Покупатели жилой недвижимости могут сэкономить при покупке, ведь помимо обязательного страхования объекта залога, покупаемого в ипотеку жилья, клиентам предлагают ряд дополнительных услуг. Урбан Медиа вместе с экспертами разбирался, какие из них являются необязательными и в каком случае от них можно отказаться.
Страховки: обязательные и желательные
Одна из основных статей расходов в ипотечной сделке при приобретении квартиры как в новостройке, так и на вторичном рынке — это страхование. Обязательным будет страхование имущества, которое приобретается при использовании ипотечного кредита, так как объект недвижимости будет находиться в залоге у банка. В первый год вы страхуете жилье, как правило, в офисе банка и той компании, которую вам предлагают. В последующие годы страховую компанию можно поменять, заключив договор там, где вам выгоднее.
Однако зачастую при выдаче ипотеки «в нагрузку» предлагают оформить еще и полис страхования жизни и здоровья заемщика — от несчастных случаев, критических заболеваний или потери работы. В случае смерти заемщика без страховки наследники вместе с активами получают еще и его долги. Эта страховка призвана защитить покупателя от форс-мажора, а банк — от возможных рисков. Банки часто навязывают именно этот вид страхования, но не могут отказывать клиенту в заключении ипотечного договора, если он не согласен оформить эту услугу. Если договор страхования все же заключен, вы можете отказаться от услуг и расторгнуть его в течение 30 дней после заключения, такой увеличенный «период охлаждения» был введен с 21 января 2024 года. Полис страхования жизни и здоровья действует один год и продлевается ежегодно. Сэкономить можно также, если вы выплатите ипотеку раньше окончания срока действия полиса, тогда можно будет расторгнуть договор и вернуть неиспользованные средства.
Как отмечает агент по недвижимости Лилия Шамсутдинова, есть банки, которые лояльно относятся к отказу клиентов от страхования жизни, но есть и такие, которые не оформляют сделку без страховки. Она рекомендует заемщикам оформлять подобный полис, так как, покупая объект недвижимости, клиент берет на себя обязательства, и в случае форс-мажора или несчастного случая страховая компания возьмет на себя выплаты банку.
Важно: отказ от добровольной страховки при ипотеке, например, от несчастных случаев, может привести к тому, что банк изменит условия кредитования, повысив ставку в среднем на 1-2%. Это может произойти только в том случае, если условие закреплено в договоре между банком и заемщиком, так как есть случаи, когда оформление договора страхования предлагают как способ снизить процентную ставку, а заемщик сознательно дает согласие, чтобы получить лучшие условия.
Предлагают при покупке жилья и титульное страхование, его оформляют только при покупке недвижимости на вторичном рынке, где судебные споры о правах на недвижимость наиболее распространены. Услуга помогает минимизировать риски потери права собственности на квартиру и защищает покупателя от претензий вдруг появившихся наследников и других лиц, которые имеют право на жилье. Этот вид страховки позволяет покупателю жилья не потерять деньги полностью или частично в том случае, если сделка будет оспорена в судебном порядке. Даже полноценная юридическая проверка жилья перед оформлением сделки не может быть стопроцентной гарантией отсутствия рисков.
Договор титульного страхования заключается до сделки и желателен, если покупка происходит без участия юриста или агента по недвижимости.
Нужна ли юридическая проверка жилья?
Юридическая проверка также проводится в отношении квартир или домов на вторичном рынке. В случае, если для покупки вы обратились в агентство недвижимости, то услуга оказывается в рамках заключенного с вами договора. Если же вы совершаете сделку самостоятельно, то лучше привлечь к проверке юриста, так как учесть все нюансы будет сложно. Подробнее о том, как самостоятельно провести проверку квартиры на вторичном рынке, читайте в статье Урбан Медиа.
При покупке недвижимости в ипотеку проверку может проводить банк, однако, как правило, делает он это не так тщательно и детально, как необходимо. Кредитная организация сосредоточена больше на проверке самого заемщика, нежели объекта покупки. Также банки предлагают эту услугу за дополнительную плату, отказ заемщика от нее не предполагает увеличения процентной ставки по кредиту, и в случае, если вы уже доверили проверку профессионалу, от нее можно отказаться в банке.
Лилия Шамсутдинова, агент по недвижимости:
— Рекомендую не покупать вторичное жилье без юридической проверки либо обезопасить себя с помощью страхования. Однако стоимость покупки полисов может превысить оплату услуг агентства или нанятого юриста.
Электронная регистрация перехода права собственности
Это еще одна дополнительная услуга, которой пользуются многие покупатели недвижимости, но выбор остается за клиентом — отказаться от нее можно. Как правило, услугу не навязывают, а предлагают. Есть банки, которые предоставляют дополнительную скидку по процентной ставке в случае электронной регистрации сделки. Либо при использовании сервиса безопасных расчетов, который позволяет покупателю и продавцу недвижимости без дополнительного посещения банка провести взаиморасчет за объект жилой недвижимости.
Если вы цените время и доверяете системе, электронная регистрация — безопасный и комфортный способ. Однако, по словам агента по недвижимости, есть категория клиентов, которым важно личное присутствие в МФЦ и получение бумажной документации по сделке.
Комиссия или удорожание квартиры за предоставление субсидированной ставки
Как отмечает Лилия Шамсутдинова, сниженная ставка, которую предлагают застройщики, может скрывать за собой удорожание квартиры. И в конечном счете процентная ставка оказывалась не такой выгодной с учетом стоимости квартиры и переплаты за нее.
На данный момент комиссии банков за субсидированные ставки отменили, поэтому в ближайшее время сниженные до 3,5-4,5% ставки уйдут в историю, так как банкам стало невыгодно предлагать такой финансовый продукт совместно с застройщиками.
Оценка недвижимости
Оценка проводится в основном в отношении вторичного жилья. Если оформляется ипотека, оценку проводит банк, чтобы подтвердить стоимость объекта недвижимости. В результате определяется рыночная цена, по которой можно продать или купить жилье.
Особенно важно проводить оценку при покупке квартиры или дома в другом городе, когда нет полной информации о рынке недвижимости в конкретном регионе. Эксперт учитывает стоимость подобных объектов в этом же районе, состояние жилья, инфраструктуру вокруг дома, материал стен дома и другие факторы. Рыночная стоимость вносится в ипотечный договор или договор купли-продажи. Однако, чтобы заключить сделку, проводить оценку не обязательно.
Лилия Шамсутдинова, агент по недвижимости:
— Сколько удастся сэкономить на различных услугах при покупке недвижимости, в большей степени зависит от конкретного объекта. А когда клиент работает с агентом, он может получить выгоду от нескольких сотен тысяч рублей до нескольких миллионов. На вторичном рынке услуги риелторов и вовсе не дадут покупателю лишиться квартиры или позволят избежать судебных тяжб. Поэтому, покупая недвижимость, стоит выбирать, от каких именно услуг можно отказаться без неприятных последствий.
Пример из жизни. Женщина 60 лет обратилась к агенту по недвижимости для покупки квартиры. На тот момент действовала льготная программа господдержки со ставкой 8%, но банк предоставлял ипотеку на короткий срок в силу возраста заемщицы и с большим ежемесячным платежом. Разобрав ситуацию клиента, ей предложили приобрести квартиру с привлечением донора — дочери, которая работает в ИТ-сфере. Ставка по ИТ-ипотеке составила 4,5%. Таким образом срок ипотеки увеличился до 30 лет, ставка снизилась на 3,5 п.п., а переплата уменьшилась более чем на 6 млн рублей.
Татьяна Ульянова, юрист по защите прав потребителей:
— Несмотря на то, что многие услуги при покупке недвижимости не обязательны для заключения договора купли-продажи или проведения ипотечной сделки, они могут быть полезны. При покупке жилья всегда следует исходить из конкретной ситуации — срока ипотечного кредита, возраста заемщика, приобретаемой недвижимости.
«Так, на вторичном рынке можно снизить риски потери жилья страхованием титула, страхование жизни и здоровья может защитить заемщика и его семью от ситуаций, связанных с невозможностью выплаты долга. Но при желании быстро выплатить долг перед банком, можно смело отказаться от страховки, чтобы сэкономить, — отмечает Татьяна Ульянова. — Если клиент не разбирается в нюансах грамотной покупки, то лучше нанять специалиста, который точно будет на его стороне: юрист или риелтор от агентства с поддержкой профессиональных юристов. Ведь плата за такие услуги — это оплата безопасности и комфорта клиента».