Сегодня на волне популярности самостоятельных покупок недвижимости всё больше людей ищут советы, как «купить квартиру без риэлтора».
Статей и роликов на эту тему — море. Пишут: «всё просто», «сами справитесь», «вот чек-лист, по нему и идите». Но почему, несмотря на доступность информации, риэлторы, юристы и консалтинговые сервисы по-прежнему загружены работой?
Ответ прост: между «прочитать статью» и «безопасно провести сделку» — пропасть. Особенно если речь о вторичке, о квартирах с историей, с подводными камнями, с продавцами, которые не спешат раскрывать все карты. Разберёмся, почему на практике красивые советы из интернета не работают.
Теоретики против практиков
Даже в эпоху интернета и нейросетей люди продолжают обращаться к специалистам.
Кто-то — на финальной стадии, когда понял, что дело серьёзное.
Кто-то — после того как «обжёгся».
Кто-то — с самого начала, просто потому что понимает риски.
Да, есть и те, кто проходит сделку сам. Примерно 20% покупок — без сопровождения. Но важен не только факт сделки, а её качество: насколько она безопасна? Проверены ли все риски? Не всплывёт ли потом «бессрочный жилец» или иск от родственника продавца?
Разбор «идеального» чек-листа
Ниже мы разберём популярные советы покупателям квартир, которые часто можно встретить в интернете.
В них создаётся иллюзия помощи, попытка научить неопытного покупателя купить квартиру.
Мы разберём эти советы и рассмотрим, какова реальная ситуация на рынке жилья.
1. Определитесь с целями и финансами.
• Зачем покупаете: для себя, инвестиций или сдачи.
• Оцените бюджет, выберите ипотеку, если нужно.
Комментарий: красиво, но поверхностно. Покупатель и так знает, зачем ему квартира.
На самом деле проблема не в целях. Цели — это отдельный вопрос, который выходит за рамки технического процесса покупки квартиры.
Это всё равно, что перед покупкой автомобиля в автосалоне менеджер остановит вас и скажет: «А вы разобрались в целях покупки авто? Без этого приступать к покупке нельзя!».
В реальности проблема в том, что люди не понимают реального рынка. Где скрываются риски, и где прячутся качественные объекты. Они не знают, сколько стоит хорошая квартира, которая им нужна, где её искать, на что ориентироваться.
Покупатели смотрят «Авито» и видят «вкусные» цены — и думают, что рынок именно такой. А потом попадают либо в «неликвид», либо в юридическую проблему.
2. Поиск и выбор квартиры.
• Изучите рынок, определите район, тип жилья.
• Смотрите сайты, чаты, сервисы оценки.
• Позвоните продавцу, спросите про документы.
Комментарий: на 100% дублирует то, что и так делает любой покупатель. Никакого «секретного метода». А вот советы «проверить продавца» по телефону — это чистой воды иллюзия. Как вы, не будучи специалистом, проверите продавца ДО внесения аванса?
Разве неопытный покупатель знает, какие вопросы задавать по документам, по истории, как разобраться в ответах и понять, стоит ли связываться вообще с этой квартирой? А если на другом конце провода «прожжённый» агент?
Проверка — это отдельная система действий, не входящая в этот псевдочек-лист.
3. Проверка квартиры.
• Выписка из ЕГРН, техпаспорт, справка об отсутствии долгов.
• Уточните, есть ли дети, согласие супруга, нет ли банкротства.
• Осмотрите квартиру лично.
Комментарий: этот блок выглядит солидно, но опасен. Именно так и формируется ложное чувство безопасности. Новичок получает список «документов для проверки» и думает: «Ну, всё, теперь я знаю, как обезопасить сделку, главное получить ЕГРН, выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженностей и согласие супруга».
Но эти советы — максимум 1% от реальной проверки.
По факту: если человек будет руководствоваться только этими рекомендациями, в 90% случаев он купит проблемную квартиру. А в 10–15% случаев — нарвётся на суд, и возможно даже потеряет долю квартиры, получит жильца или одностороннюю реституцию (потеря квартиры полностью).
И никто потом не скажет: «А мы же предупреждали». Потому что статьи — обезличены. Это просто контент неизвестного копирайтера, не экспертная работа.
4. Принятие решения и внесение аванса.
• Проверьте документы.
• Обсудите расчёт.
• Подпишите предварительный договор, внесите аванс.
Комментарий: звучит красиво. Но на практике — всё не так. Проверить документы может только эксперт, который видит всю картину сделки. А вот про «предварительный договор» — отдельная история.
Этот термин любят использовать копирайтеры, не понимая, что предварительный договор — это особый тип соглашения (ст. 429 ГК РФ), и он редко используется. Чаще речь идёт о соглашении об авансе. Но в чек-листе — смешивают всё в одну кучу. И, как результат, покупатель идёт в сделку с ложными ориентирами.
5. Оформление сделки.
• Подпишите ДКП у нотариуса или в МФЦ.
• Передавайте деньги после регистрации.
Комментарий: мешанина. У нотариуса оформляют лишь малую часть сделок (например, при продаже долей или с участием детей). Подписание ДКП в МФЦ — скорее из области фольклора. Сейчас более 80% сделок проводится через банк, с электронной регистрацией.
А деньги не передаются «после регистрации», а зачисляются на сделке в «буферную зону» с помощью безопасных инструментов — например, на аккредитив. И все эти нюансы должны быть заранее проработаны. Не «обсуждены на словах», а детально согласованы и прописаны.
6. Передаточный акт и ключи.
• Зарегистрируйте переход права.
• Получите передаточный акт и ключи.
Комментарий: да, акт нужен. Только вот не «получите», а составьте заранее, с обязательствами продавца по долгам, приборам учёта и состоянию квартиры.
Проверять долги и готовиться к акту нужно ещё до сделки. Потому что если акт подписан на коленке, вы можете получить неприятный бонус в виде долгов на сотни тысяч рублей: по воде, свету, капремонту. И разбираться потом будете вы.
7. После сделки.
• Оформите лицевые счета.
• Сделайте ремонт.
• Подайте на налоговый вычет.
• Подумайте о титульном страховании.
Комментарий: финишный аккорд вызывает улыбку. Особенно — «сделайте ремонт». Прямо жизненный лайфхак! Но и остальное — спорно. Налоговый вычет — да, полезный совет. Но про титульное страхование всё не так просто.
Во-первых, титульное страхование почти невозможно оформить, если вы не покупаете квартиру по ипотеке. Компании неохотно страхуют «обычные» сделки.
А во-вторых, полис крайне важно согласовывать ещё до покупки. И если страховая вдруг откажется — это уже тревожный сигнал. Так что здесь — как минимум, не полная картина.
Итог: почему некоторые статьи вредны?
Давайте честно: такие статьи не просто бесполезны, они создают иллюзию безопасности.
Покупатель, особенно первый раз, читает, впитывает советы и чувствует себя подготовленным. Но реальность — совсем другая.
Недвижимость — не бытовая техника. Это актив, жизненно важный для многих.
Квартира — это десятки скрытых факторов: брак, дети, маткапитал, банкротства, долги, субсидиарка, незакрытые ипотеки, недооформленные доли и так далее.
Плюс человеческий фактор. Продавцы не хотят «светить» документы, они могут скрывать важные детали. А некоторые из них откровенно выбирают лояльных, «непроверяющих» покупателей, чтобы не связываться с юристами и экспертами.
Что нужно понимать
Если вы просто хотите «посмотреть, как всё работает» — читайте статьи, смотрите видео. Это хорошо для кругозора. Но не стройте иллюзий, что этого достаточно для безопасной сделки.
Я сам записываю видео и пишу статьи — разбираю конкретные узкие моменты. Но всегда подчёркиваю: контент — это обзор, не инструкция к действию. И уж точно не замена экспертизы.
Покупка квартиры — это глубокая, многоступенчатая процедура, в которой важны знания, практика, логика и внимание к деталям.
Поэтому будьте осторожны с «простыми чек-листами». Они — как мода на самолечение: гуглите симптомы, пьёте не то, что нужно — затем исправляете ошибки.
Если вы всё же решили покупать самостоятельно — по крайней мере, знайте, где заканчиваются советы из интернета и начинается реальная работа.
А если хотите подойти к покупке основательно, разумно и безопасно — добро пожаловать на консультацию. Без иллюзий, но с результатом.
В заключение рекомендую ознакомиться с отдельным этапом покупки квартиры.
Это внесение аванса за квартиру. Почему это важно?
🎯 Смотрите и читайте в этом выпуске в Телеграм: "Как безопасно внести аванс за квартиру"
Автор канала Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости. Специалист в области права.
● Подписывайтесь на канал: в Телеграм https://t.me/STUDY_REAL_ESTATE
Мой сайт: https://квартира-зеленоград.рф/