Недвижимость в строящемся доме дорожает по мере того, как растут этажи. И это понятно, ведь здание из проекта превращается в реальность, а срок сдачи в эксплуатацию приближается.
Так происходит чаще всего, но не всегда. Иногда застройщик вынужден снижать цены, если спрос на квартиры низкий.
Почему одни проекты «выстреливают», а другие — нет, и что влияет на стоимость недвижимости? Попробуем с этим разобраться.
Как изменяется стоимость недвижимости с течением времени
Если не принимать в расчёт рынок элитной недвижимости, то обычно новостройки стоят дороже, чем квартиры аналогичного класса на «вторичке». Этот эффект возникает по ряду причин: себестоимость строительства увеличивается, в состав ЖК включаются инфраструктурные объекты, больше внимания уделяется экологичности и эргономичности.
В конце концов, покупка на первичном рынке несёт в себе меньше юридических рисков, и многим покупателям хочется ощутить себя первыми собственниками квартиры.
В первые годы после ввода дома в эксплуатацию цена квартир в нём может даже подрасти: устранены мелкие неполадки, владельцы сделали косметический ремонт, окружающая территория благоустроена. В течение первых 5–10 лет такой дом выглядит новым и привлекательным.
Бывают случаи, когда после сдачи дома стоимость жилья увеличивается процентов на 30, если район становится престижным.
Но со временем цена неизбежно начнёт снижаться. Это происходит как из-за возраста, так и в силу других обстоятельств. «Первичка» более привлекательна, на рынке есть много предложений, а главное — новостройки можно взять в ипотеку по льготным программам.
Разрыв в ценах между «первичкой» и «вторичкой» сегодня достиг 23%, хотя в 2022 году разница составляла 13%. А в 2020 году ситуация была принципиально иной, и новостройки стоили на 4% меньше, чем жильё на вторичном рынке.
От чего зависит колебание цен?
На стоимость готовой квартиры оказывают влияние следующие факторы:
- Расположение ЖК.
- Внешний и внутренний вид дома.
- Развитие инфраструктуры поблизости.
- Экономический рост района.
- Ситуация на рынке жилья.
- Инфляция и процентные ставки.
- Политика правительства — льготные программы, субсидии для многодетных.
Ценность недвижимости может возрасти, если рядом появится престижная школа, торговый центр или станция метро. А если в районе возникают новые рабочие места, то растёт и спрос на квартиры. Так что причин для колебания цен достаточно.
Играют роль и меняющиеся предпочтения покупателей. К примеру, наличие охраны в ЖК сегодня считают важным 35% опрошенных, а ещё недавно их число не превышало 22%.
Опросы также показывают, что при выборе квартиры москвичи всё больше обращают внимание на благоустройство. Таких покупателей — 39%. Они хотят видеть возле дома пешеходные дорожки, декоративное озеленение, парки, места для отдыха и общения. И не зря: прогулки на свежем воздухе снижают стресс, улучшают физическое и эмоциональное состояние.
Что ожидает рынок недвижимости в ближайшее время?
Если говорить кратко, то падения цен никто из аналитиков не предсказывает. Застройщики сокращают объёмы нового строительства, чтобы предотвратить «затоваривание».
В последние 5 лет в России ежегодно вводилось по 43–45 млн кв. метров жилья в многоквартирных домах, а за 4 месяца 2025 года объём ввода составил только 9,65 млн кв. метров.
Сильнее всего сокращается предложение в сегменте массовой недвижимости — в новостройках классов «стандарт» и «комфорт».
Выдача ипотечных кредитов в количественном измерении за 5 лет сократилась в 1,8 раза, а средняя сумма кредита за это же время увеличилась вдвое, с 2,2 млн руб. до 4,4 миллионов. Однако, ипотека с господдержкой остаётся эффективным стимулом спроса.
Рынок сбалансирован, поэтому цены сохраняют устойчивость. По мере снижения ключевой ставки они снова пойдут в гору, особенно — на «вторичке», которая сегодня стагнирует из-за недоступной ипотеки.
Сейчас мы имеем ситуацию так называемого «отложенного спроса». Как только условия станут более комфортными для покупателей, они вернутся на рынок.
Причины, способствующие росту цен на недвижимость
Аналитики говорят о намечающемся дефиците жилья в бюджетном сегменте. В Москве, например, в новостройках комфорт-класса предложение сократилось на 11%. По прогнозам аналитиков, к концу года ввод в эксплуатацию массовых новостроек уменьшится на 22,5%.
Строители откладывают ввод новых проектов, потому что не уверены в спросе и рентабельности. Себестоимость работ постоянно увеличивается, а рыночная ипотека остаётся недоступной для большинства покупателей.
Сокращение объёмов сегодня закономерно приведёт к увеличению спроса и к росту цен завтра.
Толкать цены вверх будет и недостаток ликвидных вариантов на рынке недвижимости. Люди стали более требовательны к качеству и планировкам. Им нужны просторные кухни, гардеробные, мастер-спальни и дополнительные санузлы. А таких предложений не очень много.
Процентные ставки по кредитам остаются слишком высокими, а льготная ипотека, за редкими исключениями, не распространяется на «вторичку». Это означает, что вторичный рынок жилья оказывает минимальное давление на новостройки и не может конкурировать с ними. Пока такая ситуация сохраняется, сохранится и рост цен на «первичку».
Когда покупать недвижимость? Сейчас
За 5 лет цены на новостройки в крупных городах России выросли в 2–2,5 раза, а в некоторых случаях — в 3 раза. Рост цен не прекращается даже в кризисные годы, потому что многие россияне используют недвижимость как средство сохранения капитала.
В бюджетном сегменте стоимость жилья продолжит увеличиваться из-за сокращения предложений, а также из-за растущего спроса, подстёгнутого семейной ипотекой.
Хорошо чувствует себя рынок премиальной недвижимости. Покупатели такого жилья, как правило, не нуждаются в ипотечном кредитовании, а квартиры часто приобретают в инвестиционных целях. За 2024 год цены на новостройки классов «бизнес» и «элит» выросли на 20,5%, а число продаж за 1 квартал 2025 года увеличилось на 55%.
Если вы планируете покупать недвижимость для жизни или для инвестиций, то делайте это сейчас, потому что падать цены не будут. А чтобы квартира не потеряла инвестиционную привлекательность даже спустя 10 лет, отдайте предпочтение ЖК с широким спектром современных удобств и развитой инфраструктурой.
