В работе с коммерческой недвижимостью вы часто сталкиваетесь с арендой, где одна или обе стороны — юридические лица. Это привычный формат, но у него есть важные особенности, которые должен учитывать каждый риелтор.
Налоги
1. Арендодатель — юрлицо.
Если собственник помещения на общей системе налогообложения (ОСНО), он обязан начислять НДС 20% на арендную плату. Для арендатора это плюс — он может поставить НДС к вычету.
Если арендодатель на УСН, НДС не начисляется, но это может не подойти арендатору. Многие сетевые компании и крупные арендаторы принципиально ищут аренду с НДС.
2. Арендатор — юрлицо.
При заключении договора он закладывает НДС в расчет и часто не рассматривает предложения без него. Это нужно учитывать при подборе объекта.
Риски
1. Финансовая устойчивость арендатора.
То, что компания — юрлицо, еще не гарантия надежности. Перед сделкой проверьте арендатора по открытым источникам:
2. Субаренда без согласования.
По ст. 615 ГК РФ субаренда возможна только с письменного согласия собственника. В противном случае — риск оспаривания договора.
3. Обременения.
Если объект находится в залоге у банка, то сдача в аренду может потребовать согласования с кредитором. Это нужно проверить заранее.
Подводные камни в договоре
НДС: обязательно указывается, включен ли он в арендную ставку.
Ответственность сторон: штрафы, неустойки, порядок расторжения — все должно быть прописано.
Индексация: чаще всего раз в год на уровень инфляции.
Срок аренды: минимальный 11 месяцев (без госрегистрации), долгосрочные договора требуют регистрации в Росреестре.
Роль риелтора
Риелтор не обязан быть юристом, но должен разбираться в основных правилах, чтобы:
— грамотно проконсультировать клиента;
— подобрать объект с нужным налоговым режимом;
— избежать ошибок при согласовании условий.
Работа с юрлицами — это профессиональный уровень. И именно такие сделки чаще всего приносят стабильный доход и лояльных клиентов.
Если есть вопросы, оставьте заявку, и управляющий по коммерции свяжется с вами >>>
Старты продаж и свежие новости по коммерческой недвижимости в нашем телеграм-канале «Нмаркет.ПРО: Коммерция» >>>