На скрине к этому посту я вам показал, сколько недвижимости продается на Садовом либо рядом в домах от 2000 года с бюджетом до 25 миллионов. Скрин смотрите сами. Это ЦИАН, это не я придумал.
Многие думают, что покупка студии в Red 7 за 22.5 миллионов — это эмоции. Глупости.
Когда ко мне приходят с деньгами и четким запросом, мы оперируем не чувствами, а холодной аналитикой. Покупка в Red 7 не была импульсивным шагом. Клиент — опытный инвестор, у которой уже есть портфель статусной недвижимости на западе и в Пресненском районе. Но была одна незакрытая позиция: отсутствие актива в пределах Садового кольца.
Цель — не перепродажа. Цель — долгосрочная, дорогая аренда на ближайшие 10 лет. Это не про «хочу», а про расчетливое закрытие гештальта в своей личной карте активов Москвы.
А теперь к сути. Почему именно Red 7, а не что-то другое? Потому что по-настоящему статусных новых домов в пределах Садового по пальцам пересчитать. А те, что есть в статусе жилых помещений, улетают в космос по цене — 2-3 миллиона за квадратный метр. Такая математика убивает любую инвестиционную логику для арендного бизнеса. Точка.
И да, я сознательно не привожу здесь в пример всякие ЖК «Диалог», апартаменты «Волга» и прочие однотипные коробки. Это рыночный шум, а не эксклюзив. Проекты, которые не имеют уникального архитектурного ДНК, штамповались и будут штамповаться дальше. Мы такое даже не рассматривали.
Теперь давайте пробежимся по тем немногим альтернативам, что действительно заслуживают внимания.
«Чкалов»? Серьезно? Апартаменты на бывшей парковке Курского вокзала, в окружении железных дорог и разношерстной публики. Да, минута до метро. Но эта минута проходит через вечную вокзальную толчею. Удовольствие, прямо скажем, сомнительное. Аренда студии от 115 тысяч, покупка — от 600 тысяч за метр в больших форматах. В студиях, разумеется, дороже.
«Слава» на Белорусской. Это уже Беговой район, будем честны. Кстати, аренда там улетает — пока еще people хавает мнимую статусность жилья в пешей доступности от окраины Тверской. Но я уже давал аналитику: высокая плотность застройки, мешанина из апартаментов и квартир, Ленинградка и ж/д пути под боком. Студия около 30 метров без отделки — 26 миллионов. Выводы делайте сами.
The BUK на Арбате. «Книжка». Цена входа здесь выше,чем в Red 7, но не будем забывать — это Арбат. И да, здесь все еще можно купить квадрат дешевле миллиона, что для этого исторического места — нонсенс. Будь это жилье — цена улетела бы к 2,5 млн за метр и выше. Но помним: это реконструкция, а не новое строительство, и налог 2% от кадастра в год. Аренда за студию — около 150 тысяч. Сопоставимо, но со своими нюансами.
Реконструкция — это вообще отдельная боль рынка. Все понимают, что это старые коммуникации, старая инженерия, как бы их ни «меняли». Люди готовы платить за это огромные деньги только в точечных локациях с острым дефицитом предложения. В остальных случаях это провал.
Возьмем «Дом на Красина» в тихих переулках Пресни. Вам предлагают почти 50 квадратных метров без отделки за скромные 20 миллионов. И это не берут. Народ не любит реконструкцию. Или «Сенатра» в старой части Пресни, на одном из Тишинских переулков. Тоже никакого ажиотажа, хотя за 6 лет цена вроде бы выросла с 300 до 600-700 тысяч за метр. Но это не рыночный спрос, а инфляционные ожидания продавцов. Через дорогу в новом клубном доме «Fantastic House» ценник вдвое выше, и там есть жизнь.
Что остается? «Казаков лофт», который за железной дорогой и никогда мне не нравился. Какие-то точечные предложения у Тульской. И огромный кластер на Павелецкой, который сейчас активно демпингует. Но для меня Павелецкая — это не уникальная история. Это новый, плотно застраиваемый урбанистический район, который будет уплотняться и дальше. Ликвидность там под большим вопросом.
Хотите, препарируем Павелецкую в следующих постах?
Жду ваших реакций.
