В определённый момент перед любым собственником старого производственного здания встаёт сложный вопрос: реконструировать имеющееся здание или просто построить новое?
На первый взгляд кажется, что реконструкция дешевле и быстрее. Но на самом деле всё не так однозначно. О том, что учитывать, чтобы принять взвешенное решение и не потратить больше, чем планировалось — в этой статье.
Что такое реконструкция в промышленном строительстве
Реконструкция – это не косметический ремонт, а полная или частичная переработка конструктива здания, перекладка инженерных сетей, замена кровли, полов, обновление фасадов, усиление колонн, перепланировка и многое другое. Иногда объем работ сопоставим с новым строительством, но с множеством ограничений — и технических, и юридических.
Плюсы реконструкции
1. Быстрая мобилизация
Если здание в собственности, нет затрат на поиск и покупку нового участка, не нужно проходить этап межевания, подключения к инженерным сетям «с нуля». Это может сэкономить от 6 до 12 месяцев на подготовку и несколько миллионов рублей.
2. Привязка к логистике и персоналу
Многие старые промышленные здания расположены в удобных местах: недалеко от транспортных развязок, с подведенными мощностями, в пределах доступности для рабочих. Сохранение локации — весомый аргумент.
3. Льготный режим по документам
В некоторых случаях можно реконструировать объект без прохождения полной экспертизы проектной документации. Это зависит от объема работ и статуса здания.
Подводные камни реконструкции
1. Неизвестное состояние конструкций
Даже если здание на вид «живое», после вскрытия могут обнаружиться серьезные проблемы: коррозия металла, просевшие фундаменты, трещины в плитах, устаревшие и не подлежащие модернизации коммуникации. Это может вылезти уже в процессе, выбив сроки и смету.
2. Ограничения по планировке и нагрузкам
У старых зданий часто слабые перекрытия, недостаточные пролеты, устаревшие техрешения, не позволяющие установить современное оборудование. Или — ограничение по высоте, что критично для складов с многоярусным хранением.
3. Юридические риски
Если документация на здание устарела или отсутствует, придется её восстанавливать. Это может затянуться на месяцы. А без актуальных документов невозможно пройти согласования, получить разрешение на реконструкцию или ввести объект в эксплуатацию.
Когда точно лучше строить с нуля
Участок позволяет — есть свободная территория.
- Здание нужно под конкретные задачи: высокие потолки, кран-балки, спецтребования по микроклимату.
- Требуется масштаб: площади от 2–3 тысяч м², с чёткой логистикой, возможностью дальнейшего расширения.
- Срок службы объекта — от 20 лет, и закладываются капитальные решения.
В этом случае новое строительство даст больше свободы: можно точно рассчитать зону погрузки/выгрузки, маршруты движения техники, температурные зоны, инженерные резервы.
Да, потребуется пройти экспертизу, получить разрешение на строительство, продумать проект. Но результат будет технологически и юридически чище, чем попытка подогнать старое здание под современные реалии.
Как принять правильное решение
- Сделайте техническое обследование
Без этого невозможно оценить объём и стоимость реконструкции. - Сравните стоимость на этапе концепции
Попросите подготовить два варианта: концепцию реконструкции и концепцию нового строительства. - Оцените потенциал развития
Если объект нужен «на вырост» — с возможностью достроить ещё одну очередь, интегрировать новое оборудование или масштабироваться — новое строительство даст больше гибкости. - Не экономьте на проектировании
Хороший проект — и при реконструкции, и при новом строительстве — позволит избежать перерасходов, переделок и простоев.
Реконструкция может быть и такой:
После обследования здания оно сносится, и на его месте строится новое таких же габаритов, но технически это не считается новым строительством.
Вывод
Реконструкция — разумное решение, если задачи понятны, а сроки поджимают. Но если проект масштабный, с высокими требованиями к технологии, логистике, юридической чистоте и ресурсу на десятилетия вперёд — новое строительство с продуманной проектной документацией даст больший эффект и снизит риски.
Компания П-Проект уже более 14 лет занимается строительством и проектированием производственных зданий: склады, цеха, заводы, фермы, птичники и т.д.
Вы можете рассчитать стоимость строительства (реконструкции) Вашего объекта в нашем калькуляторе за несколько кликов!