В последние 5 лет заметно вырос спрос на апарт-отели (в контексте кондо-отелей[1]) на юге России, которые летом принимают семей с детьми, а зимой ориентируются на «климатических туристов» — не привязанных к офису людей, заинтересованных в длительном (от 21 дня) пребывании в приятных местах с комфортным климатом. Востребованы в этом сегменте в первую очередь объекты, имеющие развитую инфраструктуру отдыха, показало исследование департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP.
Климатический туризм: ключевые сегменты
Среди климатических туристов можно выделить две ключевые группы:
1. Цифровые кочевники – как правило, не семейные и достаточно молодые, активно путешествующие люди со свободным графиком работы («на себя» или «на удаленке»). Для них важны:
- высокоскоростной интернет,
- инфраструктура для работы (коворкинги, рабочие зоны в номерах),
- возможности для занятия спортом и пространства для социализации.
2. Обеспеченные мамы в декрете и пенсионеры – ориентированы на оздоровление, хотят дышать свежим (в идеале – морским) воздухом в теплом климате. Требуют наличия:
- детских площадок;
- кафе с детским меню,
- прогулочных зон (парки, скверы).
Популярные направления климатического туризма среди россиян
Основными направлениями климатического туризма в России являются южные регионы - Краснодарский край, Крым и, в перспективе, Дагестан с Каспийским прибрежным кластером, где уже развит продукт сервисных апарт-отелей с базовыми услугами (уборка, питание) и дополнительными возможностями (спорт, бассейны), что делает их привлекательными для длительного зимнего отдыха.
Летом конкуренцию южным курортам составляют подмосковные и ленинградские загородные рекреационные комплексы в формате коттеджей и таунхаусов с развитой инфраструктурой, включающей рестораны, SPA-центры и банные комплексы. Очень перспективен Кисловодск и КМВ как регион в целом.
Многие климатические туристы предпочитают зимовку в теплых странах за рубежом. В сезоне 2024-2025 годов топ-5 направлений для длительного отдыха (от 21 дня) составили: Таиланд, Вьетнам, Индонезия, Узбекистан и Шри-Ланка. Часть этого спроса может быть переориентирована на южные курорты России, учитывая следующие преимущества:
- Доступность - проще, дешевле и быстрее добраться до места долговременного отдыха,
- Безопасность - надежная медицина и предсказуемые правила дорожного движения, привычная кухня, отсутствие языкового и культурного барьеров.
- Комфорт - легче расплачиваться (картой в рублях), отсутствует разница в часовых поясах с центральным регионом РФ.
Оценка CMWP объема спроса на климатический туризм[2]
1. Выездной туризм (зимний сезон):
- Общий выездной поток в ТОП-20 направлений: 14,2 млн чел. (данные АТОР),
- Доля зимних перелетов: 21,4% (3,04 млн чел.),
- Доля долгосрочных поездок (21+ день): 31%; → 942 тыс. чел. зимующих за рубежом.
2. Внутренний туризм (зимний сезон)
- 72% климатических туристов зимой предпочитают заграницу, 28% – юг России. Общий зимний поток климатических туристов: 1,3 млн чел. (942 тыс. / 72%),
- Оценочный поток на юг РФ:
→ 366 тыс. чел. (авиаперелеты, доля которых 31% в общем потоке всеми видами транспорта),
→ С учетом других видов транспорта – 1,18 млн чел. зимующих внутри страны,
→ Доля «зимовщиков» – 5,3% от общего зимнего внутреннего турпотока (22,4 млн чел. в 2024 г.).
3. Годовая оценка климатического туризма:
- Совокупный поток (выездной + внутренний) – 6,24 млн чел. за год, так как на зимний период приходится 34% климатических долговременных поездок (2,12 млн чел. (942 тыс. выездных и 1 180 тыс. внутренних) / 34%),
- Доля климатического туризма оценивается в 4,23% от совокупного внутреннего и выездного турпотока РФ (147,7 млн поездок).
Данная оценка коррелирует с результатами опроса 1000 жителей России, Казахстана и Беларуси, путешествовавших к теплым морям в 2021-2023 гг., согласно которому 11,2% опрошенных совершали поездку длительностью более 15 дней (для жителей Москвы и МО доля длительных поездок к теплым морям – 7,8%).
[2] Данные подтверждаются исследованиями OneTwo Trip, Яндекс.Путешествия, Росстата и опросами Туту.ру (2021-2023 гг.)
Соотношение спроса и предложения
Спроса со стороны 6,2 млн климатических туристов достаточно для 80%-ной загрузки ~450 тыс. номеров в год. С учетом конкуренции с зарубежными направлениями, ориентируясь только на внутренний турпоток (3,5 млн чел.), - ~250 тыс. номеров.
При этом согласно данным Macon Consulting и CMWP, совокупный объем предложения первичного рынка в апарт-отелях Крыма, Краснодарского края и Дагестана составляет порядка 46,2 тыс. апартаментов.
Таким образом, имеет место неудовлетворенный спрос, который в отсутствие альтернатив естественным образом распределяется на сегмент «жилье в аренду» в прибрежных зонах с развитой инфраструктурой и на гостиницы, заметно снижающие цены в зимний сезон.
Перспективы развития сегмента апарт-отелей
Рынок климатического туризма в РФ обладает значительным потенциалом, но требует:
1. Повышения конкурентоспособности перед зарубежными направлениями – когда климатические ограничения (зима, хоть и более короткая, остается зимой и в Сочи, и в Крыму) российских курортов компенсируются за счет формирования инфраструктурной экосистемы:
- С располагающей атмосферой дружелюбия и искреннего гостеприимства;
- С комплексно развитой средой, наполненной востребованными сервисами, инфраструктурой питания, спорта и рекреации, современными благоустроенными пляжами, в том числе концептуальным дизайном, технологичным пространством для работы и уютными местами для «тусовки»;
- С высоким уровнем безопасности и комфорта: с пешеходными зонами с ограниченным автомобильным движением.
2. Для успешной работы апартаментных комплексов необходимо централизованное управление всем номерным фондом. Это обеспечивает:
- единые стандарты сервиса (исключение ценового хаоса апартаментов в рамках одного здания, необходимости делить гостей на «своих» и «не своих» и пр.);
- стабильную загрузку (разными сегментами спроса, с которыми умеют работать сетевые гостиничные операторы).
3. Нового подхода к планированию - отказ от традиционной модели, где 70-75% всех площадей составляют апартаменты (продаваемые площади) в пользу комплексов, учитывающих потребности операционной деятельности будущей гостиницы, где:
- 60-65% – доля номерного фонда в общей площади базовых кондо-отелей (минимум инфраструктуры);
- около 50% – для объектов более высокого класса, с расширенными возможностями (включающими конференц-залы, SPA, рестораны).
В этом отношении наиболее успешными будут апарт-отели, реализуемые в составе курортных кластеров с набором востребованных объектов досуга и рекреации, «вынесенных» в отдельные якорные объекты, пользующиеся в свою очередь круглогодичным спросом со стороны гостей кондо-отелей. А девелоперам стоит пересмотреть подход к планированию, делая ставку не на максимум продаваемых метров, а на баланс между жилыми и общественными зонами, так как для курортных объектов – это единственный путь к получению долгосрочной прибыли.
[1] Кондо-отель представляет собой объединенные в единое здание апартаменты с сервисом. Такие апартаменты приобретаются разными собственниками («в розницу») в инвестиционных целях (для сдачи в аренду). В отличие от комплекса апартаментов квартирного типа кондо-отель предлагает единое управление, безопасность и комплекс услуг, включающий минимально услугу по сдаче номера/апартамента в аренду, уборку номеров и возможность организации услуг питания.
Апарт-отель в контексте типов средств временного размещения обозначает гостиницу, в которой номера оснащены кухонной зоной и подходят для длительного размещения.
В рамках данного материала под апарт-отелем понимается объект, номера которого распродаются «в розницу», сочетающий в себе два критерия: единую для всех номеров отделку с меблировкой (может быть включена в стоимость или оплачиваться отдельно) и функцию доверительного управления со стороны единой компании (оператора).
Департамент гостиничного бизнеса и туризма CMWP оказывает услуги для широкого перечня объектов туристской инфраструктуры. Если вы хотите проконсультироваться по какому-либо вопросу, оставьте заявку на сайте: https://u.to/sQ9JIg
Еще больше материалов от экспертов по по гостиничному бизнесу и туризму CMWP читайте здесь: