Традиционно по понедельникам делаю обзор “дна” рынка в ЮЗАО. Сегодня посмотрю что происходит с 2к квартирами. По моим наблюдениям это самое интересное. Однушки, как правило, все дорогие, уходят медленно, с “двушками” картина другая.
Условия прежние:
Внутри МКАД, не первый этаж, дома от 9 этажей, разумная доступность до метро.
Похожие обзоры, по конкурентам, только более детальные, я делаю для клиентов когда продаю их квартиры.
Всегда нужно быть в курсе, кто продается рядом и держать руку на пульсе :)
- На первом месте двушка в 16-ти этажке на ул. Инессы Арманд. Не перестаю писать, что эта улица, очень трудная для продажи. До метро далеко, МКАД близко, в общем - ну если не дыра, то почти она :) У квартиры хорошая площадь, планировки в рекламе нет, состояние печальное, но цена интересная, даже для этого места цена. Описание - верх скупости, всего пару предложений.
Не поленился, выяснил. Как всегда объяснение в документах - квартира в долевой собственности и вторая ее половина была куплена 2 года назад у соседки. В первом приближении ничего страшного не вижу, но комбо и места и не всем понятных документов видимо затрудняют продажу.
Думаю по такой цене квартира должна уйти - 220 к за м2 это не дорого, если нет других подводных камней. Рядом, в проезде Карамзина, продается похожая квартира по похожей цене.
Она в залоге у банка под потребкредит, поэтому и ценник такой.
- На втором месте могла бы быть квартира в проезде Одоевского. Также сложный для продажи адрес. Писал в одном из обзоров про нее и про то, что риелторы, видимо, совсем не знают цен в районе и выставили ее очень дорого. Однако изучение спроса это полезный навык и цена быстро пошла вниз и на уровне “дна” покупатель был найден - за квартиру внесен аванс по цене 12 млн или 220к за м2, а может и ниже. Динамика цены в рекламе на скриншоте.
А на второе место переместилась 2к квартира на ул. Генерала Тюленева. Это место пока в лидерах по минимальным ценам в ЮЗАО. Планировки в рекламе нет, фото на телефон, площадь указана верно. Свежая приватизация это нормально, если нет “отказников”. Полная стоимость обнадеживает.
Коллега сразу указала в рекламе, что балкона нет. Цена вполне адекватная - 230000 рублей за м2. Не думаю, что если с документами все действительно так, то шансы на продажу высокие. Понаблюдаем. 🙂
- На третьем месте типичная квартира в 9ти этажке на Голубинской улице. Квартира в продаже давно, по одной простой причине - в ней прописан человек, который не хочет выписываться. Не собственник, но тем не менее. Желающих купить такую квартиру, несмотря на хороший дисконт к рынку пока нет. Если бы не этот нюанс, цена квартиры около 10,5-11 млн. Сейчас квартира стоит 10,2 млн. Думаю желающие купить найдутся, но по более низкой цене. Снятие с рег. учета (выписка) через суд дело не быстрое, но вполне реализуемое. Конечно, нужно знать детали и в некоторых случаях это не так, но это не Арбат и покупать ради перепродажи - долго, а тем, кто знает как это делать, по такой цене квартира не интересна.
Планировки нет, состояние квартиры печальное. Ждем. Наблюдаем 🙂
- Далее идет также двушка в 9ти этажке, неподалеку от ул. ген. Тюленева, в конце Профсоюзной улицы. Из хорошего - отремонтирован подъезд. Остальное - грусть/печаль. Второй этаж, хотя в этой планировке окна не на козырек.
Про документы ни слова, планировки с размерами нет, фото на телефон. Риелтор был в метро и сам не перезвонил. Видимо не сильно заинтересован в продаже.
Цена адекватная - 10,5 млн. или 237 000 рублей за м2.
Альтернатива, что тоже хорошо. Видимо есть нюансы с документами. Понаблюдаем :) Но не люблю это место.
- Далее идет несколько похожих квартир в Проезде Карамзина, ул. Инессы Арманд, на Ген. Тюленева. Ничего интересного.
А на пятое место я поставил квартиру, типичную для этой части рынка ЮЗАО - двушка в 9ти этажке на Литовском бульваре. Состояние - печаль, фото на телефон, планировки нет, но хорошие документы, площадь квартиры указана верно, разумное расстояние до метро, зеленый район. Цена 11,5 млн. Дороговато. Думаю 11 млн. или чуть ниже, это рыночная цена на сегодня.
Не сомневаюсь, что ее купят за похожие деньги.
Выводы:
Цены на 2к квартиру внизу рынка начинаются от 220 к за м2 в не очень удачных локациях. У некоторых квартир по этой цене и к документам бывают вопросы.
Квартиры с нормальными документами стоят ближе к 250 к за м2.
Картина плюс/минус одинаковая на протяжении лета.
Думаю цен ниже на “вторичку” мы уже не увидим.
Что скажете? :)