Часто в соцсетях можно встретить заголовки типа «купили квартиру за 5 млн ₽, а сейчас она стоит 25 млн ₽». Звучит фантастически и для многих неправдоподобно. Но для тех, кто профессионально занимается подбором недвижимости, это рядовой, хотя и успешный кейс. Именно о такой сделке сегодня и пойдет речь: когда покупка квартиры в Москве сработала как грамотный инвестиционный инструмент даже в период нестабильности и принесла своему владельцу доходность выше депозитов, аренду с положительным денежным потоком и хороший прирост стоимости всего за полтора года.
В январе 2025 года к нам обратился мужчина, который хотел переложить 5 млн ₽ из фондового рынка в недвижимость исключительно ради диверсификации и понятной доходности в будущем. Поскольку он человек занятой, то заниматься ремонтом точно желания не было. Запрос понят, принят.
На первой встрече, которую мы традиционно проводим со всеми клиентами, мы обсудили желания, возможности, стратегию, а также доступные варианты финансирования. И здесь всплыла интересная опция: у клиента была возможность взять семейную ипотеку. Но конкретно в тот момент рынок семейной ипотеки был… ну скажем так, нервный: одни банки устраивали пляски с бубнами вокруг дополнительной комиссии (тот самый оброк), другие поднимали первый взнос до 30% вместо стандартных 20%, либо делали супер-предложения, когда деньги зависали на аккредитиве на несколько месяцев, вместо поступления на эскроу-счет (так банки отбивали отсутствие оброка). Всё это звучало мутновато и максимально некомфортно, но мы включились в работу. Ведь главное найти подходящий объект недвижимости.
Мы стали собирать объекты в подборку. Смотрели варианты с хорошим расположением, с отделкой, адекватными сроками сдачи, чтобы квартира начала как можно быстрее приносить доход и окупать себя, от надежных застройщиков. Поскольку квартира подбиралась в инвестиционный портфель, важна была ее ликвидность, то есть возможность быстро и выгодно ее продать при необходимости. Изучили предложения в Life Варшавская, Страна Озерная, Матвеевском парке, но от этих лотов сердце быстрее не забилось. Объекты хорошие, но по совокупности факторов на тот момент – локация, цена, сроки, условия – все они выглядели неоптимально.
И тут нам попался интересный вариант. Настолько интересный, что остальные даже не стали всерьез рассматривать. Это евро-2 в ЖК «Обручева 30» от ЛСР: 35 квадратов, на 27 этаже, с чистовой отделкой и открыточным видом на Сити и МГУ. И всё это по цене 16,8 млн ₽, да еще в семейную ипотеку. Такие предложения попадаются нечасто, но, не зная рынка, застройщиков и локаций, его легко можно было бы пропустить. Мы легко убедили нашего клиента, что нужно бронировать. За такую локацию и вид цена была настоящим подарком.
Но путь к сделке не был простым. Помните же про «войну» банков с застройщиками за комиссию по льготными ипотекам? Но ВТБ как раз тогда начал предлагать семейную ипотеку без всяких доплат и с первоначальным взносом в 20% – все как нам надо. Правда, был нюанс: большинству клиентов банк одобрял ипотеку лишь на пару миллионов, а не как мы хотели на 12 млн. Но мы решили рискнуть. Подали заявку и, наверное, сошлись скоринговые модели, но мы получили одобрение ровно на ту сумму, что была нужна.
Казалось бы, все – бери и оформляй. Но не возникло новое препятствие – отголосок «войны» застройщиков с банками: ЛСР отказывался работать ВТБ. По опыту, мы понимали, что ситуация временная, и по согласованию с клиентом решили ждать (естественно, план Б у нас тоже был). ЛСР дает держать бронь максимум пару недель, но мы, благодаря нашим добрым отношениям с застройщиком и нашей профессиональной настойчивости, смогли растянуть бронь почти на месяц. И наша ставка сработала! ЛСР и ВТБ помирились, а мы смогли выйти на сделку.
Теперь в портфеле нашего клиента не просто квартира. У него объект с высокой ликвидностью и уже с ощутимой прибавкой в цене. Напомним, мы купили квартиру полгода назад за 16,8 млн, вложив менее 5 млн своих средств. А сейчас на рынке за такие лоты просят как минимум 24 млн.
Ежемесячный платеж по ипотеке выходит около 72 тысяч ₽, а аренда в таком доме при хорошей меблировке будет приносить около 120 тысяч в месяц. Мы получили доходность от роста капитализации на уровне 15% годовых БЕЗ учета инфляции, плюс потенциальная арендная доходность в районе 8%. Для московской новостройки в текущих реалиях это, мягко говоря, неплохо. Ждем передачи ключей в конце 2026 года, но реальнее в начале 2027 года.
Клиенту понравилось наше сотрудничество. Фондовый рынок по-прежнему в его арсенале, но правильно выбранная недвижимость добавила приятный элемент стабильности в инвестиционный портфель. И здесь дело не в удаче: подбор недвижимости часто напоминает шахматную партию, где правильный расчет ходов важнее случая.
А если вы хотите подобрать правильный объект недвижимости для своей стратегии, обращайтесь. А пример подборки можно получить по кнопке ниже.