Риск сделки - это обстоятельство, которое может повлечь за собой негативные последствия: убытки, потерю участка, его обесценивание, невозможность застройки и т. п.
Для земельных участков риски покупателя можно разделить на два вида:
🔸 Которые надо обязательно выявлять до сделки, ибо их наличие влечет невозможность использования участка под требуемые цели.
Например, отсутствие в градостроительном регламенте требуемого вида разрешенного использования или его полное попадание в какую нибудь зону с ограничением (ЗОУИТ) из-за которого застройка участка невозможна или требует особого разрешения, которое никто никогда не даст.
🔸 Которые могут возникнуть после приобретения участка.
Например, банкротство продавца, планируемое изменение территориальной зоны и т. п.
Помимо этого, для себя я выделяю ещё два вида:
🔹 Фатальные риски.
Они могут привести к полной потери имущества или невозможности его использования для целей, в которых планировалось приобретение.
🔹 Не фатальные, но убыточные.
Устранить их последствия можно, но это потребует много сил и вложения денег.
👨💻 Когда ко мне обращаются за сопровождением сделок по земле, то большая часть заказчиков видят это самое сопровождение исключительно в виде подготовки договора и «сходить с нами в Росреестр».
В ответ на мои возражения, что этого не достаточно, а сделки с земельными участками требуют комплексного подхода (проверка правоустанавливающих документов, юридической судьбы участка, градостроительной ситуации и т. д.), двое из трех заказчиков делают круглые глаза и с протяжным «нуууууу» говорят что это слишком сложно, затратно и «нам бы только договорчик».
С «только договорчик» я не работаю. «Только договорчик» у нас есть в любом МФЦ за сколько-то там символических национальных рублей.
Приобретение земельного участка - это всегда инвестиция, т. е. вложение денег.
Даже если участок приобретается для себя под жилой дом, это все равно инвестиция, поскольку потенциал участка под застройку еще надо реализовать.
Например, в практике есть реальные случаи, когда администрация с торгов☝️ продавала участки, а потом выяснялась невозможность их использования под те цели, под которые они продавались.
Здесь уместна аналогия с фондовым рынком. Кто занимается инвестированием меня поймет.
Самые наглядные примеры за последние годы, на мой взгляд, это Сегежа и Полиметалл.
Акции этих компаний с исторических максимумов, в результате цепочки внешних и внутренних событий, сложившихся в идеальное «бинго», привели к обнулению их стоимости.
Сегежа с 11 руб. сейчас стоит 1,5 руб., а Полиметалл вообще ушел с Мосбиржи, предварительно свалившись с 1500 руб. до 300 руб. (если память не изменяет), и те кто не успел скинуть акции остался с радостным ощущением правообладания фантиками.
Но обе компании перед началом пробития дна были в топах рекомендаций, обзоров и т. п.
С земельными участками абсолютно аналогичная ситуация - это довольно сложный инвестиционный продукт, судьба и стоимость которого в большей мере зависит от внешних факторов: федерального законодательства, реализации муниципальной властью своих полномочий в области землепользования и градостроительства, правовой судьбы самого участка и его продавца.
- ✍️ Подведу основной итог моих мыслей:
▪️ Дыма без огня не бывает.
Если вам говорят, что есть проблема, значит кто-то эти проблемы уже поимел и есть судебная практика.
▪️ Задача юриста - не отговорить от сделки или запугать.
Задача юриста - предоставить достоверную информацию. А что с ней делать - решать заказчику.
🎲 Если вы любитель азартных игр, то в сделку можно заходить и без договора, на одних словах и доверии. Вдруг повезет 🤷♂️
💰 Если же вы не игрок, то знать и понимать проблемы, которые уже есть или могут возникнуть с инвестиционным активом - надо обязательно.
#сделкисземлей
Автор публикации Горяинов Александр Александрович, профессиональный земельный юрист, судебный землеустроительный эксперт, Сертификат соответствия 64.RU.D.49963.
Юридическая практика в области земельного и градостроительного права. Оформление земельных участков. Сопровождение сделок. Землеустроительные экспертизы. Любой регион страны.
Подробнее об авторе | Сопровождение сделок | Авторский Телеграм канал