Когда речь заходит об инвестициях в коммерческую недвижимость, многие сразу представляют себе магазины, кофейни или алкомаркеты, но мало кто задумывается о других, менее очевидных, но перспективных нишах: например, помещения для медицинских учреждений. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, обсудил с Дмитрием Фоминым основателем федеральной сети медицинских центров «Клиника Фомина», с какими сложностями сталкиваются медицинские компании при поиске локаций, а также какой может быть клиника будущего в России и мире.
В этой статье:
- Кто такой Дмитрий Фомин?
- Дефицит помещений под медицинские центры
- Модель успеха клиник Фомина на рынке недвижимости
- Что поменялось в медицине после пандемии?
- Самые перспективные регионы для развития
- Планы развития в Москве
- Про строительство и маржинальность медицинского бизнеса
- Почему клиники Дмитрия не участвуют в стройке?
- Клиника будущего: каким будет медицинский бизнес в России и мире
- Миф о лечении за границей и потенциал российской медицины
- Ася, или искусственный интеллект в медицине
- Что тормозит развитие частной медицины в России?
Кто такой Дмитрий Фомин?
Дмитрий Фомин – системный предприниматель в сфере здравоохранения, врач гинеколог, основатель федеральной сети многопрофильных медицинских центров «Клиника Фомина», которая с 2011 года выросла из небольшой амбулатории в Твери до 25 центров в 14 городах России.
Дефицит помещений под медицинские центры
Здравоохранение – одна из самых быстрорастущих сфер в России: люди все больше заботятся о здоровье, население стареет, а потребность в клиниках и медицинских центрах только растет. Дмитрий Фомин развивает сеть клиник, и сталкивается с проблемой, знакомой многим медицинским предпринимателям: нехваткой подходящей недвижимости. Стандартные помещения на первых этажах жилых домов не подходят. В отличие от торговых и офисных помещений, для медицинских учреждений предъявляются жесткие требования к зданиям: категория энергоснабжения, наличие двух вводов сетей, парковка, соблюдение санитарных норм. Проверки от Роспотребнадзора, Росздравнадзора и местного Минздрава – обязательный этап перед запуском. Число свободных подходящих объектов на рынке минимально, а спрос стабильно высокий.
Частное здравоохранение продолжает активно развиваться, частично за счет перетока пациентов из государственных учреждений. Учитывая стареющее население и общую тенденцию роста сектора, дефицит медицинской недвижимости сохраняется, а значит, вложения в эту сферу могут быть не только социально значимыми, но и весьма выгодными. По словам Дмитрия, развитие его сети клиник делится на два направления: Москва и регионы. В регионах компания сосредоточена на городах-миллионниках и населенных пунктах с низкой конкуренцией. В этом году планируется открыть 15 новых объектов.
Ключевые требования к помещениям для клиник Фомина:
- Отдельно стоящее здание
- Парковка для пациентов
- Электрическая мощность – около 100 кВт
- Желательно 1-2 этажа (если здание трехэтажное – необходим лифт)
- Здание должно позволять обеспечить санитарные и инженерные стандарты, включая медицинские газы, вентиляцию, слаботочные системы
Модель успеха клиник Фомина на рынке недвижимости
Компания Дмитрия уже несколько лет не инвестирует собственные средства в ремонт помещений. Вместо этого они предлагают владельцам или инвесторам профинансировать ремонт, который полностью выполняет команда Дмитрия. У компании есть собственная строительная и инженерная организация, которая занимается всем циклом работ. Это позволяет гарантировать качество, соответствие медицинским стандартам и сроки выполнения. Расчеты прозрачны: стоимость ремонта составляет около 50 000 ₽ за квадратный метр. Таким образом, вложения в здание площадью 1 000 м² составляют примерно 50 млн ₽. Взамен инвестор получает арендный контракт минимум на 10 лет (в ряде случаев – на 15 лет) с премией к арендной ставке, которая позволяет вернуть вложенные средства за 5 лет. По сути, это около 20% годовых, что на фоне стабильного арендатора и долгосрочного контракта выглядит очень конкурентоспособно. Такой подход активно применяется во всех регионах. Исключение – Москва, где более высокая стоимость недвижимости и особая рыночная ситуация, поэтому сотрудничество выстраивается иначе. При этом в регионах найти арендатора на крупные отдельно стоящие здания площадью 1 000–1 500 м² бывает сложно, поэтому многие собственники охотно идут на подобное партнерство, которое обеспечивает им стабильность и доходность.
Компания Дмитрия дает собственникам недвижимости уникальное внеконкурентное преимущество – готового надежного арендатора и понятную финансовую модель. Именно поэтому многие собственники соглашаются на партнерство.
Например, в Перми владельцы помещения сами инвестировали в его ремонт и сдали объект в долгосрочную аренду на 10 лет. При этом арендная ставка была выше рыночной – порядка 1 500 ₽ за квадратный метр вместо привычных 700 ₽, поскольку включала премию за проведенный ремонт. Важно, что по условиям контракта ставка индексируется, но не снижается, ведь собственник изначально вложился в приведение помещения в нужное состояние.
Дмитрий подчеркивает, что за 13 лет работы компания не закрыла ни одной клиники и ни разу не просрочила аренду. Для этого внутри бизнеса действуют жесткие правила: два обязательных платежа – зарплаты и аренда. Их выполнение контролируется как ключевой KPI. Чтобы окончательно снять риски собственников, компания предоставляет финансовые гарантии. Например, если арендатор по каким-либо причинам покинет объект раньше срока, предусмотрен четкий механизм возврата инвестиций. Если клиника съезжает через три года, оставшаяся часть премии за ремонт (рассчитанной на 5 лет) возвращается собственнику деньгами. Все эти гарантии подтверждаются официальными документами и договорами от холдинговой компании с оборотом 11 млрд ₽.
Инвестиции в медицинскую недвижимость
После пандемии рынок недвижимости для медицины кардинально не изменился. Изменился не рынок, а масштаб запросов самой компании. Если раньше нужно было найти 2–3 помещения в год, то сегодня – 15. В этом и кроется основная сложность: компания значительно расширила планы по развитию, а вместе с этим – и потребность в подходящих помещениях и инвесторах.
Чтобы справляться с этим вызовом, команда активно инвестирует в поиск недвижимости. В пяти регионах страны работают скауты, которые отсматривают по 50–60 объектов в каждом регионе. Это требует ресурсов и экспертного подхода. Параллельно работает команда проектировщиков, которая на каждое помещение разрабатывает до 10 проектных решений, чтобы определить, подходит ли оно под конкретную клинику. Ведь медицинская недвижимость отличается – важны окна, планировка, коэффициент полезного использования площади. Благодаря этому подходу инвестору ничего делать не нужно. Компания сама находит, анализирует, проектирует и подготавливает помещение. В результате инвестор получает готовый, юридически проверенный объект, под который компания сразу заходит как надежный арендатор.
Самые перспективные регионы для развития
Сегодня многие смотрят на Москву как на основной регион для инвестиций в медицинскую недвижимость, но, по словам Дмитрия Фомина, владение или возможность приобрести помещение для клиники в регионах может быть не менее доходной историей. Однако важно понимать: компания не рассматривает строительство с нуля. Такой проект занимает минимум 1,5–2 года, а за это время может многое измениться. Поэтому для открытия клиники необходимо готовое здание, введенное в эксплуатацию. Состояние объекта не критично – главное, чтобы были все документы. Компания имеет большой опыт адаптации помещений под медицинские стандарты.
Чаще всего проще перевести объект из коммерческого назначения, например, из ритейла, чем из государственного или социального. Причем перевод в медицинскую недвижимость имеет дополнительный плюс: для таких объектов снижается налог на имущество – примерно на 30%. Многие собственники, особенно без опыта, не учитывают этот момент, а он значительно влияет на финансовую модель.
Что касается перспективных регионов, компания провела масштабное исследование продолжительностью около восьми месяцев. В исследовании участвовали как внешние специалисты, так и внутренняя команда. Каждый регион России был оценен по 11 критериям, включая численность населения, уровень ВВП, количество врачей, наличие медицинских вузов, степень конкуренции и развитие системы здравоохранения. На основании этих данных был составлен список регионов с приоритетом для развития. Например, в числе интересных направлений: Тюмень, Екатеринбург, Самара, Новосибирск и другие. Однако список регулярно обновляется. Буквально вчера, например, открылась новая клиника в Рязани, а в Тюмени завершен поиск помещения и заключены все необходимые договоры.
Дмитрий подчеркивает, что при выборе региона компания ориентируется как на экономику и демографию (население, доходы, уровень благосостояния), так и на отраслевые специфические факторы: наличие медвузов, количество врачей, уровень конкуренции и качество государственной медицины. Чем сильнее господдержка здравоохранения в регионе, тем меньше потенциал для частного медицинского бизнеса – это тоже учитывается при принятии решений.
Планы развития в Москве
Если говорить о Москве, то для компании столица однозначно остается приоритетом. Однако подход к выбору локаций не хаотичный, а стратегический и зависит от конкретного проекта. Сейчас активно развиваются три направления: роддома, онкологические центры и формат «смарт»-клиник площадью около 150 м². Именно под эти модели и выбираются локации.
- Например, для «смарт»-клиник, которые представляют собой небольшие медицинские кабинеты у дома, уже открылись первые объекты в Коммунарке, Красногорске и Бирюлево. Эти районы были выбраны намеренно – чтобы протестировать модель в разных частях города и за его пределами. Если проекты себя оправдают, компания готова сразу открывать порядка 100 аналогичных объектов – найти 150-метровые помещения в Москве не представляет проблемы.
- По проекту роддома также есть конкретные планы. Уже работает крупная клиника на Мичуринском проспекте площадью около 5 000 м², сейчас подбирается аналогичное помещение на севере Москвы. Идея – равномерно распределить крупные клиники по городу, создавая некое подобие «креста», чтобы обеспечить удобную транспортную доступность. Восток Москвы, как подчеркивают в компании, более сложный для таких проектов, поэтому фокус остается на центральных и западных районах.
- Онкология – отдельное направление, здесь выбор локации менее жесткий, но предпочтение тоже отдается северу Москвы, ближе к аэропорту Шереметьево. Это связано с тем, что многие пациенты приезжают со всей России, и удобство логистики критически важно.
- Стоматология также рассматривается как самостоятельное направление развития.
Что касается крупных жилых проектов за пределами МКАД, компания к ним относится осторожно. Несмотря на активное развитие и массовую застройку Новой Москвы, делать там крупные клиники преждевременно. Как показывает практика, часто инфраструктура на бумаге выглядит привлекательно, но реальная транспортная доступность и наполняемость района оставляют вопросы. Именно поэтому для небольших «смарт»-клиник такие локации еще рассматриваются, а вот крупные медицинские центры целесообразно открывать ближе к центру Москвы – в пределах или недалеко за Третьим транспортным кольцом, с учетом специфики каждого направления города.
Про строительство и маржинальность медицинского бизнеса
Сеть клиник Дмитрия имеет опыт взаимодействия со строительными проектами, но сама активно в строительство не инвестирует и собственные клиники не строит. Причина проста – сроки. Проект полного строительства с учетом всех согласований и разрешений редко занимает меньше двух лет, а чаще – около трех. Для динамично развивающегося медицинского бизнеса это слишком долгий горизонт. Сегодня у компании есть реальный спрос как со стороны пациентов, так и со стороны врачей, которые готовы работать здесь и сейчас. Открытие клиник нужно осуществлять быстро, иначе теряется конкурентное преимущество. Примеры наглядны: были проекты, где команда застревала на стадии поиска объекта или согласований, и за это время терялась энергия, люди расходились, а сам проект не реализовывался.
Кроме того, компания разделяет медицинский и девелоперский бизнес. Управление недвижимостью требует других компетенций, ресурсов и подходов. Медицинский бизнес более рискованный, но и более маржинальный. Возврат инвестиций в клиниках – около 3,5 лет, в недвижимости – 10 лет. Если совмещать оба направления, суммарная окупаемость ухудшается почти вдвое, что замедляет темпы развития.
Почему клиники Дмитрия не участвуют в стройке?
Продолжая тему строительства, действительно, сегодня многие застройщики активно предлагают готовить помещения под медицинские клиники. Это касается не только Москвы, но и регионов. Механика понятная: застройщик строит жилой квартал, иногда по условиям обязуется включить в проект социальные объекты – садики, поликлиники, школы. Даже если это не обязательство, наличие клиники повышает привлекательность жилья и помогает продавать квадратные метры. Компания Дмитрия получает множество таких предложений: застройщики готовы не только построить помещения, но и сделать там ремонт, чтобы впоследствии сдавать их медицинским операторам. Однако Дмитрий придерживается жесткой позиции: если объект еще не введен в эксплуатацию и нет свидетельства о собственности, участие в проекте исключается.
Компания отлично управляет своими внутренними процессами: ремонтом, оснащением, лицензированием, персоналом. Сроки этих этапов прогнозируемы. Но ввод объекта в эксплуатацию – зона ответственности собственника и органов власти, на которую повлиять крайне сложно. В результате компания несет убытки, страдает репутация, а, самое главное, теряется время, потому что клиника не может начать работу.
Клиника будущего: каким будет медицинский бизнес в России и мире
Говоря о будущем медицины, стоит задуматься, как могут измениться клиники не только с точки зрения архитектуры, но и по сути своего подхода. Сегодня формат медицинских учреждений в России довольно стандартный: двухэтажное здание, около 2000 м², парковка – этого объективно не хватает. Но что будет дальше?
Если говорить о будущем в России, то Дмитрия видит два основных формата:
- Крупные медицинские кластеры или городки. Это большие площади, где в одном месте можно решить все сложные медицинские задачи. Такие проекты чаще реализуют специализированные девелоперские компании. Внутри кластера могут работать сразу несколько операторов: одна клиника специализируется на одном направлении, другая – на другом. Либо один крупный оператор закрывает все направления.
- Продуктовые юниты. Это небольшие клиники, которые решают узкие задачи: отдельно – онкология, отдельно – женское здоровье, педиатрия, кардиология. Есть и совсем нишевые примеры – например, клиника, которая занимается исключительно лечением акне. Такой подход более продуктоориентированный и позволяет контролировать качество услуг.
Сегодня большинство российских клиник – это, по сути, аренда кабинетов для врачей. Небольшие площади, часто в многоэтажках, врачи работают по договорам, но продукт как таковой отсутствует. Управления качеством, единых стандартов или целевой аудитории нет. Это больше похоже на коворкинг для врачей, чем на полноценный медицинский бизнес. Пациент получает консультацию, но его не сопровождают по всей цепочке лечения, внутри клиники нет комплексного подхода.
В мире ситуация иная. Там все больше роль играют не государственные структуры и даже не сами клиники, а страховые компании. Особенно это заметно в США, где большая часть финансов сосредоточена именно у страховщиков. По сути, они управляют здравоохранением, определяя, куда направить пациента. Это делает систему более централизованной, но и создает определенные перекосы: значительная часть денег оседает в страховых компаниях, а не доходит до тех, кто реально оказывает медицинские услуги.
Именно поэтому Дмитрий убежден, что в России регулирование медицины со стороны государства – это важный и необходимый элемент. При этом страна движется в ногу с современными мировыми тенденциями как в медицине, так и в недвижимости. Главное – уйти от модели аренды кабинетов к настоящему медицинскому бизнесу, где есть продукт, контроль качества и реальная ответственность перед пациентом.
Миф о лечении за границей и потенциал российской медицины
Тезис о том, что для серьезного лечения нужно обязательно ехать за границу, давно не соответствует реальности. По статистике, за рубежом лечится лишь мизерный процент россиян – около 0,5%. Речь идет о поездках в Швейцарию, Германию и другие страны, но влияние этого потока на общую медицинскую систему страны практически незаметно. Даже закрытие границ и ограничение доступа за рубеж никак не повлияли на объемы медицинской помощи в России.
Дмитрий подчеркивает, что, изучая здравоохранение в разных странах, не только внешний вид клиник, но и управление качеством и бизнес-процессы, он с уверенностью может сказать: любую медицинскую задачу любой сложности сегодня можно решить в России. Однако главная проблема – не в уровне медицины как таковой, а в ее неоднородности. В крупных городах, таких как Москва, Новосибирск, Казань, Ярославль, есть высококлассные специалисты и современные клиники. Но стоит оказаться, например, в районной больнице на периферии и может банально не оказаться анестезиолога, чтобы провести даже простую операцию.
Тем не менее потенциал у российской медицины огромный. В стране одно из самых высоких соотношений числа врачей на душу населения, развитая образовательная база и достойная инфраструктура. Вопросы качества постепенно решаются за счет внедрения современных управленческих и цифровых решений, как это происходит, например, в сети «Клиника Фомина». По словам Дмитрий Фомина, его личная цель – доказать, что Россия может предоставлять медицинские услуги не хуже, а порой и лучше, чем в Европе или США, и чтобы однажды люди из Германии или Швейцарии сами говорили: «Поехали лечиться в Россию». И для этого в стране уже есть все необходимые ресурсы.
Ася, или искусственный интеллект в медицине
Дмитрий занимается развитием искусственного интеллекта (ИИ) в своих клиниках. Основной инвестиционный проект – платформа ERP «Ася», представляющая собой интеллектуальную систему менеджмента качества. Сегодня практически каждая история болезни в клиниках проверяется с помощью ИИ. При этом искусственный интеллект не лечит напрямую, а помогает врачу: дает рекомендации, перепроверяет данные и предоставляет обратную связь. На основе этой информации формируются образовательные программы для врачей. Эта сложная и эффективная система уже успешно работает в сети клиник.
Главная задача Дмитрия – сделать этот продукт доступным не только для своих клиник, но и для всего медицинского рынка страны. Виктор отмечает, что ИИ эффективнее всего работает внутри бизнеса: помогает врачам, риелторам, учителям, давая им узконаправленные рекомендации, а вот массовые B2C-проекты с ИИ, ориентированные на конечного потребителя, зачастую оказываются менее полезными. Дмитрий не согласен: он отмечает, что на B2C рынке медицинского ИИ уже многое сделано, а будет сделано еще больше. Он рекомендует загружать свои данные в DeepSeek для «второго мнения».
Дмитрий отмечает, что многие предприниматели и коллеги критикуют его за открытость и передачу уникального торгового предложения рынку, опасаясь потерять конкурентные преимущества. Однако его философия – максимальная открытость, которая приносит больше выгоды и пользы. Это помогает масштабировать изменения в медицине. По мнению Дмитрия, изменить здравоохранение невозможно, работая только в одной клинике; необходимо распространять технологии и подходы по всей стране.
Через клиники Фомина охват пациентов ограничен инфраструктурой и ресурсами, тогда как через платформу «Ася» потенциально можно дотянуться до гораздо большего числа людей. Программа бесплатна для клиник, а при ее использовании клиники платят небольшую комиссию с каждого пациента – это незначительно сказывается на стоимости для пациента, но существенно повышает качество услуг и приносит доход компании Дмитрия.
Что тормозит развитие частной медицины в России?
Основной преградой для развития частной медицины в России Дмитрий считает отношение государства. Сегодня частный сектор не всегда приветствуется, его часто воспринимают скорее как проблему, чем как помощь. Однако ситуация постепенно меняется: недавно Дмитрия пригласил губернатор Сахалина открыть клинику, а в некоторых регионах уже начали приглашать частных операторов, особенно учитывая актуальность демографии и высокую эффективность их репродуктивных программ, которая в два раза превышает средние показатели по стране.
Тем не менее качественное взаимодействие возможно только при условии, что государство сохранит за собой роль регулятора и контролера качества, например, через платформу «Ася». Все остальное – сервис, оборудование, капитальные вложения – должно оставаться в руках частного бизнеса. Такая модель позволит эффективно управлять здравоохранением и обеспечивать качество услуг.
Дмитрий также обращается к инвесторам, особенно тем, кто рассматривает вложения в недвижимость для медицинских целей. Он подчеркивает, что частное здравоохранение – одна из самых перспективных отраслей в России, что подтверждают данные и мировой опыт. Инвесторам стоит смотреть шире – не просто покупать отдельные помещения, а строить масштабный бизнес по созданию качественной медицинской инфраструктуры в партнерстве с надежными операторами.
Спрос на медицинские услуги будет расти из-за демографических изменений: к 2035 году доля населения старше 60 лет увеличится на 5%, что приведет к значительному росту пациентопотока. Существующая инфраструктура уже сегодня не справляется с нагрузкой, и для удовлетворения спроса потребуется строительство тысяч новых объектов. Дмитрий видит в этом огромную бизнес-возможность и открыт для сотрудничества с инвесторами и специалистами, готовыми создавать и развивать медицинскую инфраструктуру. Он приводит пример зарубежных компаний, успешно работающих в этой нише, и предлагает использовать их опыт в России, где этот рынок пока практически не развит.