В июле 2024 г. в совокупном объеме загородных первичных поселков Московской области на коттеджи приходилось 33% предложения. Сейчас их доля составляет лишь 28%. Если говорить об объектах, то коттеджи в суммарном предложении сейчас представляют 10% против 16% год назад. Численность лотов этого сегмента уменьшилась на 19% в годовом выражении: с 7,3 до 6 тыс. шт., сообщает компания «Инком-Недвижимость».
Дмитрий Таганов, главный аналитик компании, рассказывает: «На загородной первичке, как и везде в недвижимости, ситуация не особенно хорошая. Такое сегодняшнее состояние рынка вызвано, прежде всего, дороговизной ипотеки на фоне отказа от массового льготного жилищного кредитования и общего высокого уровня цен на рынке жилья. Если несколько лет назад и в прошлом году мы наблюдали тенденцию перевода проектов УБП в формат застройки (коттеджи и участки с обязательным подрядом – УСП), то сейчас она разворачивается в обратную сторону.
Чтобы проследить за хронологией событий на загородке, рассмотрим крупную периодизацию: до 2008 г. строительство развивалось, активно продавались коттеджи и УСП. Кризис 2008 г. привел к тому, что уже в 2009-м УБП заполонили практически весь загородный первичный рынок, земельный формат стал доминирующим. Несколько лет в конце 2010-х можно назвать периодом стабилизации. В пандемийном 2020 г. возник потенциальный интерес к загородной застройке – соответственно, с 2021–2022 гг. у крупных компаний начали появляться такие проекты. То есть, с 2020-х был взят курс на возведение домов. Конечно, застройка не стала приоритетным форматом – не успела. Но, по крайней мере, тенденция была явной.
Сейчас мы наблюдаем обратный тренд: рынок в кризисе, и вновь идет торможение вывода новых проектов с застройкой. Те поселки, которые переформатировались из УБП в коттеджи на протяжении нескольких последних лет, сегодня возвращаются к первоначальному виду».
В настоящее время участки без подряда занимают 89% экспозиции, а их число достигло 55,1 тыс. шт. Это на 52% больше, чем в июле прошлого года. Специалисты указывают на то, что для многих покупателей интерес представляют именно готовые дома, но ввиду отсутствия выбора люди приобретают участки без подряда и строят самостоятельно.
Начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании и член Общественного совета при Росреестре РФ Татьяна Максимова, комментирует: «Я бы сказала, что рынок разворачивается в сторону УБП в силу естественных причин. В частности, цикл развития поселка с УБП короче – здесь все более предсказуемо для девелопера. Коттеджный поселок требует много времени на подготовку, значительных затрат, он дольше реализуется – и прогнозировать продажи довольно сложно. Кроме того, высокая процентная ставка практически закрыла возможность проектного финансирования. Поэтому в период нестабильности застройщики предпочитают простой вариант – УБП.
Для покупателей, конечно, коттеджный поселок с плановой застройкой понятнее и интереснее, ведь очевидно, что через год-два работы закончатся. В поселках с УБП строительство ведется без четкой организации, что затягивает сроки выполнения. Жителям неудобно из-за постоянного шума, грязи и отсутствия ясных планов по завершению проекта – такая ситуация создает дискомфорт и мешает спокойной жизни».