В прошлой статье я наглядно вам показала, что сейчас на рынке новостроек «назрела» тенденция – покупать новое у застройщиков не выгодно, легче пойти на рынок «новой» вторички и найти там квартиру с хорошим дисконтом.
Мы рассмотрели 2 жилых комплекса в сегменте «эконом», но не единым «экономом» рынок недвижимости живет и в 5 самых продаваемых комплексов по итогам мая оказался ЖК «Остров» от Донстроя. Сегодня посмотрим, как там дела обстоят с «новой» вторичкой.
Стоит отметить, что данный комплекс на сегодняшний день является одним из самых известных проектов компании «Донстрой». Строится он в Мневниковской пойме на западе Москвы, в окружении заповедников и парков. Проект включает несколько мини кварталов бизнес-класса рядом с Москвой-рекой. Высота корпусов варьируется от 5 до 23 этажей. Общая площадь застройки ― 40 га, причем значительная часть территории отводится под объекты инфраструктуры и благоустроенные зоны отдыха.
Жилой комплекс входит в ТОП-10 по продажам в Москве по данным Росреестра. Корпусов в продаже заявлено много, благо территория позволяет. Сроки ввода в эксплуатацию до 2028 года. Есть уже сданные корпуса, что позволит мне наглядно показать вам свою теорию – «новая» вторичка может быть дешевле новостроек от застройщика.
Главное фото к этой статье, кстати, сделано в мае этого года со строй площадки ЖК «Остров».
Статистика «Новострой-м» сообщает нам, что всего в продаже осталось 10% квартир и цены с июня прошлого года выросли на 41,4%. При этом обратите внимание, какой процент квартир проданы за наличку – 65%. Для меня ясно, что здесь большую часть составляет наша «любимая» рассрочка, а это значит, что далеко не факт, что квартиры эти будут выкуплены.
Верим «на слово», как говорится. Но давайте сравним главное – цены.
У «Донстроя» предложения по 1-комнатным квартирам есть только в основном в корпусах со срокам сдачи в 2028 году.
Цены от 35 млн. до 47,920 т.р. за 1-комнатную площадью от 45,5 до 50,5 кв.м.
Самое бюджетное предложение – почти 25 млн. за 37,5 м.кв.
На «новой» вторичке идентичную 1-комнатную квартиру площадью 46 м.кв. вы можете купить за 23,900 т.р. При чем в корпусе, который сдается уже в этом году.
Разница в цене между предложениями от застройщика и «новой» вторички – от 31,7% до 45,3% и 2-3 года жизни ожидания.
Как вам такая разница, нормально?
Теперь риторический вопрос - если бы люди действительно покупали квартиры в этом ЖК за наличку, стали бы они брать квартиры у застройщика или покупали «новую» вторичку?
Надеюсь, размышления на этот вопрос, дадут вам четкое понимание, что «разглагольствую» я на тему процента рассрочек в продажах «за наличку» не просто так.
Отличный наглядный пример, я считаю, чтобы убедиться в том, что рынок недвижимости сейчас «извращен» во все стороны. В прошлой статье я это показала в классе «эконом», «бизнес» ушел в примере еще дальше. В классе «элит» и выше тоже живут своими «извращениями».
Мои выводы по теме:
- В примерах я взяла рандомные жилые комплексы, в том числе тот, где только одна очередь строительства. Такую картинку можно наблюдать фактически в любой новостройке. Не согласны? Напишите название ЖК, и я с удовольствием загляну в продажи по нему. Возможно, результат удивит всех.
- Да, можно написать, что глупо сравнивать рынок новостроек с их «льготкой» и «новую» вторичку с безумной ставкой по ипотеке. Но факт разброса цены исключать никак нельзя. И чем «быстрее» строится жилье и переходит на вторичный рынок, тем проблема эта будет все ярче. Как говорится, «это только цветочки, ягодки будем собирать позже», когда сюда «подтянутся» все выданные застройщиками рассрочки и не возможность их гасить.
- «Льготка», кстати, уже тоже не «панацея» для продаж у застройщиков. Они падают от месяца к месяцу.
- Кстати, раз уж «завела» эту тему про ипотеку, то посчитайте сами, что будет выгодно человеку – купить в льготную ипотеку новостройку у застройщика или в обычную ипотеку вторичку с дисконтом цены? Хотя бы на примере сегодняшнего ЖК «Остров».
- А что будет дальше, когда ставка по рыночной ипотеке начнет падать, как думаете долго застройщики будут держать цены, как сейчас?
- Будут ли идти продажи у застройщиков, когда рынок «новой» вторички диктует свои условия? Вопрос риторический и тянет на отдельную статью – к какому же итогу мы все с вами «приплывем» в будущем.
Как видите, все мои выводы основаны на массе вопросов, ответы на которые очевидны не для всех. Но я делюсь лишь своими наблюдениями. Каждый «сам себе хозяин» и ваши выводы могут отличаться от моих.
В следующий раз порассуждаем с вами на тему – почему цены на недвижимость стоят, а инвесторы не готовы их снижать?
Все приведенные данные в статье взяты из открытых источников. Статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Выводы автора личные и носят лишь рекомендательный характер.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.