▫️ Хотя арендный бизнес и просто пустое помещение в новостройке формально одно и то же, в первом случае у объекта есть дополнительная ценность — арендатор и стабильный арендный поток. Ранее это позволяло продавать такие объекты на 15–25% дороже. Стоимость рассчитывалась исходя из рыночной доходности — примерно 8-9% годовых, что соответствовало сроку окупаемости около 11-12 лет.
▫️ Но ситуация на рынке изменилась. За последние 2–3 года коммерческая недвижимость подорожала на 50% и более. При этом депозиты в банках сегодня приносят до 18% годовых. В результате многие инвесторы переключились с покупки арендного бизнеса на банковские инструменты — доходность выше. Это привело к снижению спроса, и продавцы коммерческих помещений с арендаторами вынуждены идти на уступки, продавая активы с расчётной окупаемостью ниже 10–11 лет — а в срочных случаях и того меньше.
▫️ Проблема усугубляется тем, что арендные ставки в долгосрочных договорах, заключённых пару лет назад, остаются низкими. А расторгнуть такие контракты, особенно с сетевыми арендаторами, практически невозможно. Получается парадокс: помещение стоит дорого, но доход от арендатора ограничен — арендный поток не отражает реальную стоимость объекта, а занижает её.
▫️ Поэтому сегодня для инвесторов, предпочитающих недвижимость, разумнее покупать свободные помещения. Они растут в цене вместе с рынком, и в будущем их можно будет сдать по текущим, рыночным ставкам аренды.
Дополнительно стоит учитывать, что у российских застройщиков нет возможности снижать цены. До раскрытия эскроу-счетов, что происходит в среднем через три года после продажи, они не получают выручку. При этом растёт налог на прибыль, увеличиваются расходы на рабочую силу, стройматериалы и обслуживание проектного финансирования. Эти издержки не были заложены в бизнес-модели.
▫️ Покупатели, надеющиеся на удешевление, рискуют остаться ни с чем — ставка в ближайшие годы будет скорее на государственные меры поддержки, чем на падение цен.