Смежная граница - это граница между участком покупателя и участком соседа.
У нас есть фактическая граница (забор, стены построек и т.п.) и юридическая граница (координаты характерных точек, внесенные в ЕГРН).
В идеале первое должно совпадать со вторым. На практике такое бывает, как ни странно, гораздо реже чем наоборот.
Надо понять и принять простую вещь: внесенные в ЕГРН координаты границ участка вообще не гарантия. Они там просто есть, чтобы были. Именно так надо на это смотреть.
Даже если продавец уверяет, что он заказывал межевание и аж целый кадастровый инженер приезжал, делал замеры и никаких проблем не было - это всё пустой звук.
Нет никаких гарантий, что межевание было выполнено правильно и без ошибок.
Межевые споры в статистике болтаются на первом месте по количеству среди земельных споров не просто так.
Что может быть:
- сосед берёт и переставляет забор вглубь приобретенного участка;
- сосед предъявляет иск об оспаривании координат смежной границы с целью привести её в соответствие с фактической границей.
Что делать:
- принять и простить;
- влезть в судебный спор без внятных перспектив и с расходами в районе 150 т. р. (+\-).
Что усугубляет:
- отсутствие досудебного порядка: завтра можно проснутся уже ответчиком по делу, потому что сосед молча подал иск;
- обязательность кадастрового учета границ для продажи с 01.03.2025 г.: много участков болтаются без границ и если их надо срочно продать, то межевание будет проведено как попало, продавец 100% не будет ничем заморачиваться;
- комплексные кадастровые работы: проводятся по заказу администраций по картам и ортофотопланам левой пяткой правой ноги, продавец сам может быть не в курсе того, что кто-то без его ведома изменил координаты границ и они не совпадают с реальным местоположением участка на местности. Причем могут изменить даже те границы, которые ранее были установлены решением суда.
Как проверить:
Способа, который на 100% даст ответ «безопасно» нет.
Всегда начинаем с выноса границ в натуру.
Заказываем у кадастровых инженеров. В регионах стоимость от 1 тыс. руб. за вынос одной точки.
Заказывает услугу обычно покупатель, продавцов редко удается на это уговорить.
При стоимости участков в сотни тысяч рублей, расходы на вынос границ в пределах 10 т. р. вполне соразмерны.
Не тот момент, когда есть резон выпускать жабу на волю. По итогу потерять можно больше.
Если по результатам выноса разбег между фактической границей и вынесенными точками в пределах 20 см, то это нормальная рабочая ситуация и, в принципе, особо паниковать или отказываться от участка повода нет.
Геодезические измерения не идеально точные, поэтому погрешность и расхождения будут в любом случае.
Если расхождение при выносе границ больше 20 см, то здесь уже стоит задуматься о рассмотрении другого варианта.
Либо, если участок сильно понравился, придется изучать судьбу его границ, межевые и землеотводные документы, а также техническую инвентаризацию.
С этим покупатель самостоятельно не справится, поэтому надо привлекать специалиста.
✍️ Последствия реализации риска:
Споры по границам между соседями не фатальны, весь участок из-за них не потерять, но убытки можно поиметь существенные.
▪️ Негативный сценарий:
Сосед выигрывает дело, а покупатель остается с финансовыми убытками в виде судебных расходов, в том числе с участком в границах меньших, чем он приобретался.
Справедливости ради должен отметить, что иногда потерять можно и пару соток.
🔹 Позитивный сценарий:
Покупатель выигрывает спор, а со всеми убытками останется сосед.
▫️ Нейтральный сценарий:
Что нибудь по середине между позитивом и негативом. Каждый останется с минусом в бюджете и чуть приобретет или потеряет.
‼️ Важно не питать иллюзий:
Межевые споры непредсказуемы абсолютно.
Даже если обстоятельства и закон на нашей стороне, то это вообще не основание быть уверенным в решении суда в нашу пользу.
Решение суда может быть любым. В том числе и самым абсурдным.
Автор публикации Горяинов Александр Александрович, профессиональный земельный юрист, судебный землеустроительный эксперт, Сертификат соответствия 64.RU.D.49963.
Юридическая практика в области земельного и градостроительного права. Оформление земельных участков. Сопровождение сделок. Землеустроительные экспертизы. Любой регион страны.
Горяинов | Сопровождение сделок | Телеграм канал
Публикация была полезной? Перешлите её знакомым, которым она может быть интересна. Тем самым вы будете способствовать распространению достоверной юридической информации.