Друзья, приветствую. Два года назад я публиковал свои критерии при выборе фондов недвижимости. И сегодня, два года спустя, перечитывая свои старые статьи, понимаю, что в своем большинстве озвученные тогда тезисы не потеряли актуальность. Мне хотелось бы еще раз опубликовать свой взгляд на критерии выбора качественных фондов с качественными объектами, тем более, что количество инвесторов в недвижимость за последние два года только выросло.
Чтобы мой взгляд на вещи был понятнее, я сразу отмечу, что по своей стратегии я консервативный инвестор, который хочет спать спокойно, получать регулярные, растущие выплаты и владеть активами как можно дольше. Я предпочитаю совершенно осознанный и малый выбор из качественных активов, чем набирать все подряд "ради диверсификации, чтобы было".
И так, поехали.
В ужасе избегаем
Это базовая техника безопасности при коллективных инвестициях в недвижимость. Нужно понимать, что рынок коллективных инвестиций в недвижимость в России только зарождается, а потому напороться на нечто проблемное особенно легко. Эти правила выведены по итогам тщательных наблюдений за тем, что бывает, когда эти критерии не соблюдены.
Строго №1. Ни при каких обстоятельствах не следует покупать паи ЗПИФ, которые не выведены на биржу. Любые покупки ЗПИФ через менеджера банка, управляющую компанию, иных посредников, в том числе в мобильном приложении вашего любимого банка - это огромный риск получить вовсе не то, что вы ожидаете. А еще на не котируемые на бирже паи не действуют налоговые льготы.
Строго №2. Ни при каких обстоятельствах не стоит покупать ЗПИФ, которые собирает деньги под будущие покупки недвижимости. Деньги соберут, положат на депозиты / ОФЗ / денежный рынок, а вы будете платить за это комиссию, без понимания того, когда и что на эти деньги купят. Открыть депозиты или купить ОФЗ вы и сами можете.
Строго №3. Ни при каких обстоятельствах не стоит инвестировать в ЗПИФ, в составе которых жилая недвижимость. Такие фонды создаются для помощи в выполнении планов продаж девелоперов.
Похотливо ищем
После того как мы ознакомились с базовыми правилами безопасности, далее можно посмотреть на критерии, которые мы ищем. Они не столь строги как предыдущие, но их соблюдение крайне-крайне желательно в полном объеме.
Ищем №1. Размещение паев на бирже через биржевой стакан. Это создает временное давление на цену. Крайне важно понимать под что конкретно собираются деньги.
Ищем №2. Фонды, в которых мы покупаем объект по цене ниже среднерыночной хотя бы на 30%. Такие дисконты могут возникать, если современный объект сдан в аренду по старым ставкам. При пролонгации договора ставка может быть значительно пересмотрена в сторону повышения. Или если объект имеет среднерыночную оценку, то сам фонд должен торговаться значительно ниже СЧА.
Ищем №3. Фонды, в которых договор доверительного управления закончится не менее чем через 10 лет. Или хотя бы срок пролонгации договора аренды наступит раньше, чем срок окончания договора доверительного управления.
Ищем №4. Фонды с объектами класса "А". Это современные здания в крупнейших городах (возле крупнейших городов, если это склады), которые сданы в аренду крупным (в идеале федерального масштаба) арендаторам.
Ищем №5. Фонды с объектами в экономически активных регионах. В месте расположения объекта должна расти экономика, должны быть крупные, долгосрочные, в идеале растущие инвестиции в развитие инфраструктуры и коммерческой жизни региона.
Ищем №6. Прозрачные фонды. Наличие в открытом доступе отчетных документов, описаний объектов, финансовых моделей, прогнозного графика выплат очень важно. Возможность открытой коммуникации с управляющей компанией (позвонить, написать, приехать в гости и задать вопрос) - очень хороший бонус.
Ищем №7. Фонды, которые хотя бы на 90% заполнены недвижимостью. Часто можно встретить фонды на стадии формирования, где доля недвижимости не дотягивает даже до 50%.
Одобрительно присматриваемся
Эти критерии опциональны, но их соблюдение может помочь дополнительно сэкономить нервы, время и чувствовать себя комфортнее.
- Один фонд - один объект;
- Ежемесячная выплата дохода;
- УК не спекулирует объектами в фонде;
- Дивидендная доходность фонда +1%/-1% пункт относительно доходности 10+ летних ОФЗ.
Друзья, буду признателен каждому, кто поддержит статью своим лайком.
Всем вдумчивых, успешных инвестиций!
Статья не содержит инвестиционных / индивидуальных инвестиционных рекомендаций и предложений/призывов покупать или продавать какие-либо финансовые активы, инструменты и продукты. Статья отражает личный взгляд автора.