Андрей и Марина купили загородный дом в Подмосковье: два этажа, свежий фасад, яблони в саду. «Документы в порядке, всё оформим быстро», — уверял застройщик. Через месяц они справили новоселье.
А через два — получили повестку в суд.
📌 Оказалось:
— Участок оформлен на ИП, взятый в аренду с запретом на передачу физлицам;
— Дом построен без уведомления, без регистрации и с нарушением правил землепользования;
— Право собственности в ЕГРН не зарегистрировано.
Юридически — дома как бы нет. А физически — это самовольная постройка, которая может быть снесена по решению суда.
❗Как так выходит в 2025 году?
Потому что мошеннические схемы стали тоньше, а доверчивость покупателей — прежней. Вот как действуют недобросовестные застройщики:
- Берут участок в аренду у государства или частника под ИЖС или ЛПХ.
- Строят без подачи уведомления, без ГПЗУ, без соблюдения ПЗЗ.
- Оформляют сделки по серым схемам: расписка, «долевая» продажа, договор уступки прав.
- Уходят с радаров, не регистрируя ни дом, ни передачу прав.
🔎 А покупатель узнаёт об этом, только когда:
- пытается зарегистрироваться по месту жительства;
- оформляет ипотеку или маткапитал;
- получает повестку в суд от арендатора земли или муниципалитета.
⚖ Чем это грозит покупателю?
Если вы купили дом по такой схеме, вы можете столкнуться с:
– Выселением с участка, если арендодатель (муниципалитет) расторгнет договор;
– Запретом на регистрацию в ЕГРН, поскольку дома юридически нет;
– Судебным решением о сносе, если строение признано самовольным;
– Утраченными деньгами, если продавец — ИП без активов или уже в банкротстве.
📌 А как же «отмена разрешения на строительство»?
Это главное недопонимание 2025 года.
Разрешение действительно больше не требуется, но только если соблюдены все условия уведомительного порядка.
📌 Когда разрешение не нужно:
— Вы строите ИЖС или садовый дом без привлечения дольщиков;
— У вас есть ГПЗУ, вы соблюдаете ПЗЗ и СНиП;
— Вы подаёте уведомление о планируемом строительстве и об окончании работ — через Госуслуги или МФЦ.
📌 Когда разрешение нужно по-прежнему:
— Объект строится по 214-ФЗ с привлечением дольщиков;
— Нет ГПЗУ или земельный участок с ограничениями (ОКН, СЗЗ, ООПТ);
— Регион или муниципалитет требует согласования АГО (если ГПЗУ получено после 1.09.2023);
— Уведомление не подано, либо проект противоречит градостроительным регламентам.
❗Во всех этих случаях, если разрешения нет — постройка считается самовольной.
✅ Как защитить себя?
Перед покупкой дома убедитесь в следующем:
- Право на землю у продавца — только собственность или аренда без запрета на передачу (смотрите выписку ЕГРН и договор аренды).
- Категория земель и ВРИ — ИЖС или садоводство, не промышленное, не рекреационное.
- Проверка ГПЗУ и ПЗЗ — участок должен подходить под строительство, без ограничений (СЗЗ, ООПТ, ОКН).
- Дом зарегистрирован в ЕГРН — проверьте кадастровый номер, техпаспорт, результат уведомления о завершении.
- Нет обременений и споров — проверьте в Росреестре, судебных базах и ФССП.
- Договор — законный: ни расписок, ни векселей, ни «долей в будущем» — только нотариальная форма и госрегистрация.
🧩 Что делать, если вас уже ввели в заблуждение?
- Не теряйте время: срок исковой давности может составлять всего 3 года.
- Зафиксируйте все документы и переписку с продавцом.
- Обратитесь за правовой оценкой — возможно, вы вправе требовать признания права через добросовестное владение или расторжение договора.
🔎 Онлайн-проверка недвижимости перед покупкой:
🛡 Без визитов и поездок
🛡 Безопасно и конфиденциально
🛡 С пояснением рисков и рекомендациями
👉 Отправьте нам выписку из ЕГРН, договор и схему участка — получите анализ рисков за 24 часа.
Заполнить заявку- https://forms.yandex.ru/u/687647b102848f530d036ce6/
💬 Финальная мысль:
«Надёжный дом начинается с надёжных документов. Всё остальное — иллюзия уюта.»