Известно, что находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга земельные участки предоставляются арендаторам на основании договоров аренды, заключенных с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – КИО СПб).
Размер арендной платы устанавливается на основании методики, утвержденной Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379.
Ключевое значение в формуле расчета размера арендной платы за земельный участок имеет код функционального использования. Такой код зависит от фактической деятельности, осуществляемой на таком земельном участке.
Имея огромный опыт ведения судебных дел по спорам с КИО СПб о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком без правовых на то оснований мы можем рассказать о способах защиты прав в таких спорах.
В чем суть проблемы?
Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ СПб) осуществляет мониторинг соблюдения установленных норм и правил арендаторами земельных участков.
В результате такой деятельности зачастую выявляется факт незаконного занятия части земельного участка, находящегося за пределами арендованного земельного участка. Такой факт фиксируется ККИ СПб соответствующим актом обследования земельного участка.
Так как часть земельного участка занимается арендатором без заключения соответствующего договора, КИО СПб требует от такого арендатора произвести оплату за фактическое пользование земельным участком.
При этом, КИО СПб в расчете применяется максимально высокий код функционального использования земельного участка - Кн-18, который подходит для всех целей использования земельного участка.
То есть, ни ККИ СПб, ни КИО СПб не разбираются в том, как именно и для каких целей использовался самозахваченный земельный участок, а просто готовят расчет по максимально возможным значениям.
Такой подход едва ли можно назвать справедливым по отношению к арендатору. Взыскание таких сумм может привести к банкротству арендатора.
Способы решения проблемы
На практике такой акт оспорить в соответствии с правилами гл. 24 АПК РФ не получится, поэтому в таком случае применяются иные методы решения проблемы.
Выбор верного способа решения возникшей проблемы зависит от грамотного анализа сложившейся ситуации, имеющихся документов, анализа действующего законодательства и правоприменительной практики.
1. Снижение неосновательного обогащения
Уменьшение размера неосновательного обогащения возможно путем заявления контррасчета по фактическому коду функционального использования (Кн).
В случае, если самовольное занятие земельного участка по факту имело место быть, а доказательства обратного отсутствуют, то единственно верным подходом будет подготовка контррасчета размера неосновательного обогащения с использованием в формуле расчета фактического кода функционального использования.
При этом, суду будет необходимо представить доказательства, что земельный участок фактически используется именно таким образом, который подпадает под указанный в расчете код функционального использования.
При этом сложность составляет и подготовка самого расчета по формуле, установленной Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379.
Поэтому лучше доверить защиту прав в таком споре команде профессионалов, которые имеют большой опыт в этой категории дел.
Некоторые примеры нашей успешной практики по снижению размера неосновательного обогащения с применением в формуле расчета фактического кода функционального использования земельного участка:
- А56-17731/2022 (сумма иска снижена на 97,19% с 2 854 393,52 руб. до 80 192,23 руб.);
- А56-117785/2022 (сумма иска снижена на 99,03% с 4 175 032,67 руб. до 40 593,36 руб.);
- А56-120771/2021 (сумма иска снижена на 99,8% с 629 478,55 руб. до 1 237,92 руб.);
- А56-100887/2024 (сумма иска снижена на 99,64% с 3 226 161,48 руб. до 11 561,18 руб.);
- А56-125683/2024 (сумма иска снижена на 99,77% с 198 408,79 руб. до 454,56 руб.);
- А56-129000/2024 (сумма иска снижена на 99,77% с 13 062 652,2 руб. до 30 596,67 руб.).
То есть за 6 однотипных дел мы помогли заказчикам сэкономить более 24 млн. руб.!
2. Оспаривание факта самовольного занятия участка
В случае, если земельный участок по факту не занимался, деятельность велась в границах территории арендованного земельного участка и этому имеются весомые доказательства, то верным подходом будет отрицание факта самовольного занятия земельного участка как такового.
Следует отметить, что данный вариант решения проблемы является довольно сложным, сопряженным с различными рисками.
Так, суды в большей степени будут доверять позиции органов исполнительной власти, изложенной в акте обследования земельного участка (ККИ СПб) и в исковом заявлении и иных процессуальных документах (КИО СПб), чем арендатору.
Поэтому в целях оспаривания факта самовольного занятия земельного участка необходимо:
✅ провести работу по анализу и оспариванию акта обследования земельного участка в рамках текущего дела о взыскании неосновательного обогащения;
✅ представить доказательств, подтверждающие заявленную позицию.
Нашей команде удалось отстоять права заказчика в таком споре именно с помощью доказательства отсутствия факта самовольного занятия части помещения (аналогично и с земельными участками):
- А56-35127/2023 (сумма иска снижена на 88,24% 569 792,69 руб. до 67 023,71 руб.).
Вывод
Разрешение спора о взыскании неосновательного обогащения за самовольное занятие земельного участка (помещения) возможно несколькими методами, выбор которого зависит от фактической ситуации в конкретном споре.
Применение любого из вышеуказанных методов требует проведения большой работы, поэтому успеха можно достичь только в случае привлечения профессионалов, имеющих большой опыт аналогичных споров.
Если у Вас остались вопросы, можете задать их в комментариях! 👇
За более подробной консультацией можете обратиться к нам через:
- сайт: https://via-jure.ru/
- группу в ВК: https://vk.com/viajure