Итоги: Уральский бизнес-форум по коммерческой недвижимости. Аналитика и тренды рынка коммерческой недвижимости

Алексей Коноплев, основатель маркетинговой консалтинговой компании ДЕЛАЙНОВОЕ.РФ / Neomaker.ru. Уральский бизнес-форум по коммерческой недвижимости

2 июля 2025 г. в Креативном кластере "ДОМНА" (Екатеринбург) состоялся Уральский бизнес-форум по коммерческой недвижимости. Алексей Коноплев, основатель Делайновое.рф / Neomaker.ru, также принял участие в мероприятии.

Приведем основные факты, которые могут использованы практически - аналитика и тренды рынка коммерческой недвижимости в Екатеринбурге.

Основной вывод:

Рынок коммерческой недвижимости характеризуется острым дефицитом качественных площадей во всех ключевых сегментах (офисы, склады, ТЦ), что привело к значительному росту арендных ставок.

Несмотря на высокий спрос, предложение новых объектов ограничено из-за недостатка инвестиций в предыдущие годы и высоких ставок по кредитам.

В 2024 году наблюдался рост интереса бизнеса к сектору, но предложение не успевает за спросом.

Ожидается, что рынок коммерческой недвижимости сохранит высокую динамику в ближайшие 3-5 лет, хотя темпы роста ставок аренды уже замедляются.

Анализ рынка коммерческой недвижимости Екатеринбурга по сегментам (ключевые тренды 2024 г. и перспективы):

Офисная недвижимость (бизнес-центры):

• Дефицит площадей: вакансия стремится к нулю (класс А: 1%, B+: 1%, B: 4%).
• Рост ставок: значительное увеличение арендных ставок за 2024 год (класс А: +31% до ~3330 руб./м²/мес., B+: +17%, B: +14%).
• Новое строительство: очень низкое - около 94 тыс. кв. м в стадии строительства (частично для собственных нужд). Много проектов в резерве, но не стартуют.
• Условия рынка: сильная позиция собственников. Арендаторы вынуждены платить больше или уходить.
• Инвестиции: созданы условия для роста инвестиций (в т.ч. - встройка), но высокие кредитные ставки сдерживают реализацию проектов, усугубляя дефицит.
• Перспективы: дефицит офисных помещений сохранится, рост ставок продолжится, но, вероятно, более умеренными темпами. Запуск новых проектов критически важен.

Складская недвижимость:

• Дефицит и рост: общий фонд превышает 2.5 млн. кв. м (классы А, В+, В), но вакансия в 2024 г. была менее 1%. Объем сделок вырос на 32%.
• Рост ставок: средняя ставка аренды склада класса А выросла на ~20% за 2024 год, достигнув ~1000 руб./м²/мес с НДС к концу 2024 г.
• Новое строительство: в 2024 г. введено около 430 тыс. кв. м (значительная часть – BTS под конкретных арендаторов, например, Fixprice, X5). Активный ввод продолжается.

Перспективы (2025-2028):

• Ожидается ввод более 700 тыс. кв. м новых площадей (много спекулятивных проектов класса А).
• Прогнозируется замедление роста ставок аренды и увеличение вакансии (уже в 1 полугодии 2025 г. вакансия классов А/В выросла до 3%).
• Развитие сегмента Light Industrial (оценочно в заделах около 250 000 кв.м.).
• Интерес инвесторов сохраняется, но высокие ставки финансирования ограничат рост предложения в краткосрочной перспективе.
• Драйвер спроса: розничные сети и онлайн-ритейл.

Торговые центры:

• Насыщенность и конкуренция: рынок характеризуется высокой насыщенностью и конкуренцией.
• Стагнация предложения: отсутствие новых крупных строящихся проектов (исключение – ТЦ "Золотой"). Новых современных объектов почти не появляется, существующие устаревают. Не ожидается новых проектов в ближайшие 2-3 года.
• Факторы влияния: пандемия, уход ключевых арендаторов, изменение поведения потребителей.
• Перспективы: Рынок нуждается в ротации и обновлении существующих объектов. Ожидается фокус на реконструкцию и репозиционирование.

Общие рыночные тренды и выводы:

• Острый дефицит качественных площадей: основная проблема рынка во всех сегментах в 2024 году.
• Значительный рост арендных ставок: наиболее выражен в офисах и складах.
• Ограниченное новое предложение: следствие недостатка инвестиций в предыдущие 5-10 лет и высоких кредитных ставок.
• Рост интереса бизнеса: в 2024 году отмечен рост интереса к коммерческой недвижимости как к активу.
• Рынок арендатора -> рынок собственника: дефицит перевесил чашу весов в пользу владельцев недвижимости.
• Перспективы роста: рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга ожидает рост в ближайшие 3-5 лет.
• Дифференциация сегментов: особенно заметна на складах (рост Light Industrial).
• Замедление темпов: в 2025 году ожидается замедление роста ставок (особенно на складах) и постепенное увеличение предложения/вакансии.

Данные от Avito:

1. Общая динамика рынка:

• Предложение выросло на 36% в аренде и 21% в продаже (сравнение Q2 2025 vs Q2 2024).
• Спрос сместился к аренде: +8% интереса к аренде при снижении спроса на покупку (-4%).
• Конкуренция усилилась: число пользователей на одно объявление уменьшилось на 19%.

2. Сегментарный рост предложения (Q2 2025 vs Q2 2024):

3. География спроса:

67% целевых контактов по объектам в Свердловской области — из других регионов. Топ регионов, из которых покупатели и арендаторы смотрят коммерческую недвижимость в Екатеринбурге :

1. Челябинская обл.
2. Москва
3. Пермский край
4. Тюменская обл.
5. Краснодарский край.

Ключевые выводы:

1. Рынок аренды доминирует: бизнес предпочитает аренду (+36% предложения, +8% спроса), особенно для складов и производства.
2. Склады — лидер роста: максимальный прирост предложения (аренда +86% лотов, продажа +48%).
3. Инвесторы из других регионов активны: 67% запросов — от иногородних покупателей.
4. Конкуренция обостряется: падение числа пользователей на объявление (-19%) требует профессионального продвижения.

Уральский бизнес-форум по коммерческой недвижимости

Уральский бизнес-форум по коммерческой недвижимости

Уральский бизнес-форум по коммерческой недвижимости

Алексей Коноплев