Друзья, провел, на мой взгляд, достаточно исчерпывающее и наглядное исследование инвестиций в ЗПИФ торговой недвижимости. Исследование выборочное, так как количество ЗПИФ с торговой недвижимостью велико, а данные о выплатах хранятся в сложно извлекаемом формате. Поэтому я взял 4 известных мне фонда с наибольшей историей.
ЗПИФ "Активо один"
Это самый первый фонд от "Активо", который был запущен чуть более 9 лет назад. Имущество фонда инвестировано в объект, в котором расположен супермаркет "Пятёрочка" в г. Люберцы, стоимость объекта примерно 163,3 млн рублей, стоимость активов на пай примерно 1020 рублей, но платформа продает паи примерно по 1195 рублей.
Как мы видим, явно выраженного тренда на рост доходности владельца паев не наблюдается. И даже можно сказать, что за последние 3 года доходности выплат упали по сравнению с запуском фонда. Дивидендная доходность инвесторов с учетом наценки от платформы ниже 9% до вычета НДФЛ. Возможно, супермаркеты - не самый интересный класс недвижимости в эпоху развития курьерской доставки продуктов?
ЗПИФ "Активо два"
Это второй фонд от "Активо", который тоже был запущен более 9 лет назад. Имущество фонда инвестировано в объект, в котором расположен супермаркет "Виктория" в г. Долгопрудный. Стоимость объекта 353 млн рублей, стоимость активов на пай примерно 2713 рублей, но с учетом наценки платформы цена предположительно 2831 рубль (на сайте указаны кривые параметры текущего объема предложения, будто цена пая 28,3 рубля, что явно некорректно).
Здесь ситуация чуточку лучше. И даже доходность растет последние 3 года, если не учитывать, что до этого она падала несколько лет. Текущая доходность примерно 11,6% до НДФЛ. И будет ли какой-то рост впереди - это вопрос, ответ на который мы получим потом.
ЗПИФ "Активо пять"
Это третий по счету фонд в линейки продуктов "Активо", запущен почти 8 лет назад. В состав фонда входит ТЦ "Город" в г. Егорьевск, цена объекта 347 млн рублей, объем активов на один пай составляет 718300 рублей. Цену от платформы тоже посчитать не получается.
Судя по данным с сайта, доходности за первый год владения составляет 9,5% до НДФЛ. У меня получается, что доходность до НДФЛ 7,1%. Судя по финансовой модели, в следующие 12 месяцев доходность будет еще ниже. А к 2035 году выплаты на пай прогнозируются уже на уровне 81,7 тыс. рублей, что на 13% больше, чем выплаты по итогам первого года фонда (август 2017 - июль 2018). ТЦ в отдаленных регионах - крайне спорная инвестиция.
ЗПИФ "Атриум"
Единственный фонд, в составе которого объект, расположенный в г. Москва. На момент написания статьи, последняя биржевая цена пая составляла 1820 рублей, при выплатах за последние 12 месяцев в размере 168 рублей, доходность к текущей цене составила 9,2% до НДФЛ.
В отличии от объектов в небольших городах, московская недвижимость показала чуточку лучшие результаты. Я собрал данные за последние 10 лет: рост выплат составил 22,6% - самый лучший результат из рассмотренных в этой статье фондов. При этом доходность фонда неравномерна и имеет в своей истории периоды падения выплат на достаточно длинном горизонте.
Резюме
В настоящий момент я не рассматриваю торговую недвижимость, как достойный актив для включения в свой портфель. Даже если такой ЗПИФ будет выведен на биржу моей любимой управляющей компанией. Покупать второстепенные объекты мне не хочется, а продавать действительно крутые торговые площади никто не собирается. Всеми действительно крутыми торговыми площадями хозяева предпочитают владеть узким кругом, и если им очень нужны будут деньги, они предпочтут заложить недвижимость в банке и получить кредит, нежели будут привлекать широкий круг инвесторов.
Впрочем, я им не сильно завидую в эпоху активного развития электронной торговли. Что действительно может оживлять посещение торговых центров - так это развитие туристического трафика, в остальных случаях люди все чаще отдают предпочтение маркетплейсам.
Кстати, после прочтения этого исследования, можно с большим пониманием ознакомиться с моей статьей "Яростные критерии выбора фондов недвижимости".
Друзья, сбор данных для исследования потребовал значительных затрат времени. Если поблагодарите меня лайком за проделанную работу, мне будет приятно. Комментарии тоже пишите:)
Статья не содержит инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендации. В статье не содержится призыва покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно. Результаты в прошлом не гарантируют результат в будущем.