Что нужно знать о жильцах и торгах до того, как участвовать.
Нашли мы как-то квартиру для клиента.
Город — небольшой, Смоленская область.
Двушка, прямо в центре: школы, садики, магазины — всё под боком. Мечта.
Конкурсный управляющий был на связи:
— Приезжайте на осмотр, бабушка вас встретит.
Сказано — сделано.
🏚 Квартира, конечно, подуставшая. Но не ужас-ужас. Ремонт — и будет конфетка.
ЦЕНА же — просто сказка.
Падала с 2 миллионов до… 1 000 рублей.
На момент осмотра уже минус 500 тысяч от начальной.
🔥 Клиент был на низком старте. И даже не один — пришлось выбирать, с кем именно вести сделку.
Но было одно но.
На осмотре всех встречала милая бабушка.
С ключами, тапочками, проводила, показала всё. С улыбкой, с историей о том, как она работала на заводе. Всё было похоже на добрый советский фильм.
— А это… кто? — спросили мы у КУ.
— Да это просто бабушка, — ответил он. — Когда-то работала на заводе, и ей дали эту квартиру. Живёт по какому-то договору соц… чего-то там. В общем, не переживайте, не собственница. Не прописана даже.
🤨 Но мы-то уже что-то нюхали.
В школе по банкротству нас учили: если есть прописанный пожизненно — до свидания.
Но тут не прописка, а договор какой-то аренды. И вроде не приватизировано. Значит, можно?
Мы сели с командой и начали разбираться.
Посмотрели кадастровую выписку, собрали документы по объекту. Нигде- ничего. Будто чистый лот. Запросили договор. И каждый день ждали. Клиент нервничал. Мы тоже.
⚖️ Что такое договор социальной ренты?
Вот тут включается экспертный режим.
На самом деле, это договор пожизненного содержания с иждивением. Или договор социальной ренты, если речь идёт о жилье, предоставленном государством или предприятием как соцобеспечение.
📌 Ключевые моменты:
- Жильё предоставляется не в собственность, а на условиях бессрочного проживания.
- Выселить такого жильца без его согласия — практически невозможно.
- Даже если объект продан с торгов — право проживания сохраняется.
- Государство и суды защищают таких жильцов. По сути, человек живёт по договору, а не «на птичьих правах».
Есть даже решения Верховного Суда, где прописано: даже смена собственника не отменяет обязанностей перед пожизненно проживающим.
📚 В таких случаях вступает в силу целый ряд норм — от ЖК РФ до гражданского законодательства и судебной практики. Там и 31 статья ЖК РФ, и положения о социальных гарантиях бывшим сотрудникам предприятий.
💬 То есть ты покупаешь двушку в центре, но вместе с ней получаешь вечного соседа.
С ключами. С тапочками. С котом. И ты — не хозяин.
🤷 Что было дальше?
Наш клиент уже готовился заходить в сделку на 1,4 млн.
Но договор всё не приходил.
И только за пару дней до торгов КУ выкатил этот волшебный файл.
Прочли. Поняли.
Передумали.
Позвонили управляющему.
Объяснили по-доброму, но уверенно, что такие договоры — это не просто "бабушка поживёт пару лет".
Это жёсткое обременение, с которым потом невозможно ничего сделать.
КУ оказался молодой, неуверенный, но вежливый.
— Спасибо, — сказал он. — Пойду разбираться.
Через пару дней он сам позвонил:
— Спасибо за предупреждение. Я всё изучил. Действительно — лучше снять объект с торгов.
📉 Чем всё закончилось?
Торги отменили.
Квартиру — так никто и не купил.
Сам КУ — кажется, так и не вернулся в профессию.
За 5 лет продал всего 20 лотов. Возможно, этот кейс стал уроком и ему.
А у нас — ещё одна история про внимательность и юридическую гигиену. Потому что иногда сделка, от которой ты отказался — самая удачная.
❗ Что важно запомнить:
- Социальная рента = нельзя выгонять.
- Перед покупкой всегда просите договор и изучайте обременения.
- Не ведитесь на цену — смотрите на суть обременения.
- Даже милая бабушка может быть неснимаемым обременением.
📍 Дальше расскажу, как мы купили базу в промзоне за полцены, а один ангар из нее — окупил нам 2/3 вложений.
Подписывайтесь, если хотите читать живые кейсы из жизни инвестора, а не слайды с вебинара.
Мой канал в Телеграм, там тоже много интересного.
Читайте также мои предыдущие статьи:
[ Какие бывают лоты на торгах по банкротству — и какие взрывают мозг (и карман)]
[Как я выкупал золото с торгов и попал в хранилище Сбербанка]
[+45 000 ₽ за 3 дня на первой сделке с торгов.]
🤫 Шёпотом, для Дзена, чтобы он понял, о чём мы тут: торги по банкротству, договор социальной ренты, обременения, пожизненное проживание, как проверить жильё на торгах, риски на аукционах, банкротство, конкурсный управляющий.