Проанализируем, во что сейчас выгоднее вкладываться: в жилье или фондовый рынок.
Плюсы своей недвижимости очевидны, но вложения в нее затратное дело. На это как минимум нужны большие деньги, а многим такие инвестиции недоступны.
Своя квартира в Москве не по карману большинству людей
Средняя цена «вторички» в столице на уровне не менее 300 тысяч рублей за квадратный метр.
Если говорить про малогабаритные студии или апартаменты в Москве на «вторичке», то стоимость квадратного метра может достигать 400 тысяч рублей и выше.
Это будут довольно убогие варианты: в старых домах на окраинах, около железной дороги, метражом до 20 метров, мрачные помещения, нередко без возможности прописки или с проблемными документами.
По словам риэлторов, такие варианты некий микс: либо в полуподвальных помещениях, на чердаках, нарезка из многокомнатных квартир и так далее. Можно ли это считать хорошей инвестицией? Едва ли, скорее это будет попытка иметь свой угол в столице. Хотя и такие варианты можно сдавать. Из дешевого жилья еще есть панельные пятиэтажки. Но в столице сейчас активно идет программа реновации, поэтому маловероятно, например, купить однушку в доме под снос, особенно в хорошем районе. Например, в районе Фили-Давыдково расположено много пятиэтажных домов, но жители не готовы покидать элитный район вблизи Кутузовского проспекта, ждут новую жилплощадь. Либо цена будет зашкаливать.
По словам аналитиков, средняя стоимость квадратного метра в новостройке превышает 500 тысяч рублей. Средняя стоимость лота в новостройке в Москве не менее 30 млн рублей. И это касается недорогих квартир. Застройщики стараются по минимуму отделывать квартиры. При таких ценах покупатели все чаще стали рассматривать предложения в ближайшем Подмосковье.
Цены продолжают медленно ползти вверх
По словам риэлторов, новости о падении цен не правдивы. Это скорее результат того, что продавцы готовы снизить цену на объект, поскольку не могут продать. Скидка может достигать приличную сумму и для кого-то это возможность удачно купить, ведь спрос сейчас на спаде. И то около 75% покупателей берут в ипотеку. При снижении ключевой ставки ситуация со спросом изменится, а ипотека станет более востребована.
Сейчас многие россияне живут с родителями и не имеют возможности купить свое жилье даже в ипотеку, не говоря уже о покупке «лишней» квартиры для сдачи в аренду. Либо снимают, либо берут в ипотеку, либо участвуют в госпрограммах. Кто-то переезжает за МКАД, так как там доступнее жилье.
На ПМЭФ-2025 застройщики сообщили, что из-за высокой ключевой ставки пропал спрос на ипотеку и «доходность на грани» и просили господдержку. Иначе не за горами ипотечный кризис. Ставки по рыночной ипотеке остаются высокими, а нераспроданных квартир после сдачи 11 % (было 4,7 %). И застройщики не спешат вводить в эксплуатацию новые объекты.
Если есть деньги на покупку квартиры и при условии есть где жить, то это не так плохо. Но нужно как минимум 10 млн рублей на покупку однушки на вторичном рынке жилья где-нибудь за МКАД или в Новой Москве. И то это за эти деньги будет непривлекательный вариант, типа как у закрытого полигона в Некрасовке: там встречаются одни из самых доступных вариантов на вторичном рынке.
При инвестициях в недвижимость не стоит рассматривать только покупку квартиры
Вариантов много. Доля в квартире или комната как эконом-вариант. Но как инвестиция так себе. Стоит присмотреться к загородной недвижимости: земельные участки, коттеджи, дачи. Но летом цены стабильно выше.
Можно купить машиноместо или гараж, потом сдавать или перепродать дороже. Но это больше про то, чтобы вложить деньги, а не приумножить.
Неплохой вариант коммерческая недвижимость. В сегменте коммерции всегда есть спрос на аренду стрит-ритейла, склада, павильонов, киосков, магазинчиков. Довольно перспективное и востребованное направление складские помещения. Но и этот сегмент сейчас в кризисе. По мнению аналитиков, в 2025 году на 38 % уменьшились инвестиции в коммерческую недвижимость. За первое полугодие инвестиции в коммерцию составили примерно 290 млрд рублей. Инвестиции в офисную недвижимость тоже снизились. Процветает лишь сегмент гостиничного бизнеса.
Есть в коммерции понятие готового арендного бизнеса, субаренды. Готовый арендный бизнес: когда надоедает сдавать объект и продают его, уже имея там арендаторов. Субаренда это пожалуй единственный способ не имея в собственности недвижимость заработать на ней, когда пересдают уже арендованный объект. Такие люди понимают, как выжать больше и кому предложить. Зарабатывают своими знаниями. На рынке коммерческая недвижимость не дешевеет, а дорожает. Это относится и к стоимости самого объекта и к арендной плате.
Преимущество любой недвижимости в надежности и в том, что ее можно долгосрочно сдавать, продать, перепродать. Цены на нее стабильно растут.
Но при покупке недвижимости всегда есть риск долгостроя, обманутых дольщиков, мошенничество и как следствие суды. Нередко люди по собственной дури отдают свои квартиры: я рассказывал про аферы с квартирами.
Минус любой недвижимости это ликвидность, чтобы перевести в деньги требуется время. Либо если нужно срочно продавать, то приходится терять в деньгах и продавать ниже рынка. Кстати, есть люди которые тщательно следят за такими предложениями: покупают по дешевке и потом перепродают дороже.
К тому же при срочной продаже придется заплатить налог, если прошло менее 3 года после наследства или менее 5 лет при владении.
Звёздная недвижимость
Анна Седокова купила две квартиры в новостройках столицы
Многие из звезд шоу-бизнеса вложились в недвижимость: элитные квартиры в Москве, дома в Подмосковье, квартиры за границей, виллы на море. За рубежом селебрити облюбовали Дубай, я подробно рассказывал про такие инвестиции. Нет смысла перечислять тех, кто инвестирует в недвижимость: список получится бесконечным. И до сих продолжают покупать недвижимость: я рассказывал про крупные покупки звезд в 2024 году. Про акции знаменитостей мало информации, они не афишируют это. В то время как делают подробные обзоры в своих квартирах. Одно время был целый тренд рум-тур.
Певица Анна Седокова говорит, что любит инвестировать в недвижимость, поскольку в акциях не понимает и не разбирается. Певица приобрела в московских новостройках две квартиры в ипотеку в 2018 и в 2020 годах. Одна из квартир в центре приобреталась за 58 миллионов рублей. По слухам, певица не потянула ипотеку и ремонт, в 2022 году продала одну из квартир. Рассказывала так: «Квартиру я продала. В какой-то момент я поняла, что мне не в кайф заниматься ремонтом и зачем страдать, если можно продать и купить другую. Сейчас я смотрю сразу две квартиры в двух странах. Обожаю правильные инвестиции». В конце 2024 года продала за 150 млн рублей еще одну квартиру.
Некоторые инвестируют в будущие бизнес-проекты. Блогер и жена Джигана — Оксана Самойлова в соцсети поделилась с подписчиками новостью о необычной покупке. В конце весны 2025 года приобрела заброшенный пансионат 80-х годов недалеко от Москвы в экологически чистом районе на берегу реки.
Оксана Самойлова инвестирует в квартиры в Дубае, у нее их несколько. Недавно приобрела заброшенный пансионат
Оксана рассказывает так:
«Я купила жесткую заброшку, а точнее территорию бывшего пансионата 80-х. И хочу построить там ферму своей мечты. С миллионом развлечений для детей, с жизнью в сафари тентах, с чистыми продуктами, которые ты вырастил сам. С коровами, курами, козочками, альпаками, енотами, кроликами, оленями в свободном выгуле. С бешеными горками, с крутыми трассами для багги, с рыбалкой, баней, бассейнами. И, возможно, в далеком будущем с рестораном, пространствами для проведения свадеб, дней рождений и еще кучей всего».
По словам блогера, она проводит там все свободное время.
«Большая территория, лес с порослью, несколько аварийных заброшек, выход к реке, полное отсутствие дорог, электричества, воды, канализации. И самая большая мечта построить ферму. Не просто ферму, а ферму приключений», — поделилась Оксана с подписчиками.
Ранее я рассказывал про не очень удачные инвестиции отечественных звезд в недвижимость.
Акции
Очевидно, что инвестиции в недвижимость это хорошо, но требуют определенного капитала. У акций есть ряд преимуществ перед недвижимостью. Самое главное, это доступность акций. Например, в СБЕР часто действуют такие условия, что при открытии счета для инвестиций можно получить несколько акций в подарок.
У акций низкий порог входа. Вы можете начать инвестировать хоть с 1000 рублей. Конечно разогнать это тяжело. Но если у вас есть стартовый капитал, допустим, полмиллиона рублей, вы можете собрать инвестиционный портфель, который будет приносить доходность. По затратам покупка акций не идет ни в какое сравнение с приобретением недвижимости. Недавно я делал обзор Топ 10 российских акций.
В отличие от недвижимости акции можно довольно быстро продать и получить деньги. В этом большой плюс. И если квартиру продавать необходимо всю, то из инвестиционного портфеля можно продать лишь часть.
Риски с акциями, естественно, присутствуют. Инвестирование всегда связано с рисками: можно как потерять деньги, так и приумножить. Порою на котировки влияют новости. К примеру, на днях произошел обвал акций компании «Южуралзолото». На фоне обысков и иска Генпрокуратуры об изъятии активов за 2 дня акции упали более чем на 30%. 4 июля Мосбиржа приостановила торги акциями данной компании по предписанию Банка России. Поэтому если приобретаете акции, то придется мониторить новости и рынок. При подходе «купить и ничего не делать» можно попасть на деньги.
Есть вариант покупки акций с выплатой дивидендов. Так, на днях руководство ВТБ сообщило о планах выплаты дивидендов. Но ложкой дегтя в бочке с медом стала новость о дополнительной эмиссии акций. И котировки акций немного заштормило.
А если приобретаете акции неправильных компаний, то можно потерять свой капитал. Поэтому рекомендую инвестировать, имея хотя бы базовые знания про компанию. И желательны знания про акции. Вам доступен к покупке курс «Мои первые инвестиции». В курсе есть целый блок, посвященный акциям. Вы сможете узнать про торговлю акциями, какого брокера предпочесть и так далее.
Еще основное преимущество акций это диверсификация. Инвесторы создают диверсифицированный портфель, чтобы были акции из разнообразных секторов. При необходимости оптимизируют. С недвижимостью иметь несколько объектов можно только если миллионер, тогда можно вложиться в коммерческую, загородную, заграничную и так далее.
На биржу можно выгодно зайти в любой момент. А порою момент сдачи недвижимости нужно долго ждать, еще траты на ремонт и так далее.
Удобство покупки еще один из плюсов акций. С покупкой недвижимости можно попасть и это требует затрат на проверку и риэлтору. Акции легко купить даже в СБЕР онлайн.
Что еще?
Кому-то не подходят оба варианта: недвижимость слишком дорого, акции непонятно. Какие есть альтернативы? Можно попробовать закрытый ПИФ, заточенный на коммерческую недвижимость: например, инвестиции в складские помещения класса А. Порог входа тоже минимальный, но это долгосрочная инвестиция сроком на 5-10 лет.
Здесь не надо мониторить рынок акций, не заморачиваться с покупкой квартиры, ремонтом, поиском покупателя или арендатора. Приобретаешь пай, а компания сама все сделает. Но среди минусов то, что не владеешь недвижимостью, а риски связаны с доходностью. К тому же инвестиционная компания берет процент за управление.
Итог
Основной аргумент, который нередко приводят люди, что не знают ничего про акции. Еще многие не готовы платить «за воздух», для них это нечто невещественное, в отличии от квартиры или дома. Они не знают элементарные вещи: как и где купить, какие ценные бумаги выбрать, как грамотно составить инвестиционный портфель и так далее. Платить деньги профессиональным управляющим у многих нет желания. Если обезьяна Лукерья составила грамотный инвестиционный портфель, то и вы сможете. В моем блоге и Telegram-канале вы всегда можете узнать про акции и трейдинг.