Неявных моментов при покупке квартиры много, но въедливый человек, изучив вопрос, обычно все-таки может составить о них какое-то представление и как-то учесть. Однако тот камень, о котором пойдет речь сейчас, тотально игнорируется. Мой опыт общения с покупателями показывает, люди думают о чем угодно, только не об этом, да и коллеги риэлторы обычно данный момент не заостряют. А, если и заостряют, то только иногда и при покупке апартаментов. А зря. Этот камень - земельный участок, на котором стоит дом.
Об этом участке имеет смысл знать несколько базовых вещей, которые могут сыграть в перспективе большую роль. Превратить вашу покупку в тыкву они могут только в каком-то крайнем случае, но повлиять на эффективность вашей покупки вполне себе могут.
Начать, наверное, следует с того, что согласно Жилищному кодексу РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, необходимой для его эксплуатации, принадлежит не кому-то, а собственникам помещений этого дома на праве общей долевой собственности. При этом доля каждого собственника пропорциональна тому количеству квадратных метров, которые указаны в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости).
Есть исключения, например, город Рига, в котором многие дома находятся на земельных участках, которые по реституции были переданы старым собственникам. Собственники квартир в таких домах дополнительно к коммунальным платежам должны платить и за аренду земли. Но все эти исключения, как правило, за рубежом. В юрисдикции РФ, приобретая квартиру, вы получаете право собственности не только на квадратные метры квартиры и на долю в общедомовом имуществе, но и на долю в праве на земельный участок.
Особая ситуация с таунхаусами, но это отдельная тема, сейчас только от квартирах.
Тут по закону собственность на земельный участок по умолчанию общедолевая, Однако в реальной жизни не все так просто. В реальной жизни такая доля может у вас быть или не быть. Например, ее нет, если земельный участок не размежеван и не поставлен на кадастровый учет.
Этот момент перед покупкой имеет смысл уточнить. В настоящее время оформление земельного участка, прилегающего к дому в Москве является правом, но не обязанностью собственников помещений. Именно эти слова вы найдете в официальных материалах на сайте Росреестра. Реализовать такое право на практике бывает сложно, и обычно его оформление происходит через получение соответствующего судебного решения.
Причина простая, городу это невыгодно. При градостроительном планировании, прокладке новых дорог, новом строительстве много проблем доставляют именно собственники земельных участков. Но они могут осуществлять свои права и требовать, например, компенсацию за отчуждение только если они - собственники. А, если участок не размежеван и не стоит на кадастровом учете, его как бы и нет. Нет и их прав.
А права жителей на земельный участок под домом могут оказаться важны во многих случаях. Это как минимум некоторая гарантия того, что этот земельный участок не будет использован против интересов жителей. Мало того, у собственников помещений есть право сдавать этот участок в аренду и вообще распоряжаться им как это может делать любой собственник в рамках законодательства. Только тут собственник коллективный.
Особенно важен этот момент, если ваш дом включен в список реновации или граничит с домами, включенными в этот список. Если участок не оформлен, его могут оформить так, как это интересно застройщику, а не вам и вашим соседям.
Пойдем дальше.
Стоимость участка. Она зависит от его локации. Когда риэлторы говорят, что это главный параметр, определяющий стоимость и ликвидность объекта недвижимости, они говорят правду. Это так. Сравните земельный участок напротив Кремля и где-нибудь в Новой Москве.
Важно с чем граничит участок, его экология, возможность подключения коммуникаций. Но этот момент, думаю понятен и даже очевиден. В общем у каждого земельного участка есть рыночная стоимость и в общем случае случае стоимость квадратного метра с видом на Кремль существенно больше стоимости квадратного метра с видом на МКАД или ТЭЦ. Но тут есть нюанс, который очевиден далеко не всем.
Эта стоимость делится на всех собственников помещений, соответственно, чем больше в доме собственников, тем меньше доля каждого собственника в праве собственности на этот земельный участок.
Т.е чем больше в доме квартир и этажей, тем меньше стоит ваше право на землю под ним. По этой причине города во всем мире застраивают так, что плотность застройки и этажность уменьшаются пропорционально расстоянию от центра города.
Поясню. Чем дальше от центра, тем в общем случае дешевле земельный участок и тем меньше денег имеет смысл вкладывать в строение на этом участке. Не в строительство, а именно в строение вообще, поскольку это строение надо еще и обслуживать, реновировать и в конечном итоге утилизировать.
Если с этой точки зрения рассматреть пятиэтажку в Старой Москве недалеко от метро и двадцати двух этажный дом за пределами МКАД, то доля собственника квадратного метра квартиры, выраженная в стоимости земли, считается не только в зависимости от локации. Хотя понятно, что в первом случае будет намного больше, чем во втором.
Т.е. нужно понимать, что на сегодняшнем рынке этот параметр маскируется разницей в ценах на локации, но, даже если ваша квартира сгорит или разрушится, стоимость вашей доли в праве на земельный участок, закрепленный за домом, останется. И в первом случае будет во много раз выше, чем во втором.
Иными словами, покупая квартиру в малоэтажной застройке вы покупаете больше земли, чем в многоэтажной. И такая квартира объективно должна оцениваться дороже аналогичной по параметрам даже в том случае, если стоимость содержания таких квартир примерно равны, что в реальности, конечно, далеко не так. В частности, наличие лифта увеличивает расходы на содержание дома и т.п.
К слову, именно наличие достаточного для комфортного проживания земельного участка считается обязательным для домов, которые принято считать элитными. На основании этого многие риэлторы полагают, что элитным не может быть дом выше шести, ну, максимум, восьми этажей. Я бы еще включил в список элитных пентхаусы, это уже как бы отдельный дом на доме, и крыша тут вроде отдельного участка, т.е. вопрос спорный, и его нужно решать для каждого объекта отдельно.
Понятно, что расстояние от центра города важный, но не единственный параметр, влияющий на стоимость земли. В городах есть дорогие районы с хорошим школами и приветливыми жителями, и районы, в которых много жителей у которых в жизни не все благополучно. Есть такой параметр, как транспортная доступность, экология. Т.е. стоимость земельного участка под жилую застройку зависит от многих факторов, но эти факторы обычно отражаются на стоимости квартиры, ими можно не заморачиваться. А вот размер участка, факт его оформления в долевую собственность и размер доли конкретного собственника – это вещи, на которые следует обратить внимание. Потому что – внимание, это важно – они в цене сейчас практически никак не заложены.
И да, рассчитать реальную стоимость доли в праве на земельный участок при покупке конкретной квартиры обычному человеку бывает сложно. Но это и не нужно. Достаточно понимать сам принцип. Поняв принцип, вы сформулируете более правильное представление о будущих покупке или обмене, чем до этого.
Знаю немало людей, которые, получив соответствующую консультацию в правильном агентстве недвижимости, кардинально пересмотрели параметры своей заявки на покупку квартиры. Но формирование представления о том, что человеку следует купить, а отчего отказаться – это в общем случае зона ответственности самого человека. Далеко не каждый риэлтор будет тратить время на длинные разговоры по этой теме.
Но – не удержусь похвалить свой бескорыстный труд и напомнить - канал «Механика недвижимости» тут вам в помощь. Он как раз для того, чтобы приводить представления о рынке и его подводных камнях ближе к реальности. Читайте и получайте конкурентные преимущества, поскольку, этот канал никогда никем не продвигался, и читает его пока не так много людей. При работе с информацией и общении с риэлторами будет полезно.
На этом и сам текст, и десять секунд саморекламы заканчиваю.
Традиционно упомяну про закрытый для большинства не читателей Механики соответствующий канал в телеграмме (за время своего существования он тоже ни разу нигде не рекламировался), который позволяет за пару минут в день получать картину того, что происходит и будет происходить на рынке.
Ну, и удачи!