Заключить ничтожную или оспоримую сделку на вторичном рынке недвижимости легче, чем кажется — и в этом случае есть просто огромные риски потерять не только время, но также деньги и имущество.
В этой статье постараюсь хотя бы в общих чертах, на понятном языке или как говорил один из моих преподавателей в юридическом ВУЗе - "на языке родных осин"- разобрать, в каких в каких же случаях возможно признание сделки купли-продажи квартиры недействительной и как этого избежать.
Друзья, вот тут у меня имеется телеграмм канал в котором всегда самая актуальная информация о вопросах переезда в Краснодарский край, жизни на юге, приобретении или строительстве недвижимости а так же различных юридических аспектов возникающих при разрешении этих вопросов.
Итак. Основной документ для оформления сделки купли-продажи недвижимости — соответствующий договор купле-продажи (ДКП). Это не просто скачанный из интернета бланк, как многие думают, а предусмотренный законодательством надежный формат, однако участники сделки или третьи лица могут его оспорить или добиться, чтобы сделку по квартире признали недействительной.
Худший для покупателя недвижимости вариант развития событий, если имущество придется вернуть. В каких случаях это возможно?
Законодательство утверждает следующее:
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Подробнее об этом ниже👇.
1️⃣Оспоримые. Для того чтобы признать недействительной оспоримую сделку, нужно решение суда.
Поскольку недействительная сделка купли-продажи недвижимости не порождает юридических последствий, каждая из сторон должна вернуть то, что получила по договору.
Если недействительным признают договор купли-продажи недвижимости, покупатель отдает продавцу квартиру, а продавец покупателю — полученную сумму.
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено одной из сторон сделки или иным лицом, указанным в законе.
❓Какие же основания основания для расторжения договора купли-продажи квартиры и, соответственно, признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной предусмотрены законодательством, а именно ГК РФ:
👉Взаимное согласие сторон. Сделка аннулируется соглашением о расторжении ДКП. Но если передача прав на недвижимость уже была зарегистрирована, то нужно вносить новую запись в ЕГРН и предоставлять Росреестру документы-основания для такой регистрации.
👉Ненадлежащее исполнение обязательств по договору и расторжение договора в судебном порядке по требованию сторон. Так, например, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но существенно нарушил договор, например не оплатил оговоренную сумму, то продавец вправе потребовать расторжения договора. При этом следует учитывать, что сама по себе регистрация перехода к покупателю права собственности на проданный объект недвижимости не является препятствием для расторжения договора.
👉Существенное изменение первоначальных обстоятельств. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Как пример - прохождение одной из сторон процедуры банкротства.
👉Если стороны заключили сделку в неправильной форме. Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если стороны устно договорились о покупке квартиры или не поставили свои подписи на документе, договор считается незаключенным.
❗ВАЖНО. Если ни одна из сторон в суд не обратилась, то сделка порождает правовые последствия как самая обычная, даже если в ней есть недостатки.
То есть всё ОК😉.
2️⃣Ничтожные сделки. Это сделки, не порождающие юридических последствий с момента их заключения. Они недействительны сами по себе, без признания их таковыми судом. Закон прямо указывает, какие сделки считаются ничтожными.
Так, купля-продажа квартиры будет признана ничтожной, если она:
- Нарушает требования закона и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
- Совершена с целью, которая противоречит основам правопорядка или нравственности (например, при покупке квартиры с использованием маткапитала не было оформлено права собственности несовершеннолетних долю в жилье).
- Совершена без намерения создать правовые последствия (мнимая сделка) или для прикрытия другой сделки (притворная сделка). Примером может служить ситуация, когда фактически квартира или денежные средства не передаются либо купля-продажа на самом деле прикрывает дарение.
- Совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, либо малолетним.
- Совершена в отношении квартиры, распоряжение которой запрещено или ограничено (например, если продана квартира, находящаяся под арестом).
- Совершена без обязательного нотариального удостоверения договора (например, в случае продажи доли квартиры одним из участников долевой собственности).
Мнимую сделку стороны заключают «для вида». Формально все может быть правильно, но на самом деле стороны не хотят реализовать право, ради которого сделка совершается.
Например, в одном из дел суд признал недействительным ДКП нежилого помещения, по которому сын предпринимателя, признанного банкротом, пытался купить у него помещение по цене в десять раз ниже рыночной. Суд решил, что предприниматель на самом деле не хотел продавать недвижимость — он выводил имущество, чтобы оно не досталось кредиторам.
Притворную сделку тоже заключают не по-настоящему. Стороны хотят прикрыть ею другой договор. Сделка недействительна при дарении квартиры, когда продавец и покупатель по каким-либо причинам не хотят заключать ДКП, а вместо него подписывают договор дарения, передавая при этом деньги за квартиру. В таком случае договор дарения — притворная сделка, поскольку она прикрывает куплю-продажу.
Одна из сторон сделки недееспособна. Человек, которого суд признал недееспособным, не всегда осознает, что его возможностями могут воспользоваться недобросовестные продавцы или покупатели недвижимости. Поэтому сделка с недееспособным считается ничтожной.
Если человек дееспособен по формальным признакам, но при этом не может в момент заключения договора понимать значение своих действий, оспаривание сделки в суде тоже возможно (ст. 177 ГК РФ).
Пока ребенку не исполнилось 18 лет, он не полностью дееспособен, от его имени действуют родители. Поэтому сделки без получения нужных согласий детьми до 14 лет считаются ничтожными, а с 14 до 18 — оспоримыми.
Сделка совершена без согласия другого лица. По закону на совершение ряда сделок нужно получить согласие другого лица. Например, если нет брачного договора, супругу, продающему квартиру, нужно согласие другого супруга, заверенное нотариусом. Если его не оформить, в дальнейшем супруг, которого не спросили, может оспорить сделку в суде.
Одна из сторон заключила сделку под влиянием заблуждения.Если сторона договора неправильно представляла себе его предмет, сторону или существенные условия, она может ее оспорить. Суть в том, что, если бы участник сделки понимал ее условия верно, он бы ее не совершил. Например, человек купил земельный участок для строительства дома, полагая, что он для этого предназначен, но потом оказалось, что строить на земле запрещено. Или в договоре продавец указал одну площадь недвижимости, а на деле выяснилось, что она меньше заявленной. Однако нужно иметь в виду, что при оспаривании таких сделок необходимо будет убедить суд, что покупатель произвел должную осмотрительность при приобретении недвижимости, то есть проверял недвижимость перед сделкой, но его ввели в заблуждение.
Кроме этого, может быть признана недействительной так называемая кабальная сделка. Это значит, что человек был вынужден заключить договор из-за стечения тяжелых жизненных обстоятельств, а другая сторона этим воспользовалась — например, чтобы выкупить квартиру по цене существенно ниже рыночной.
❓В какой срок можно оспорить договор купли-продажи квартиры
Ничтожную сделку не нужно признавать недействительной — она по определению не порождает юридических последствий. Однако, чтобы стороны вернули друг другу все то, что получили по ничтожному договору, к нему нужно применить последствия недействительности сделки. Иск с таким требованием можно подать в течение трех лет.
Срок начинает идти со дня, когда стороны приступили к исполнению ничтожного договора. На обращение в суд по оспоримой сделке времени меньше — один год. В этом случае срок начинается со дня, когда участник сделки узнал о признаках ее недействительности.
Однако, важно учитывать, что в некоторых случаях истекшие сроки могут быть восстановлены — например, если пострадавшее лицо не имело возможности своевременно обратиться с иском (находилось в длительной поездке, проходило сложное лечение и т.д.).
Что проверить перед покупкой квартиры❓
Добросовестным считается покупатель, который перед сделкой полностью проверил продавца и квартиру. Что можно и нужно проверить:
- Взять справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах о дееспособности владельца недвижимости.
- Получить справку в бюро кредитных историй: она покажет, не ведется ли против продавца жилья исполнительное производство, не является ли он банкротом и не находится ли в предбанкротном состоянии.
- Проверить историю перехода права собственности на недвижимость.
- Узнать, все ли выписаны из квартиры.
- Опросить соседей о том, действительно ли продавец живет в этой квартире, и зафиксировать это письменно.
- Получить от продавца все документы через акт приема-передачи: выписку из домовой книги, выписку из финансово-лицевого счета, справку об отсутствии долгов и т. д.
- Постараться собрать информацию обо всех настоящих и бывших собственниках, а также о лицах, временно и постоянно проживающих или ранее проживавших в квартире.
- Постараться выяснить, нет ли у третьих лиц существующих или возможных прав на объект.
- Проконтролировать, нет ли нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших в квартире.
- Если сделка заключается по доверенности, проверить документ у нотариуса.
Если Вы не хотите заниматься этим☝ сами или не знаете как это сделать - всегда готов оказать посильную помощь и осуществить полное юридическое сопровождение Вашей сделки под ключ, с момента подбора объекта и до регистрации права собственности в Росреестре.
Мой телефон всегда на связи - 8-(918)-248-5678.
В качестве эпилога
Ну и на последок моё любимое....Если вы приобретаете жильё по так называемому "двойному договору" ( не указывая всю сумму в ДКП, чтобы помочь собственнику избежать уплаты налога) - об этом подробно писал вот тут - то в случае признания сделки недействительной, вернуть денежную сумму вы сможете только ту, которая указана в основном договоре...
Всем хорошего дня и спасибо, что дочитали до конца 😉