Когда открывается наследство, наследники, разумеется, в первую очередь рассчитывают получить наиболее ценное имущество — недвижимость.
Но в последнее время стали возникать «шоковые» ситуации такого рода: по документам наследодатель является собственником недвижимости, никаких других претендентов на наследство нет — и, тем не менее, наследники все равно остаются ни с чем.
Причина кроется в договоре дарения, который, как выясняется, наследодатель, будучи собственником недвижимости, заключил незадолго до своей смерти.
Даже в отсутствие госрегистрации перехода права собственности в ЕГРН суды признают такие договоры действительными, лишая тем самым наследников дарителя имущества. Поясню на свежем примере.
После смерти мужчины его единственным наследником оказался отец. В наследство входила московская квартира, но получить ее полностью отцу так и не удалось.
В суд обратилась сожительница покойного и потребовала признать ее собственницей половины этой квартиры. Она представила договор, датированный мартом 2022 года, по которому наследодатель подарил ей 50% этого жилья.
Через месяц его не стало, поэтому регистрацию в ЕГРН оформить не удалось. Договор не удостоверялся нотариусом: были только две подписи (дарителя и одаряемого).
Тем не менее, Верховный суд РФ встал на сторону сожительницы, следуя своей уже устоявшейся позиции:
- договор дарения считается заключенным со дня согласования его существенных условий и подписания его сторонами (регистрация в ЕГРН — вторична и не влияет на возникновение права собственности);
- сделка была исполнена: квартира передана во владение и пользование сожительницы (у нее были ключи и она проживала там, оплачивала ЖКУ),
- а на момент заключения договора (2022 год) нотариальная форма дарения недвижимости не требовалась.
Даже при том, что предметом была доля в праве собственности на квартиру, этот договор действителен и без печати нотариуса, т. к. отчуждал долю единственный собственник объекта.
Поэтому сожительница в данном случае имеет все основания зафиксировать в ЕГРН свое право на подаренную ей половину квартиры (№ 5-КГ25-32-К2).
Напомню, что с 13 января этого года все договоры дарения недвижимости, заключенные между гражданами, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ).
Так что договор без печати нотариуса уже не сможет таким вот образом лишить наследников жилья. Но: только при условии, что заключен этот договор после 13 января 2025 года.
И никто не может гарантировать, что неожиданно не появится обычный договор дарения, без нотариальных печатей, датированный, условно, 12-м января 2025 года и подписанный двумя гражданами (один из которых — ваш наследодатель).
Объяснить невозможность своевременной регистрации договора, как видно по этому примеру, можно. Так что договоры без печатей по-прежнему могут оставить наследников ни с чем.
Добавлю, что договоры купли-продажи недвижимости в настоящее время не требуют нотариального удостоверения.
О том, как защитить своего пожилого родственника (собственника недвижимости) от опрометчивого подписания договора, рассказывается в инструкции для премиум-подписчиков моего канала.
P.S. Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юридические Тонкости». Буду рада видеть вас среди его подписчиков!