Каждая сделка на торгах — это либо профит, либо провал. Я собрал 5 вопросов, которые задаю себе перед каждой покупкой. Они сэкономили мне миллионы рублей. Делюсь.
Повторюсь, далеко не каждая сделка на торгах даёт профит. Это тот же рынок, что и обычный. А значит, там есть как ликвидные объекты, так и откровенный неликвид.
Мы в команде это быстро поняли — и начали системно фильтровать объекты. Разработали таблицы, шаблоны оценки, чек-листы. Сейчас у нас есть полноценная матрица принятия решений. Но суть всё равно сводится к простому: задать себе правильные вопросы до того, как ты занесёшь задаток.
Потому что когда ты на торгах, которые кажутся «горящими», появляется азарт и легко потерять критическое мышление.
В этой статье — 5 базовых вопросов, которые я задаю перед каждым входом. Они не заменяют аналитику, но дают моментальную картину: стоит ли вообще лезть.
И если хотя бы по одному ответ — «не знаю» или «а вдруг пронесёт» — чаще всего лучше пройти мимо.
Вот 5 вопросов, о которых пойдёт речь:
- Что именно я покупаю?
- Кто там живёт и как я буду выселять?
- Почему никто не купил до меня?
- Сколько реально стоит вход?
- Каков план на выход?
🟡 1. Я вообще понимаю, что покупаю?
Ну, это вообще база. Причём, очевидная. И несмотря на это, находится много желающих рискнуть и “попытать удачу”. Купить кота в мешке 🐱, без осмотра, зная только метраж и адрес помещения, в наших реалиях сейчас — как “здрасьте”.
А на торгах тем же способом, что и все остальные помещения, выставляются, например, лестничные марши или коридоры.
Конкурсный просто не имеет права их не выставить — это имущество должника. И вот если покупать с закрытыми глазами, можно стать счастливым обладателем лестничного пролёта вместо фешенебельного офиса. Беда в том, что им ещё и пользоваться нельзя — место общего пользования. Только смотреть. И плакать. 😢
Или другой случай: написано «помещение свободного назначения», а по факту — полуподвал с потолками 1,9 м и входом через мусорку.
📌 Понимать, что ты покупаешь — значит не просто прочитать описание, а:
- 🗺️ посмотреть план
- 🏷️ сверить назначение
- 📸 запросить фото
- 📍 пробить по кадастру
- 👁️🗨️ увидеть лично или через проверенного человека
🧓 2. Кто там живёт и как я буду выселять?
Вообще, эта тема достойна отдельной статьи. Или отдельного сериала 📺.
Бегающие мужики с топорами, громко рыдающие в трубку бабушки, дети в подгузниках, ползающие теперь уже по вашей площади — это всё лишь небольшой список того, с чем можно столкнуться. А можно — и не столкнуться.
Бывали случаи, когда нас встречали с чаем и печеньками 🍪. Один бывший должник даже стал инвестором. История с хэппи-эндом, но так везёт не всегда.
💣 Проблема не только в юриспруденции, а в том, что люди — непредсказуемая переменная.
Поэтому два вопроса:
- ⚖️ Смогу ли я юридически их выселить?
- 🧠 Смогу ли я морально и психологически пройти этот путь?
📌 Если в квартире прописан несовершеннолетний, инвалид или соц.арендатор — это отдельный квест. И иногда — без счастливого финала.
[про бабушку и соцренту писал ранее]
Так что прежде чем нажимать «участвовать», стоит представить реальную сцену: вот ты приходишь, а там — семья. И не из Excel, а настоящая. С пеленками, котом и претензиями. Готов ли ты к такому сериалу — или пока лучше пропустить сезон?
🕵️ 3. Почему никто это не выкупил до меня?
Если лот висит полгода — этому всегда есть причина. 🕰️
Даже если цена уже трижды снижена 📉, а описание звучит как мечта инвестора: «просторное помещение в центре, высокий трафик, всё документы готовы». Вот именно тогда и нужно остановиться — и спросить: «Почему его до сих пор никто не взял?» 🤔
Это не повод сразу удалять лот из таблицы. Но точно сигнал — включить микроскоп 🔬 и присмотреться. Иногда это скрытая возможность: другие не увидели ценности, а ты — увидел. Или знаешь, как её создать. Но бывает и наоборот.
Есть такой анекдот:
— Почему Джо называют Неуловимым?
— Потому что он никому не нужен. 🫥
Вот и с такими объектами — всё, вроде, на месте. А брать никто не берёт. Не потому что дорого. А потому что никому оно просто не надо. 🚫
Примеры из практики:
- 🏚️ Квартира с отличной ценой — но с жильцом, которого не выселить даже с ордером на руках.
- 🌾 Земельный участок по цене «ниже рынка» — но без дороги, коммуникаций и перспектив (и даже без перспектив это создать)
Про создание ликвидности я тоже отдельную статью накатаю. 📝
Так что всегда задавай два вопроса:
1️⃣ Почему это до сих пор не забрали?
2️⃣ Я вижу в этом реальную ценность — или просто сам себя уговариваю?
Если честно ответить хотя бы на второй — можно сэкономить 💸 сотни тысяч, 🧠 нервы и пару седых волос 🪮.
💸 4. Сколько мне обойдётся вход, кроме цены лота?
Цена лота — это только первая цифра в смете. Иногда — самая безобидная.
Потому что потом начинаются сюрпризы:
- Госпошлина
- Комиссия площадки
- Услуги юриста
- Нотариус
- Ремонт
- Вывоз хлама
- И, конечно, долги по капремонту, которые иногда внезапно появляются, как грибы после дождика.
Реальный кейс: объект с заявленной ценой в 1,5 млн. Круто? Да. А потом — 65 тысяч за выселение, 80 тысяч за долги капремонту, 220 тысяч — на ремонт, чтобы вообще кто-то захотел туда зайти. Итог: 1,5 миллиона превратились в 2 ещё до того, как появился покупатель.
Поэтому вот мини-чеклист перед входом:
- ✅ Цена лота
- ✅ Комиссии и налоги
- ✅ Обязательные юридические расходы
- ✅ Техническое состояние объекта
- ✅ Сценарии ремонта и переоформления
- ✅ Возможные скрытые долги (капремонт)
- ✅ Логистика и работа с подрядчиками
Пока ты не сложил все эти цифры и не увидел финальную цену входа — ты не инвестор, ты оптимист. А оптимизм в торгах без расчётов заканчивается одинаково: больно, дорого и с фразой «ну хоть опыт получил».
🧭 5. Есть ли у меня чёткий план на выход?
Продать? Сдать? Заехать самому?
Сколько на это уйдёт времени? Сколько я на этом заработаю — и заработаю ли вообще?
«План на выход» — это первое, о чём должен думать инвестор. Потому что задача сохранить капитал и вернуть вложенное — и, желательно, с доходом.
И тут важно подчеркнуть: вернуть, а не заморозить.
У меня был кейс: купили помещение с хорошей локацией. По документам — всё супер. По факту — узкий вход, ступеньки с уклоном в сторону ада, и такое энергетическое поле, что ни один арендатор не задерживался дольше двух недель. Итог:
— Год платили налоги и коммуналку
— Вкладывались в мелкий ремонт
— Смотрели на пустое помещение
— И надеялись на чудо
Чудо, кстати, пришло в середине второго года - за один месяц заехали два арендатора. Видимо, энергетику мы все же поменяли. Но это уже другая история.
📌 И ещё: если твой «план» звучит как «ну потом что-нибудь придумаю», скорее всего, придумает рынок. Только не в твою пользу.
Так что прежде чем входить в сделку — выйди из неё в уме. И только потом решай, заходить ли в реальности.
🔚 Итог:
Пусть эти пять вопросов станут твоей точкой старта.
Не отвечаешь на них — не идёшь в сделку.
Помни, что лучше упустить, чем заморозить капитал.
✅ Удачные сделки начинаются с неочевидных «нет».
______________________________________________________________________
Подписывайтесь, если хотите читать живые кейсы из жизни инвестора, а не слайды с вебинара.
Мой канал в Телеграм, там тоже много интересного.
Читайте также мои предыдущие статьи:
[ Какие бывают лоты на торгах по банкротству — и какие взрывают мозг (и карман)]
[Как я выкупал золото с торгов и попал в хранилище Сбербанка]
[+45 000 ₽ за 3 дня на первой сделке с торгов.]
🤫 Шёпотом, для Дзена, чтобы он понял, о чём мы тут: торги по банкротству, договор социальной ренты, обременения, оценка ликвидности, как проверить жильё на торгах, риски на аукционах, банкротство, конкурсный управляющий.