В конце апреля классические склады были исключены из списка объектов, строительство которых давало игрокам право получать льготы на перевод участков под жильё.
Меры не касаются проектов, которые ранее были внесены в программу создания мест приложения труда, и находятся на стадии реализации. Девелоперам теперь, безусловно, будет намного интереснее строить промышленные технопарки, заводы и фабрики, объекты light industrial.
Как эта ситуация отразилась на складском сегменте рассказывает Егор Дорофеев, международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP.
Суть программы изменений.
Программа по созданию мест приложения труда (МПТ) была запущена в столице в 2020 г.
Суть программы заключается в том, что жилые девелоперы помимо строительства жилой недвижимости возводят также коммерческие и социальные объекты. При этом плата за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка может быть снижена.
Сейчас программа МПТ может быть применена при строительстве промышленных объектов, офисов, общественного питания, образования, культуры, спорта, объектов здравоохранения, ТРЦ, гостиничных комплексов и, до недавнего времени, логистические услуг.
Жилые девелоперы рассматривают не только строительство классического формата складов класса А, но и набирающего популярность формата light industrial.
В результате, около 1,5 млн метров складской и индустриальной недвижимости запланировано к реализации жилыми девелоперами на территории Новой Москвы в рамках реализации программы мпт. Сроки реализации - до 2030 года.
Ключевые изменения и возможные риски для строящихся и анонсированных объектов.
Для строящихся объектов, внесенных программу мпт дополнительных рисков не видим.
Для анонсированных. Если проект был внесён в программу мпт, скорее всего он будет реализован согласно изначальному плану инвестора. Если нет – проект все равно может быть реализован, но отсутствие возможности получить за счет реализации проекта льготу по программе мпт, безусловно, ухудшит изначальную финансовую модель проекта, и целесообразность дальнейшей реализации проекта как складского девелоперы будут принимать исходя из новой экономики проекта.
При этом с точки зрения спроса, складские объекты в Новой Москве востребованы рынком.
100% заменить склады на Light Industrial в каждом проекте не так просто.
В light industrial объемы площадей, которые рынок может единовременно поглотить в каждой локации значительно меньше, чем в проектах складов класса А. Например логистический парк на 200 тыс. кв. м, состоящий из складов класса можно реализовать в 2-3 фазы в течение 2-3 лет. Парк light industrial такой же площади, исходя из текущей динамики спроса, – в течение примерно 4-6 лет.
Для иллюстрации соотношения спроса на Light Industrial и склады класса А – в 2024 году в Московском регионе было реализовано около 220 тыс. кв. м площадей light industrial, в то же время объем сделок в складах класса А составил 3 300 000 тыс метров.
Прогнозы: как ситуация повлияет на складской сегмент, рынок недвижимости и смежные рынки в будущем?
Повлияет на будущее предложение складских площадей в Новой Москве, так как сегодня основное предложение новых площадей здесь сформировано именно жилыми девелоперами в привязке к программе МПТ.
Если вам необходим склад, важно не откладывать принятие решения. Сохраните время и воспользуйтесь консультацией наших специалистов! Оставьте заявку на сайте.
Читайте о работе департамента складской и индустриальной недвижимости: