Рассрочка на новостройки в России сегодня стала мега-популярной, заменив собой недоступную ипотеку. Но при этом она все больше вызывает у экспертов и регуляторов опасения.
Если вы планируете купить квартиру в рассрочку, эта статья — для вас. Расскажу, почему рассрочка, которая кажется удобной и доступной, на самом деле таит в себе множество подводных камней и почему скоро рынок ждут серьезные изменения.
Почему Минстрой и Центробанк считают рассрочку опасной для рынка недвижимости
За последние годы рассрочка стала главным драйвером продаж новостроек - около 40% сделок в 2025 году проходят именно по такой схеме. Но Центробанк и Минстрой бьют тревогу. Главные опасения связаны с тремя ключевыми рисками:
- Скрытый рост долговой нагрузки покупателей. При рассрочке задолженность перед застройщиком не отражается в бюро кредитных историй. Это значит, что банки не видят, сколько человек уже должен, и могут выдать ипотеку, не оценив реальную финансовую нагрузку. В итоге покупатель рискует оказаться в долговой яме и даже дефолте по кредитам.
- Непрозрачность условий и правил сделки. Многие застройщики предлагают агрессивные схемы рассрочки с завышенными ценами и скрытыми переплатами, что вводит покупателей в заблуждение.
- Риски для застройщиков. Из-за медленного наполнения эскроу-счетов при рассрочке ухудшается экономика проектов, растут кредитные риски, а при проблемах с платежами покупателя застройщик несет убытки, возвращая квартиры на баланс и деньги с эскроу.
В чем проблема рассрочки для застройщиков и покупателей
Для застройщиков рассрочка - это игра с огнем. Они не проводят тщательную проверку платежеспособности клиентов, поэтому рискуют столкнуться с массовыми просрочками. Если покупатель не платит вовремя, застройщик вынужден возвращать деньги и недвижимость, что бьет по финансовой модели проекта и может привести к заморозке строительства.
Для покупателей рассрочка часто выглядит как спасательный круг, особенно на фоне высокой ключевой ставки и сложностей с ипотекой. Но есть подводные камни:
- Срок рассрочки обычно короткий - от 1 до 3 лет, что приводит к высоким ежемесячным платежам. Например, квартира за 5 млн рублей при рассрочке на 2 года требует платить около 208 тысяч рублей в месяц без процентов.
- Если покупатель не успевает собрать всю сумму к окончанию срока, ему придется брать кредит, что добавляет расходы и риски.
- В случае просрочки платежей договор могут расторгнуть, а проценты и штрафы существенно увеличивают сумму долга.
- Рассрочка не учитывается в кредитной истории, поэтому банки не видят реальную долговую нагрузку клиента, что может привести к отказу в ипотеке или новым долгам.
Кому рассрочка действительно выгодна?
Несмотря на все риски для покупателей и застройщиков, рассрочка выгодна в первую очередь банкам. Почему?
- Рассрочка стимулирует продажи на фоне недоступной ипотеки и высоких ставок.
- Банки получают возможность навязать покупателям кредиты после окончания рассрочки, когда те не могут выплатить остаток.
- При этом риски невозврата долгов ложатся на застройщиков и покупателей, а банки остаются в выигрыше, получая деньги покупателей на эскроу-счета.
Таким образом, рассрочка становится инструментом, который поддерживает рынок жилья, но с перекладыванием рисков на слабую сторону - покупателей и застройщиков.
Риски для неопытных покупателей: как не попасть в ловушку рассрочки
Я часто сталкиваюсь с историями, когда люди, не разобравшись в деталях, берут рассрочку и оказываются в сложной ситуации. Вот типичные ловушки:
- Покупатель не рассчитывает свои реальные доходы и не понимает, что платить придется крупными суммами в короткие сроки.
- Не читает внимательно договор, где могут быть скрытые комиссии и штрафы.
- Рассчитывает на снижение ипотечных ставок в будущем, но никто этого не гарантирует.
- Не имеет финансовой подушки безопасности на случай форс-мажоров.
Мой совет - всегда тщательно анализируйте свои возможности, не берите рассрочку, если не уверены в стабильности дохода, и внимательно изучайте условия договора. Если есть сомнения - лучше проконсультироваться с экспертом.
Грядущие ограничения и регулирование рассрочки на новостройки
Центробанк уже обсуждает с профильными ведомствами необходимость регулирования рассрочек. В планах - сделать этот инструмент более прозрачным и безопасным:
- Ввести обязательный учет долговой нагрузки покупателей в кредитных историях.
- Установить четкие правила и ограничения по условиям рассрочки.
- Повысить ответственность застройщиков за качество оценки платежеспособности клиентов.
- Возможно, ограничить максимальный срок и размеры платежей.
Вице-премьер Марат Хуснуллин, напротив, выступает за развитие рассрочки, в том числе и для готового жилья с залогом. Но при этом он подчеркивает, что механизм должен быть безопасным и прозрачным.
В ближайшие годы рынок ждет серьезная трансформация, и рассрочка станет либо более контролируемым инструментом, либо ее доля значительно сократится.
Рассрочка на новостройки - это палка о двух концах. С одной стороны, она помогает купить жилье без ипотечной кабалы, с другой - таит серьезные риски и ловушки, о которых нельзя забывать. Если вы рассматриваете такой вариант, подходите к вопросу с холодной головой, изучайте детали и не бойтесь задавать вопросы.