или переуступка
- Соответствует ли проект заявленной звездности
- история застройщика
- схема налогообложения и статус (ИП, юрлицо, физлицо).
🧭 Вывод: не ищите "волшебный процент" — ищите верифицируемость
📌 Доходность — это переменная.
📌 А вот юридическая чистота, наличие прозрачной УК, документация, проверенные кейсы и реальные цифры — это база.
💼 С “ПИС” надежнее
Мы в ПИС: Собираем доходный инвестиционный портфель для тебя и предлагаем только проверенные проекты.