Часто покупатели задают вопрос: "Что выгоднее купить квартиру или апартаменты?".
Действительно, апартаменты дешевле и порой удачно расположены,
но...
есть риски, которые потенциально могут возникнуть при приобретении нежилого помещения:
1. Понятие «апартамент» встречается только в Положении о классификации средств размещения (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2024 года №1951), которое определяется как: «номер площадью не менее 40 кв. метров, состоящий из двух и более комнат (гостиной или столовой и спальни), с двуспальной кроватью (размером не менее 180 x 200 см) и мини-кухней, оборудованной для приготовления и приема пищи, мытья посуды». Указанное определение не применяется для целей приобретения апартаментов в собственность граждан, поскольку характеризуют как категорию номера в составе гостиницы, что не относится к указанному комплексу. Таким образом, «апартаменты» являются нежилыми помещениями, правовой статус которых в настоящее время в законодательстве не определен.
2. В соответствии с жилищным законодательством, граждане имеют право проживать только в жилых помещениях. К жилым помещениям относятся: жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир, комнаты. В Российской Федерации существуют определенные стандарты, которые застройщикам необходимо учитывать при возведении жилых помещений, как например, установленных в Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 19.10.2024) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом". Только при соблюдении установленных санитарных норм и правил допустимо возведение помещений, в которых граждане могут постоянно находиться без вреда для жизни и здоровья. При возведении нежилых зданий застройщики, как правило, не учитывают эти требования.
3. Собственники жилых помещений имеют право на защиту своих жилищных прав в соответствии со ст. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, в отличие от собственников нежилых помещений, для собственников жилья предусмотрены специальные меры и гарантии защиты прав. Так, например, согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Здание с апартаментами, как правило, расположено на земельном участке на праве аренды. Собственники нежилых помещений в таком здании не приобретают земельный участок в общую долевую собственность, а присоединяются к договору аренды на стороне арендаторов. В такой ситуации присутствует риск, связанный с тем, что по истечении срока арендодатель в лице Департамента городского имущества города Москвы может отказать в пролонгации договора аренды, в связи с чем, у собственников нежилых помещений будет отсутствовать законное право пользования земельным участком.
4. В соответствие со ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, возможен перевод статуса помещения из нежилого в жилое, но при этом, несмотря на конструктивную и техническую приспособленность и приведение помещения к стандартам жилья, вид разрешенного использования земельного участка априори допускает на нем возведение только нежилых помещений. Для того чтобы апартаменты приобрели статус жилых помещений, необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка, что является довольно дорогостоящей, многоступенчатой процедурой, однозначного исхода которого в настоящее время определить не получится, поскольку собственником земельного участка является субъект.
