На ранних этапах проектирования многие путают базовые понятия: что такое курортный отель, а что такое загородный. Это выливается в ошибки — неправильная бизнес-модель, непонимание, где искать землю и какую экономику закладывать в проект.
Официальное определение курортного отеля — это отель, который находится в курортной зоне. Но курортные зоны бывают федеральные, региональные и локальные, и все они утверждаются по-разному. Сама система определения этих зон часто запутана.
👉🏻 Например, может быть так, что часть Анапы и отели в ней считаются курортными объектами регионального значения согласно официальной классификации, а другая часть — уже нет. Получается, что два отеля, стоящих рядом, — один считается курортным, а другой нет.
Чтобы не путаться, давайте ещё раз проясним, что такое курортный, загородный и городской отель — не по формальной классификации, а на языке девелопмента.
📍 Систематизация отелей by BASINN Hotel Development
Курортные, загородные, городские отели — в чём разница?
▪️ Загородные отели
Объекты рядом с мегаполисами. Сценарий отдыха короткий, но часто повторяющийся: приезжают на выходные, на 2–3 дня. Часто бронируются спонтанно. Работают в логике мини-отпуска. Гости проводят время на территории самого отеля, довольствуясь его инфраструктурой.
Где востребованы загородные отели? Везде, где рядом мегаполис (обычно в пределах не более двух часов езды от города).
▪️ Курортные отели
Удалённые регионы. Сценарий отдыха — полноценный отпуск. Люди выезжают реже (один или два раза в год), приезжают на более длительный период — 5–15 дней, планируют заранее, ищут уникальный турпродукт: море, горы, природа. Выбирают отель не столько ради инфраструктуры внутри, сколько из-за расположения и близости к турпродукту.
Где востребованы такие отели: Алтай, Байкал, Камчатка, Карелия, побережье Краснодарского края.
Пример: гость из Екатеринбурга едет в Сочи не потому что рядом, а потому что море, климат, ощущение отпуска. Гости готовы ехать дольше, потому что и отпуск дольше.
▪️ Городские отели
Не рассматриваем в этом разборе. Это другая бизнес-логика: не отдых, а деловые поездки, транзит, ночлег.
📌 Экономика: что меняется
Загородный отель живёт за счёт лояльности и локального спроса. Курортный — за счёт уникальности и высокой глубины бронирования. У них разная структура выручки, разная нагрузка на инфраструктуру и разные циклы возврата инвестиций.
Ошибки случаются, когда:
▪️ Курорт проектируют как загородный отель: ставят ставку на повторные визиты
▪️ Загородный отель считают курортом: закладывают нереалистичную цену и сценарий отдыха
❗️ Итог
Если мы чётко понимаем, какой тип отеля мы проектируем, мы иначе оцениваем участок, строим экономику и управляем ожиданиями инвестора.
Следовательно, если мы разделяем, что есть регионы для загородных отелей, а есть регионы для курортных, инвестору важно учитывать тип будущего объекта и потребности целевой аудитории.
👉🏻 Отвечая на вопрос, куда лучше инвестировать, я в первую очередь рекомендую курортные отели. Потому что курортные регионы собирают на себя весь спрос со всей страны. И для курортных отелей наиболее привлекательны именно те локации, которые предоставляют уникальные рекреационные возможности.
Что касается загородных отелей, которые работают в основном на жителей ближайшего мегаполиса, то на второе место я бы поставил Московскую и Ленинградскую области. Просто потому что это мегаполисы, в которых живёт большое количество людей, формирующих стабильный спрос.