«Я посмотрел рыночную цену и выставил свой объект на продажу». Руководитель офиса Vysotsky Estate в Уфе Кирилл Колтыпин слышит эту фразу каждый день. Но в чём её проблема? В том, что доступность досок объявлений вроде «Циан» и «Авито» даёт возможность, не прилагая усилий, определить якобы правильную цену своей недвижимости.
На самом деле, большинство собственников, которые выходят на рекламные площадки, хотят не продать свой объект, а узнать, дадут ли ему именно те деньги, которые он хочет за свой объект. Я, подыскивая объекты для своих клиентов, часто хожу на встречи с собственниками и с завидной регулярностью вижу людей, которые выходят на рынок ради интереса.
Теперь давайте поговорим о том, как формируются доски объявлений и ценообразование на них. Приведу пример.
В апреле 2024 года я наблюдал интересную картину: в продаже появилась 3-комнатная квартира площадью 63,4 м², 7/9 эт., в панельном доме серии 1-464Д. Заявленная цена — 7,6 млн рублей. И спустя всего неделю все похожие объекты рядом стали стоить от 7 млн.
Поскольку у меня был интересант на такой объект в этой локации, я встретился с первым из собственником, выставившим лот за такую сумму. Выяснилось, что супруги собрались переезжать в Ставрополь и ценность объекта определили исходя из этой цели. Я сделал им предложение в 5,5 млн рублей, основываясь на стоимости аналогичных объектов в уже прошедших сделках. В результате получил твёрдый отказ. Догадываетесь, чем всё закончилось? В сентябре сумма сделки с этой квартирой составила 5,25 млн рублей. История про разбитое корыто, точь-в-точь.
В чём же суть? Продавец упустил выгодное предложение по цене, а покупатель не смог купить подходящий ему объект.
Но вернёмся к ситуации, когда все объекты в одной локации вдруг стали стоить от 7 млн рублей. Проблема фразы «Я посмотрел рыночную цену и выставил свой объект» заключается в том, что продавец всегда полагается на мнение соседа, который уже находится на площадке. Но он не идёт к этому соседу, не узнает ситуацию, банально даже не звонит ему. А вдруг сосед ошибся?
Возьмём простую бытовую ситуацию. Покупателю нужно переехать из 2-комнатной в 3-комнатную квартиру в связи с ожидаемым пополнением в семье. Что такой покупатель делает? Открывает «Циан» или «Авито», смотрит локацию, которая ему подходит, находит там понравившийся объект и, исходя из стоимости этого объекта, подгоняет под него стоимость своего, чтобы доплата была комфортной. Но ведь он даже не ходил к этим собственникам и не звонил. Он не знает ситуации продавцов, не знает суммы предыдущих сделок в локации. И что мы получаем в итоге? Продавец 2-комнатной квартиры, ориентируясь на суммы ценностей, заявленных собственниками на рекламных площадках, определяет ценность собственного объекта.
Но тут всплывает ещё одна проблема. А что, если продавец 3-комнатной квартиры не собирается её продавать? Предположим, он не может её продать в силу каких-либо обстоятельств. Или у него нет реальной потребности. Или кто-то из других собственников против. Получается, выставлена заградительная цена, а покупатель «двушки» ориентируется именно на неё. Что в сухом остатке? Два объекта на рынке, которые невозможно приобрести.
Что делать, чтобы не попасть в такую ситуацию? Самому пройти все объекты, чтобы:
📌 понимать ситуацию с документами и с собственниками,
📌 выяснить, нет ли того, кто против этой сделки,
📌 проверить техплан на соответствие существующей планировке и не получить после покупки кухню в детской.
Не стоит смело верить той сумме, которую указал собственник в своём рекламном объявлении. Поверьте, она может быть очень далека от истины.
Понравилась статья? Ставьте лайк!
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!