Друзья, приветствую. По следам прошлой статьи о критериях выбора фондов недвижимости. Некоторые инвесторы не совсем понимают, почему я указал в прошлой статье, что:
- "Один фонд - один объект" - это хороший признак;
- Спекуляции недвижимостью в фонде - это то, чего стоит опасаться.
Давайте по порядку. В самой идее, чтобы один фонд включал множество объектов недвижимости нет ничего плохого, это нормальная мировая практика. Но смотреть на мировую практику "в вакууме" не совсем корректно. Есть российская специфика - наш рынок коллективных инвестиций в недвижимость пока еще молодой и "дикий", и у нас есть свои особенности законодательства, которые мы не можем не учитывать.
Когда фонд включается в себя много объектов, инвестору сложнее отследить качество управления. На реальной практике фонды с множеством объектов могут привлекать деньги инвесторов через дополнительные эмиссии в течение нескольких лет. А затем эти деньги размещаются на депозитах (и за это еще взимается комиссия "за управление", так как привлеченные деньги инвесторов увеличивают стоимость чистых активов фонда), пока управляющие не найдут подходящий объект для покупки. При этом условия покупки могут быть не оптимальны как с точки зрения цены самого объекта, так и с точки зрения длительности арендных договоров, срок которых может превышать срок жизни фонда, что автоматически лишает инвестора возможности поучаствовать в качественном пересмотре условий арендных договоров в момент их перезаключения.
Справка: по закону ЗПИФ для неквалов может создаваться на срок не более 15 лет, а для квалов - не более 49 лет, но эта поправка вступила в силу совсем недавно, на момент написания статьи на рынке нет ЗПИФ недвижимости сроком более 15 лет. На практике многие ЗПИФ недвижимости были созданы на срок 5-10 лет. Это означает, что после окончания срока действия фонда вся недвижимость скорее всего будет распродана, а сам ЗПИФ закрыт. Срок ЗПИФ можно было бы продлить, но процедура настолько сложна, что мало какая УК решается с этим связываться.
Таким образом, множество объектов недвижимости в фонде само по себе не является страшным злом, но резко повышает риски, связанные с некачественным управлением. А некачественное управление - это некая реальность, которая лечится только конкуренцией, которой на рынке пока что не хватает.
Что касается спекулятивной составляющей, в пример могут приводиться успешные кейсы команды ЗПИФ от ПНК. При этом забывается тот факт, что ПНК - единственная на рынке команда, которая спекулирует недвижимостью профессионально. На рынке также множество других ЗПИФ, которые декларирует получение прибыли от "продажи объектов". По своей сути - это все фонды, у которых изначально срок предполагался менее 15 лет. То есть в момент самого создания фонда управляющие не намеревались предоставить возможность инвесторам владеть недвижимостью как можно дольше. Очевидно, эта стратегия несет в себе риски того, что по окончанию срока фонда объект не успеет получить качественную переоценку и риск того, что из-за недостаточно долгого срока владения объектом, долгосрочную прибыль от его владения получит уже следующий владелец.
Кейс же ПНК требует отдельного комментария. Сейчас у них есть один фонд "Рентал ПРО" (только для квалов), через который финансируется строительство новых объектов с дальнейшей их продажей, а инвестор получает платежи за счет предварительных договоров аренды. В условиях, когда ключевая ставка высока, застройщик получает инструмент очень дешевого финансирования. Фактически, это не столько инвестиции в недвижимость, сколько некредитная форма финансирования застройщика (если вы разбираетесь в финансах, я даже назвал бы эту схему квази-факторинг). Фонд готов удерживать определенные объекты длительное время, но все же его основная цель не предоставить инвестору коллективный инструмент владения недвижимостью, а предоставить основному бизнесу дополнительный источник недолговых длинных денег. В этом смысле хочется выразить свое уважение команде ПНК за креатив - пока одни жалуются на высокие ставки, другие, проявляя смекалку, находят способы привлекать дешевое фондирование.
И не смотря на весь профессионализм команды ПНК, эта схема имеет два важных нюанса, которые надо понимать: если в какой-то момент компании этот источник финансирования станет не очень интересен, то фонд скорее всего будет закрыт; инвестор не может рассчитывать на то, что сможет длительное время владеть качественной недвижимостью, которая входит в состав этого фонда, объекты в любой момент могут быть проданы кому-то еще (пусть инвестор и получит за это компенсацию). И если вам, с полным пониманием этих нюансов, нравится стратегия фонда, то в общем-то все хорошо.
На этом все.
Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги.