Итак, в прошлой статье я озвучила свое мнение:
Выберете сейчас любую новостройку на карте Москвы, которую строят в пару очередей и посмотрите на цены у застройщиков на квартиры, которых еще нет (очередь, которую строят сейчас) и цены на «новую» вторичку (квартиры в домах, которые уже построили). Кстати, эту же рекомендацию могу дать тем, кто пишет в комментариях: «слежу за ценами в новостройке, они растут».
В комментариях люди «маякнули», что такой разбор им будет интересен. Поэтому сегодня я на «живых» примерах покажу вам, что рынок новостроек вполне сравним с рынком новых машин – ведь все же в курсе, что как только ты «выгоняешь» новенькую «ласточку» с автосалона, ее ценник сразу «дзынькает» (сейчас в голове у вас должен прозвучать этот звук) минус 20-30%?
Интересно также узнать на сколько «дзынькает» цена новостройки, как только собственник решает ее продать на вторичном рынке. Поехали!
Начну с выбора тех самых новостроек для примера. Здесь далеко ходить не буду. По итогам каждого месяца в свободном доступе появляется вот такая табличка «Продажи квартир и апартаментов»:
По ней, кстати, очень удобно следить и проводить аналитику – как у застройщиков идут дела.
По итогам мая возглавляет список ЖК «Движение. Говорово» от ФСК.
Жилой комплекс входит в ТОП-10 по продажам в Новой Москве по данным Росреестра. Проект комфорт-класса от группы компаний «ФСК». Комплекс строится в Новой Москве, в 15 минутах езды от МКАД. В шаговой доступности расположена станция метро «Говорово».
Здесь всего одна очередь строительства, но это не мешает мне сделать вывод – на сколько дешевле «новая» вторичка от предложения новостроек застройщика. Срок ввода в эксплуатацию заявлен 2 кварталом 2025 года, т.е. до конца июня. В принципе, судя по фото со стройки, готовность жилого комплекса на «финише». Если и будет «задержка», то терпимая.
А вот остаток квартир в продаже (591 из заявленных 1664 или 36%) и фраза «Цены снизились на 45.8% по сравнению с июнем 2024 года», которую я вам подчеркнула красным, мне дают лишний повод «посочувствовать» всем инвесторам, зашедшим в этот проект год назад.
Но тема инвестиций сегодня не наша, но опять попрошу «маякнуть» в комментариях, кому актуально ее разобрать отдельно.
Возвращаясь к нашим «баранам» квартирам, давайте посмотрим, что сегодня предлагает нам ФСК и рынок «новой» вторички. Сильно не заморачиваясь выбрала просто 1-комнатные квартиры (листайте галерею). Ведь именно на них обычно спрос в таких проектах.
И наблюдаем мы следующую картину:
- Застройщик продает 1-комнатные квартиры от 6 585 т.р. до 7 349 т.р.
- На «новой» вторичке идентичная квартира стоит 5 800 т.р. Начинали продавать в мае с 7 млн.р, но быстро «пришли» в чувства по-видимому.
- Разница в цене – от 12 до 21%.
Выводы мои будут, как обычно в конце. Пока продолжаем смотреть и удивляться (выразиться иначе очень хочется, но воздержусь).
Следующий в списке лидеров продаж по итогам мая идет ЖК «Бусиновский парк» от ПИК.
Также входит в ТОП-10 по продажам в Москве по данным Росреестра. Здесь пример будет более «ярким», т.к. есть и уже сданные корпуса и заявленные очереди на 3-4 квартал 2026 года и 2 квартал 2027 года.
Лирика – кто покупает в очереди со сроком ввода в 2027 году, снимаю шляпу перед вашей храбростью.
Диаграмма продаж с «Новострой-м» прям «вдохновляет» - не проданных всего 8% квартир. Хотя это говорит лишь о том, что ПИК научился «дозировано» выставлять предложение. Может себе позволить. Чувствует он себя сейчас на зависть всем «бабушкам» рынка девелоперов.
Да, и цены в этом ЖК выросли на 2.3% по сравнению с июнем 2024 года. Верим «на слово» «Новострой-м»:
Смотрим, что нам предлагает сегодня купить ПИК из 1-комнатных квартир:
- В домах со сроком ввода в эксплуатацию во 2 квартале 2027 года цены на 1-ки от 10 552 т.р. за 32,7 м.кв. до 11 484 т.р. за 36,4 м.кв.
- В домах со сроком ввода в эксплуатацию в 4 квартале 2026 года цены на 1-ки от 10 909 т.р. за 32,8 м.кв. до 12 608 т.р. за 36,8 м.кв.
Теперь посмотрим, что я нашла на «новой» вторичке:
В сданном доме, уже полностью с мебелью и техникой, «заезжай и живи», как говорится, есть предложение 11,8 млн. за 34 м.кв. С мая цена снизилась на 900 тысяч, и я уверена это не предел, как минимум тысяч 200-300-500 можно получить «торга» после просмотра.
И вот такое интересное предложение я нашла в доме, который сдают в 2027 году, но квартира уже на вторичном рынке:
Здесь проценты выводить не буду из принципа. И так ясно, что вторичный рынок уже диктует свои условия. Кому интересно может сравнить цены самостоятельно.
Ну, и мне часто пишут, что не только рынком «эконом» сегмента живем и просят разобрать «бизнес»-класс, а тут, как раз в пятерку лидеров по итогам продаж за май «затесался» ЖК «Остров» от Донстроя. Вот на его примере посмотрим, как «поживает» сегмент бизнес.
Но это будет уже в следующей статье, как и все мои выводы по этой теме. Не переключайтесь и жду ваших комментариев, если тема интересна.